Waar zouden we zijn zonder Albert Heijn?

De grootste detailhandels- concerns hebben formeel geen machtspositie, maar informeel krijgen ze door de sterke positie op de vastgoedmarkt heel wat voor elkaar. Geheel volgens de regels van het poldermodel.

De volkswijk De Pijp, gebouwd tijdens de industriële revolutie, is inmiddels zo trendy geworden dat wordt gesproken van het Quartier Latin van Amsterdam. Jonge veelverdieners verdringen de gastarbeiders uit zo'n veertig landen in de straten rond de Albert Cuyp-markt, waar restaurants, vormgevings- en tekstbureaus en internetbedrijfjes de opgeknapte panden betrekken. Met zoveel snelgroeiende koopkracht, dicht bij de nog meer welgestelde buurten in het centrum en in zuid, is ook De Pijp een strategische plek geworden voor grote winkelketens.

Aan het keurig aangelegde plein achter de oude Heineken-brouwerij zit een grote vestiging van Dirk van den Broek. Albert Heijn heeft zijn vestiging aan het iets verder gelegen Cornelis Troostplein recentelijk gemoderniseerd. En vlak bij Dirk van den Broek, tussen de Stadhouderskade en de Tweede Jacob van Campenstraat, zit nog een filiaal van Albert Heijn. Dit filiaal wil AH fors uitbreiden en voorzien van een grotere ingang.

Albert Heijn mag dat waarschijnlijk ook, dankzij een nog niet afgeronde deal waar de supermarktketen aan werkt met het Amsterdamse stadsdeel Oud-Zuid. Het stadsdeel verleent dan de bouwvergunning aan Albert Heijn en Albert Heijn verhuurt op zijn beurt ruimte voor welzijnsvoorzieningen – tegen een betaalbare prijs. Voor een kindercrèche (ook voor winkelende ouders), een fietsenstalling (ook voor klanten), een reïntegratieproject voor langdurig werklozen en een bezorgdienst voor ouderen (ook voor Albert Heijn-klanten). ,,De koop- en huurprijzen zijn tegenwoordig zó hoog in Amsterdam dat we die voorzieningen anders nergens kunnen onderbrengen'', zegt projectleider G. Lebbink van het stadsdeel.

Zoiets kunnen alleen grote jongens gedaan krijgen, zegt de eigenaar van Westergarage de Meij, die al 25 jaar aan de overkant in de Tweede Jacob van Campenstraat is gevestigd. Zeven jaar geleden wilde hij ook uitbreiden, maar het stadsdeel weigerde het bestemmingsplan te veranderen. ,,Het is zinloos om me erover op te winden – zo gaat dat nu eenmaal.''

Niet iedereen is laconiek. De detailhandelsreuzen Ahold, het moederconcern van Albert Heijn, en Vendex KBB (Vroom & Dreesmann, De Bijenkorf, Hema) beschikken over een groot vermogen om mooie locaties in de wacht te slepen in nieuwe winkelcentra en `herontwikkelde' binnensteden. Dat is een open zenuw in het dichtbevolkte Nederland, waar ruimte schaars is en de winkeldichtheid hoog. Kleine winkeliers mopperen al jaren over wat zij zien als bevoordeling van de grote ketens. Voor de winkelketens zelf is het onderwerp eveneens beladen. De directeur van Vendex Vastgoed wil geen vraaggesprek, omdat de materie ,,gevoelig ligt'' door de juridische procedures rond de overname van KBB.

De fusie van Vendex met KBB wordt deze maand voor de rechter opnieuw aangevochten door de Nationale Winkel Raad (NWR). Die vindt dat de nieuwe partij een te sterke machtspositie in het winkelvastgoed heeft gekregen. De Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa) gaf twee jaar geleden haar goedkeuring aan de fusie: ,,De partijen krijgen geen machtspositie als vrager naar A1-winkellocaties.'' Eén kanttekening maakt de NMa wel: ,,Het feit dat zelfstandige winkeliers soms moeite hebben om toegang te krijgen tot goede winkellocaties kan eerder worden toegeschreven aan de voorkeur van vastgoedontwikkelaars voor grootwinkelbedrijven als huurder vanwege de grote zekerheid.''

