Niet alleen om in te wonen

Het eigen huis wordt niet langer uitsluitend als een dak boven het hoofd gezien, maar als een mogelijkheid voor vermogensgroei.

Het bezit van een eigen huis is populair. Steeds meer mensen kiezen voor het kopen van een huis in plaats van huren, ondanks de sterk gestegen huizenprijzen en misschien zelfs wel vanwege deze stijgingen. Velen zijn bang om de boot te missen.

De aftrek van de hypotheekrente is een belangrijk argument om te kopen en zelfs als men eigen vermogen heeft, is dit niet altijd een reden om van een gehele of gedeeltelijke hypothecaire lening af te zien.

In 2001 wordt het nieuwe belastingsysteem van kracht. Binnen dit systeem gelden voortaan drie boxen met aparte belastingheffing. Het eigen huis valt tezamen met inkomsten uit (vroegere) arbeid in box 1. Hierin blijft de hypotheekrente aftrekbaar en moet het huurwaardeforfait bij het inkomen opgeteld worden. De tarieven van de inkomstenbelasting dalen en zowel de aftrek van de rente als de bijtelling van het forfait vallen daardoor in een lager tarief. Het maximale inkomstenbelastingtarief geldt vanaf 99.460 gulden en bedraagt 52 procent.

Vanaf 2001 blijft de rente voor nieuwe en bestaande hypothecaire leningen dertig jaar aftrekbaar. Hypotheekvormen waarbij de hypotheekrente zolang mogelijk aftrekbaar blijft, zijn zeer populair. De hypotheek zal, hoe dan ook, een keer afgelost moeten worden. De zogenaamde ,,aflossingsvrije hypotheek'' wordt in ieder geval afgelost als het huis verkocht wordt, al dan niet bij het overlijden van de eigenaar. Sinds de komst van de spaarhypotheek, wordt de aflossing vaker gefinancierd met een aan de hypotheek gekoppelde levenskapitaalverzekering. Bij de spaarhypotheek zijn de betaalde rente en de rente op de verzekeringspremie aan elkaar gekoppeld, zodanig dat aan het einde van de looptijd het geleende bedrag exact wordt uitgekeerd. In tijden van lage rente zal daarom meer premie betaald moeten worden.

De stijging van aandelenkoersen op de beurs heeft tot de groei van de zogenaamde beleggingshypotheken geleid. Bij deze vorm van levenhypotheek is de opbrengst van het kapitaal aan de opbrengst van beleggingen gekoppeld. Dit kan goed gaan, maar het is ook mogelijk dat de beleggingen aan het einde van de looptijd onvoldoende opbrengen om de hypotheek af te lossen.

Een extra complicatie bij kapitaalverzekeringen is dat deze vanaf 2001 tot een maximum van 267.751 gulden per persoon zijn vrijgesteld van belastingheffing als de kapitaalverzekering aan de aflossing van de hypotheek in box 1 gekoppeld is. Dit moet expliciet in de polis vastgelegd zijn. Voor bestaande hypotheken op basis van een levenskapitaalverzekering geldt een overgangsrecht met vrijstelling van vermogensrendementsheffing in box 3 tot 272.000 gulden per persoon. Dit geldt voor polissen die vóór 14 september 1999 zijn gesloten tot uiterlijk 14 september 2029. In de meeste gevallen is het gunstig van het overgangsrecht gebruik te maken en de polis in box 3 te laten vallen. Pas als het vrijgestelde bedrag overschreden wordt, is over het meerdere gedurende de looptijd rendementsheffing in box 3 verschuldigd. Deze bedraagt 1,2 procent over de waarde van het kapitaal na de algemene vrijstelling van 37.463 gulden per persoon.

De vele soorten hypoheken op basis van een levensverzekering zijn moeilijk te vergelijken door de grote verscheidenheid aan toeters en bellen, die daaraan opgehangen zijn. De in de verzekering begrepen premie voor het overlijdensrisico is bijvoorbeeld niet alleen aan leeftijd of gezondheid gebonden, maar ook aan de hoogte van de uitkering. In sommige gevallen wordt de gehele hypotheek bij overlijden uitgekeerd en in andere gevallen een gedeelte. Indien de aflossing van de hypotheek bij elkaar gespaard wordt door beleggingen, wordt het beleggingsrisico soms ook nog afgedekt door optiecontracten. Dit gaat ten koste van het rendement. Veelal kunnen de beleggingen tussentijds gewijzigd worden. De daaraan verbonden kosten kunnen sterk verschillen. De kosten van premievrijmaking bij arbeidsongeschiktheid zijn lastig te vergelijken en kosten extra geld gedurende de looptijd. Het is bovendien de vraag of deze nodig zijn, bijvoorbeeld als het arbeidsongeschiktheidsrisico via de werkgever of een particuliere verzekering goed geregeld is of als voldoende vermogen aanwezig is.

Levenskapitaalverzekeringen moeten een minimale looptijd van twintig jaar hebben. Wie eerder stopt krijgt eveneens met kosten te maken. De eventuele waarde van de aan de eigen woning verbonden polis wordt dan belast in box 1. In de eerste jaren heeft de polis geen of weinig waarde. Dit komt omdat de verzekeringsmaatschappij bij het begin van de verzekering relatief veel kosten berekent en de verschuldigde premie voor het overlijdensrisico in mindering wordt gebracht. Bij echtscheiding, vertrek naar het buitenland of naar een huurwoning bij verkoop van het huis, worden kapitaalverzekeringen vroegtijdig stopgezet.

Degene die eigen vermogen bezit, heeft de keuze dit vermogen te gebruiken bij de aankoop van een huis. Dit zal vaak aantrekkelijker zijn dan lenen, omdat geen rente betaald hoeft te worden. De aftrek wordt vanaf 2001 verlaagd door de lagere marginale belastingtarieven. Mensen die graag beleggen en niet bang zijn om risico te nemen, kunnen mogelijk een hoger rendement op hun eigen vermogen realiseren als zij een hypothecaire lening sluiten en hun vermogen zelf beleggen. Er kunnen zich omstandigheden voordoen waarom het toch noodzakelijk kan zijn om het huis met een hypothecaire lening te financieren, bijvoorbeeld als men het eigen vermogen moet gebruiken om van te leven en in het huis wil blijven wonen.

Veel mensen hebben in de afgelopen jaren hun hypotheek overgesloten. Dit is lang niet altijd gunstig. Zelfs niet als de verschuldigde hypotheekrente hoger dan de actuele rente was. Meestal moet bij oversluiten naar een lagere rente boete betaald worden. Dit wordt dan bijvoorbeeld opgelost door het verlengen van de looptijd, waardoor langer rente betaald moet worden. Een andere oplossing voor het probleem van de boete wordt gevonden door het wijzigen van de hypotheekvorm, bijvoorbeeld in een beleggingshypotheek. Hierdoor neemt men mogelijk een hoger risico voor de aflossing op zich dan bij de vroegere lening. Onder de nieuwe regels vanaf 2001 kan het (gedeeltelijk) inbrengen van eigen geld, een lineaire- of annuïteitenhypotheek, indien nodig gecombineerd met een overlijdensrisicoverzekering, wel weer eens de meest efficiënte en overzichtelijke manier voor de financiering van het eigen huis blijken.