Huizenbelasting omhoog, niet omlaag

Na een loonstijging krijgen werknemers een hogere belastingaanslag. Na een goed jaar dragen zelfstandige ondernemers meer aan de fiscus af. Consumenten die het geld laten rollen, betalen meer omzetbelasting (BTW die in de prijzen verstopt zit) dan `schrieperts' die op hun centen zitten. Iedereen vindt dat logisch. Maar wanneer de huizen in waarde stijgen, rijst plotseling protest tegen daarmee logisch samenhangende belastingverhogingen.

Huiseigenaren moeten 1,25 procent van de waarde van hun huis bij hun belastbaar inkomen tellen. Op dit moment is de waarde op 1 januari 1995 daarvoor nog steeds bepalend. Vanaf volgend jaar telt de waarde op de nieuwe peildatum 1 januari 1999. In de tussengelegen vier jaar zijn huizen gemiddeld vijftig tot zestig procent duurder geworden. De in aanmerking te nemen huurwaarde stijgt in beginsel dienovereenkomstig. De eigenaar van een huis dat per 1 januari 1995 werd getaxeerd op drie ton, en dat nu 4,5 ton waard is, ziet de bij te tellen `huurwaarde' toenemen van 3.750 tot 5.625 gulden. Bovendien zijn de huren in de periode 1995-1999 dooreengenomen met veertien procent gestegen. Om een gelijke behandeling van huurders en kopers te bereiken zou het huurwaardepercentage volgens de wet omhoog moeten van 1,25 tot 1,43. In het gegeven cijfervoorbeeld levert dat een nieuwe huurwaarde van 6.435 gulden op. Wie in de tweede tariefschijf zit en straks over de top van zijn inkomen 42 procent betaalt (nu nog 50 procent), zou zijn aanslag inkomstenbelasting met 1.128 gulden zien stijgen.

Inmiddels heeft meer dan de helft van de bevolking een eigen huis. Politici – beducht voor een belastingoproer van deze bezittende klasse – hebben de belastingwet veranderd. Te beginnen met de aangifte over 2001 is het huurwaardepercentage verlaagd van 1,25 tot 0,8 procent van de waarde van het huis. In het gegeven voorbeeld daalt de bij te tellen huurwaarde van 3.750 nu tot 3.600 gulden straks. De meeste koophuizen worden met een hypotheek gefinancierd. Het bedrag van de uitstaande woninghypotheken nam in de periode 1995-1999 toe van 291 tot 486 miljard gulden. De hypotheekrente is fiscaal aftrekbaar. Deze aftrekpost nam toe van 25 tot 38 miljard gulden. Terwijl de in verhouding geringe bijtelpost (de huurwaarde) met ingang van het komend jaar bijna wordt gehalveerd, blijft de hypotheekrenteaftrek volledig in stand. Deze inconsistentie is het meest aanstootgevende onderdeel van het belastingplan voor 2001.

De herwaardering van alle huizen heeft ook gevolgen voor de gemeentelijke onroerendezaakbelastingen (OZB). Overal in het land worden de gemeentelijke belastingverordeningen momenteel aangepast. Het tarief gaat daarbij fors omlaag, omdat gemeentebesturen de extra OZB-opbrengst als gevolg van de waardestijging van woningen voor het overgrote deel willen teruggeven aan de burgers.

Bij de verkoop van bestaande huizen is zes procent overdrachtsbelasting verschuldigd. Zij brengt elk jaar meer op, zolang de huizenprijzen in de lift zitten. Voorzitter Smit van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) is deze heffing een doorn in het oog. Onlangs bepleitte hij het tarief van de overdrachtsbelasting van zes tot vijf procent terug te brengen.

Dit is een slecht idee. Net als de verlaging van het huurwaardeforfait tot 0,8 procent blaast een vermindering van de overdrachtsbelasting de huizenprijzen alleen maar verder op. Veruit de meeste huizenkopers springen zo ver als hun financiële polsstok lang is. Bij te tellen huurwaarde en de overdrachtsbelasting verhogen de woonlasten. Binnen zijn beschikbare budget houdt de aspirant huizenkoper dan minder over voor de eigenlijke aankoopprijs van het huis. Zou het huurwaardeforfait met ingang van volgend jaar zijn verhoogd tot 1,43 procent, dan stijgen de woonlasten van iemand in de tweede schijf met 1.128 gulden per jaar (zie hierboven). Binnen zijn budget is dat geld niet langer beschikbaar om het huis te financieren. De maximaal haalbare hypotheek vermindert hierdoor met dertigduizend gulden (bij 6,5 procent rente en rekening houdend met 42 procent belastingbesparing door de renteaftrek). Omdat alle huizenkopers over minder financiële ruimte beschikken, zal de stijging van de huizenprijzen aanzienlijk afzwakken. Dat is vooral goed nieuws voor jongeren die dan gemakkelijker kunnen toetreden tot de eigenwoningmarkt.

Omgekeerd drijft een verlaging van de overdrachtsbelasting de huizenprijzen alleen maar op. Bij opvolging van de onzalige suggestie van NVM-voorzitter Smit hoeft iemand slechts vijf in plaats van zes procent overdrachtsbelasting mee te financieren. Dus komt voor huizenkopers één procent van de koopprijs beschikbaar om hun bod op aangeboden woningen te verhogen. Gegadigden zullen ook daadwerkelijk méér bieden, gegeven de krapte op de huizenmarkt. De enige partij die hiervan voordeel heeft is de makelaar zelf. Want die berekent zijn courtage als een percentage van de prijs waartegen huizen van eigenaar veranderen.

De beste remedie tegen overspannen huizenprijzen is de belastingdruk op huizen met de prijzen te laten meeademen, dus door het huurwaardeforfait te verhogen (dat is eerlijk tegenover de huurders) en door de stijging van de onroerendezaakbelastingen en de overdrachtsbelasting te accepteren. Belastingen op huizen vallen nauwelijks te ontwijken en zij worden opgebracht door de meest draagkrachtige groep. De overheid krijgt zodoende de budgettaire ruimte om andere belastingen te verlagen. Het zal er evenwel niet van komen. Daarvoor zijn heffingen op huizen te zichtbaar en is het electorale gewicht van de 'getroffen' groep te groot.