Een rondgang langs gemeenten, winkels en projectontwikkelaars bevestigt dit dubbelzinnige beeld: de grootste detailhandelsconcerns in Nederland hebben formeel geen machtspositie, maar informeel krijgen ze heel wat voor elkaar, zoals blijkt in De Pijp. Geheel volgens de regels van het poldermodel, waarin veel wordt overlegd in kleine kring en liever wordt gesproken over `invloed' dan over `macht'. J. Hoefsloot, voorzitter van de branchevereniging van projectontwikelaars NEPROM: ,,De grote ketens zijn een machtsfactor waar je niet omheen kunt.''

Het bezit van goede locaties is van levensbelang voor detailhandelsketens als Ahold en Vendex KBB, die hun vastgoed in aparte bedrijven hebben ondergebracht. M. Kokkeel, directeur van Ahold Vastgoed, zegt: ,,Goede plekken zijn van strategische waarde: je kunt wel een fantastische formule hebben, maar zonder ruimte ben je nergens. De concurrent kan alles van ons kopiëren – winkelwagens, klantenkaarten – maar locaties en personeel zijn uniek.'' Als iets echter schaars is in Nederland, dan is het ruimte. Vooral bij nieuwe supermarktvestigingen woedt er volgens Hoefsloot een heuse ,,oorlog''. Ahold Vastgoed heeft dertien mensen in dienst, die niets anders doen dan de hele dag speuren, overal in het land. Bij Ahold heten ze `prospectoren', bij Vendex KBB `locatieverwervers'. Ze pluizen lokale kranten na op zoek naar gemeentelijke plannen. Kokkeel van Ahold: ,,Het zijn netwerkers, mensen die goed zijn in relaties onderhouden met ambtenaren en ontwikkelaars.'' Bij het stadsdeel Oud-Zuid in Amsterdam melden zich nu al winkelketens omdat ze in de krant hebben gelezen dat er aan het Stadionplein misschien een supermarkt mag komen. ,,We hebben goede contacten met makelaars, projectontwikkelaars, grote vastgoedpartijen, institutionele beleggers en gemeenten'', zegt ook de woordvoerder van Vendex.

De winkel-vastgoedwereld, waarin gemeenten, projectontwikkelaars, beleggers en de winkels de belangrijkste partijen zijn, is klein. ,,We kennen elkaar allemaal'', zegt Hoefsloot. De leden van zijn vereniging bouwen zestig procent van de winkelcentra. ,,Het is ons kent ons'', zegt ook Kokkeel van Ahold: ,,Contacten bouw je op reputatie. In de zin van: een man een man, een woord een woord.'' En in die wereld blijkt iedereen te houden van Albert Heijn, De Bijenkorf, V & D en Hema, of het nu gemeenteambtenaren of projectontwikkelaars zijn. Ook kunnen ze wonderwel de toekomstplannen van Ahold in Nederland verwoorden: van 75 grote vestigingen aan de rand van steden tot honderden piepkleine buurt-Albert Heijntjes. ,,De formules van Vendex KBB en Ahold zijn ook erg geliefd bij het publiek'', zegt bijvoorbeeld Van Zijll van projectontwikkelaar MAB.

Bij gemeenten en projectontwikkelaars staat de deur dan ook open voor de grote winkelketens. Sterker: de grote, landelijke, projectontwikkelaars zoals MAB en Multivastgoed, gaan vier keer per jaar om de tafel zitten met Ahold- en Vendex Vastgoed. Ze maken dan een `rondje land', zegt Van Zijll van de MAB. Zijn bedrijf heeft doorgaans zo'n 17 projecten lopen in heel Nederland, gemiddeld zijn ongeveer tien ervan interessant voor Ahold of Vendex KBB. ,,We bespreken dan of ze belangstelling hebben voor één van die winkelcentra.''

De warme banden horen bij het verstandshuwelijk dat de gemeenten en projectontwikkelaars hebben gesloten met de grote winkelketens. De projectontwikkelaar leeft van de inrichting van winkelcentra, die hij verkoopt aan een belegger. Hoefsloot: ,,Bij Ahold en Vendex KBB weet je zeker dat ze de huur kunnen betalen.'' De gemeente moet tal van belangen afwegen. Sneuvelen andere winkels als er een grote keten bij komt of zijn ze er juist bij gebaat? Hoe veel werkgelegenheid kan een winkel(centrum) scheppen? Welke soort winkels willen de inwoners?

