Funshoppen voor uw pensioen

Moeten honderdduizenden Nederlandse onderwijzers en ambtenaren blij zijn met de miljardenovername door vastgoedfonds Rodamco North America van een van de grootste beleggers in Amerikaanse winkelcentra?

Rodamco legt ongeveer 3,6 miljard gulden op tafel voor winkelcentra-belegger Urban Shopping Centers en neemt ook nog eens bijna 5 miljard gulden bestaande schuld van de Amerikanen over. Rodamco beloont de aandeelhouders van Urban Shopping – grotendeels professionele vermogensbeheerders en de oprichters van het bedrijf – met een bod van 48 dollar per aandeel, een premie van 39 procent bovenop de beurskoers.

Ver van ons bed? De dominante aandeelhouder van Rodamco North America is pensioenfonds ABP (320 miljard beheerd vermogen), die de pensioenregeling uitvoert voor werknemers en gepensioneerden bij overheid en onderwijs.

Een van de grotere aandeelhouders van Urban Shopping is PGGM (ruim 110 miljard gulden vermogen), het pensioenfonds voor de sectoren zorg en welzijn, die eind vorig jaar een aandelenpakket van meer dan 5 procent aanmeldde bij de Amerikaanse beurscommissie SEC.

De beurskoers van Rodamco North America zakte na het nieuws met 8 procent, maar liep vervolgens weer wat op. ABP bezit volgens de laatste publieke informatie 32 procent van de aandelen van Rodamco North America.

Het aandelenbelang van ABP is een erfenis van een investering uit 1992, toen het fonds 12,5 procent van het aandelenkapitaal van Rodamco kocht plus beleggingen in satellietfondsen van Rodamco, die zich op specifieke regio's (Azië, Noord-Amerika) concentreerden.

De investering in Rodamco c.s. leverde wel jaarlijks dividend op, maar bood jarenlang weinig koerswinst en waardecreatie is voor een langetermijnbelegger als een pensioenfonds toch waar het om gaat. Vorig jaar lag het rendement van ABP op vastgoed bijvoorbeeld lager dan bij andere pensioenfondsen. De oorzaak? Onder meer ,,het koersverloop van de Rodamco-beleggingen'', meldde ABP in haar jaarverslag.

Om de aantrekkelijkheid voor beleggers te verhogen werd Rodamco vorig jaar opgesplitst in vier aparte regiofondsen, elk met een eigen directie, raad van commissarissen en beursnotering. Beleggers negeerden de opdeling. Vier maanden geleden zetten de Rodamco-fondsen de laatste stap naar verzelfstandiging, toen het langlopende contract met de vermogensbeheerorganisatie RoProperty ook werd opgezegd.

Het nieuwe Rodamco North America maakt met geleend geld nu een vlucht naar voren: Urban Shopping is vrijwel even groot. Doordat de aankoop volledig met een banklening wordt gefinancierd, verdubbelt de verhouding tussen rentedragende schuld en de vastgoedportefeuille van een kwart tot meer dan de helft, al moet dat snel terug naar 50 procent. Financiering met geleend geld krikt het rendement van aandeelhouders op, maar biedt ook meer risico`s als de economie inzakt, de huurprijzen moeten worden verlaagd en inkomsten dalen.

De miljardenovername komt bovendien in een gevoelige periode: de aandelen van ABP zijn niet langer volledig bevroren. De splitsing van Rodamco is inmiddels meer dan een jaar oud en dat geeft ABP het recht de helft van haar aandelen te verkopen. De overige effecten vallen nog wel onder een bevriezingsregeling.

Nederlandse (gepensioneerde) ambtenaren en leraren zijn niet de enigen met een financieel belang bij de Amerikaanse vastgoedmarkt. Pensioenfonds PGGM is met ruim zeven procent een stevige aandeelhouder in vastgoedbelegger Equity Office Properties, die zichzelf afficheert als de grootste beursgenoteerde eigenaar en beheerder van kantoorruimte in de Verenigde Staten.

Zoals in de VS gebruikelijk heeft PGGM als kernaandeelhouder een vertegenwoordiger, vastgoed manager J. van der Vlist, in de raad van commissarissen (board of trustees) van de beleggingsfirma. Onder die toezichthouders is hij overigens niet de enige Nederlander: A. de Bock, voormalig directeur van de vastgoedbeleggingsafdeling van superbelegger ING, is sinds 1998 ook een trustee van Equity Office.

De Bock is tevens commissaris bij Rodamco North America, een nevenfunctie die, geheel in lijn met de traditionele voorliefde van Nederlandse bedrijven voor geheimzinnigdoenerij, niet expliciet in het jaarverslag van het vastgoedfonds wordt vermeld. Hetzelfde geldt voor zijn commissariaat bij het beleggingsfonds Orange Global Property Fund, dat beheerd wordt door zakenbank Kempen & Co.

De Bocks curriculum in het jaarverslag van Rodamco North America noemt geen namen maar rept slechts van een aantal andere commissariaten. In de toelichting op de resultaten, achterin het jaarverslag, staat wel vermeld dat er belangen waren bij Equity Office in de vorm van 1.000 aandelen, 20.000 opties en een commissariaat.

Maar je moet er het jaarverslag van Equity Office op na slaan om te weten dat die drie belangen op De Bock slaan.

Waarom de geheimzinnigheid? De een belegt in kantoren, de ander in winkelcentra, al is er wel één specifieke relatie: Rodamco North America belegt niet alleen rechtstreeks in winkelcentra, maar ook in beursgenoteerde vastgoedfirma`s, waaronder Equity Office.