Belegger schrikt van dure overname Rodamco in VS

Het aandeel van Rodamco North America daalde gisteren bijna 8 procent na een miljardenovername in de VS.

Heftige koersschommelingen zijn zeldzaam voor vastgoedfondsen. Net als de inkomsten van de fondsen, die door langlopende contracten vaak al jaren vooraf in te calculeren zijn, bewegen de koersen van de fondsen zich over het algemeen rustig opwaarts. Lage beweeglijkheid gecombineerd met weinig opwindende, maar zekere rendementen: aandelen in vastgoedfondsen zijn een typische investering voor risicomijdende beleggers.

De val die het aandeel Rodamco North America gisteren maakte was dan ook uitzonderlijk groot. Na de aankondiging dat Rodamco NA zijn Amerikaanse branchegenoot Urban Shopping Centers (USC) overneemt, moest het aandeel van het Nederlandse beleggingsfonds bijna 8 procent inleveren. Op een normale beursdag is een beweging van 3 procent al opvallend. Ook het transactievolume van het aandeel schoot omhoog: op een gemiddelde dag veranderen er zo'n vijftigduizend stukken van eigenaar, gisteren waren dat er ruim zeshonderdduizend.

De koersval waarop de markt Rodamco NA gisteren trakteerde is te danken aan de prijs die de Robeco-dochter voor USC betaalt, zegt vastgoedanalist Max Berkelder van zakenbank Kempen & Co. Rodamco NA biedt 48 dollar per aandeel USC, een premie van bijna 40 procent boven de slotkoers van USC afgelopen maandag. In totaal komt de overnamesom, inclusief 1,8 miljard dollar aan schulden, uit op 3,4 miljard dollar, ongeveer 8,5 miljard gulden.

De koers van vastgoedaandelen is sterk afhankelijk van de waarde van de beleggingen, de zogenoemde intrinsieke waarde van het aandeel. ,,Het verschil tussen de overnameprijs en de intrinsieke waarde die analisten aan USC gaven is direct verdisconteerd in de koers van Rodamco NA'', aldus Berkelder.

Rodamco NA koopt de eigenaar van twintig zogenaamde shopping malls. Dat zijn enorme winkelcentra in de Verenigde Staten, vaak gevestigd aan de rand van grote steden. Het vastgoedfonds heeft malls op A-locaties in onder andere Chicago, Boston, en Houston. Berkelder noemt de overname van USC een mooie transactie. ,,Niet alleen omdat de vastgoedportefeuilles van Rodamco NA en USC mooi bij elkaar aansluiten, maar ook omdat USC een goed management heeft.'' Rodamco NA krijgt door de overname een hoop kennis in huis over het beheren van vastgoed op de Amerikaanse markt. Tot nu toe moet Rodamco NA die kennis bij externe partijen inkopen.

Daarnaast is omvang cruciaal voor vastgoedfondsen. In onderhandelingen met huurders, vaak grote winkelketens als Gap, is het handig als een vastgoedfonds een heel pakket aan a-locaties aan kan bieden. Met de overname van USC heeft Rodamco NA haar geografische spreiding stevig vergroot, van 16 naar 36 locaties.

Met de overname is `Noord-Amerika' nu weer de grootste van de vier georgrafisch georiënteerde fondsen waar Rodamco zich vorige jaar in opdeelde. Na het inlijven van Amvest kwam `Continentaal Europa' op een belegd vermogen van 4,8 miljard euro, maar inclusief USC heeft `Noord-Amerika' nu beleggingen ter waarde van 8,2 miljard euro.