De grote winkelketens zijn als weinige in staat om aan alle verlangens te voldoen. De geliefde winkels zijn `trekkers', die een nieuw of heringericht winkelcentrum kunnen maken of breken. De stroom bezoekers doet dan ook en passant de kleinere winkels aan. Projectontwikkelaars verhelen niet dat zij bij de selectie van een `trekker' best wat meer keuze zouden willen hebben. De kledingketen Hennes & Mauritz is de meest prominente buitenlandse toetreder van de laatste jaren. ,,Maar we zouden graag nog wat buitenlandse partijen erbij willen hebben'', zegt Hoefsloot.

De onderhandelingspositie van de bestaande winkelketens is nu vrij stevig. Dat leidt volgens J. Lam van de Winkelraad tot een kwartetspel met formules door de grote ketens die, zoals Vendex KBB, naast de bekende warenhuizen ook winkels hebben zoals Dixons. ,,Een groot concern zegt dan bijvoorbeeld `ok, wij vestigen deze supermarkt of dit warenhuis hier, als jullie ook deze en deze formules van ons nemen'. Of men belooft te komen als een andere formule niet wordt toegelaten'', zegt Lam. ,,Dat gebeurt'', bevestigt Hoefsloot.

Van Zijll is voorzichtiger – ,,Ik heb er wel eens van gehoord'' – maar geeft uit eigen ervaring een voorbeeld van ruilhandel. ,,Voor het welslagen van winkelcentrum La Vie in Utrecht was indertijd de aanwezigheid van De Bijenkorf cruciaal. De Bijenkorf had alleen als voorwaarde dat parfumerieketen Douglas geen plek zou krijgen. Daaraan hebben wij ook toegegeven. We hebben nu wel met Douglas de afspraak dat wij ons best gaan doen om voor hen een paar mooie plekken te vinden.''

Ahold bezit naast Albert Heijn ook ketens zoals drogisterij Etos en slijterij Gall & Gall, maar die zijn in het onderhandelingsspel minder cruciaal dan de supermarkt. ,,Etos en Gall & Gall zijn een kwestie van dealmaking, hun panden zijn niet strategisch'', zegt Kokkeel van Ahold. ,,Je moet gewoon weten waar een winkeltje vrijkomt en als je hem niet krijgt, dan komt er altijd weer een andere geschikte locatie. Met een supermarkt is dat veel moeilijker omdat die grote ruimtes maar één keer vergeven worden. Als je 'm dan mist, zit je er echt naast. Alles wat schaars is, is strategisch.''

Een strategische plek wordt dan ook gekoesterd. Vaak bezitten de ketens op mooie locaties al vestigingen, zodat gemeenten bij de herinrichting van de binnenstad niet om ze heen kunnen. Neem Leiden, waar de gemeente binnenkort beslist over de restyling van het winkelgebied rond de Breestraat. Op een beeldbepalende plek, aan de Rijn, zit daar een V & D die al heel lang geen modernisering heeft gehad. ,,Daarmee is het eigenlijk begonnen. Wij zeiden tegen Vendex: `Kunnen jullie de V & D niet wat opknappen?' En toen werd gezegd dat dit alleen zou gebeuren als de stad Leiden iets zou gaan doen aan de omgeving'', zegt gemeenteambtenaar J. Doggenaar, verantwoordelijk voor het project.

Voor het welslagen van het project is het volgens de gemeente van belang dat de V & D wordt verplaatst. ,,Wij weten niet beter dan dat voor herinrichting van de binnenstad verhuizing van V & D niet noodzakelijk is'', zegt Vendex, dat niets voelt voor verhuizen: ,,Het is een illusie te denken dat je een warenhuis van deze omvang zo maar even kunt verplaatsen zonder verstrekkende gevolgen.''

Ahold is in de Leidse binnenstad ook een belangrijke partij aan het worden. ,,Albert Heijn wilde een paar jaar geleden enkele winkelruimten kopen in de omgeving van de Breestraat. Alleen al dat voornemen dreef de vastgoedprijzen op. Die aankopen dreigden onze plannen te bemoeilijken'', vertelt Doggenaar. ,,Wij hebben Ahold toen gevraagd niet te kopen en hebben in ruil daarvoor beloofd dat ze een plek krijgen in ons plan. Ahold ontkent dergelijke deals te sluiten. Kokkeel: ,,Zo werken we niet.''

De financiële kracht van de grote winkelketens maakt dat zij ook risico's kunnen nemen. Zo is in het Zuid-Limburgse Kerkrade onlangs het Roda Stadion geopend. Ahold heeft in het stadion een winkelruimte van 4.500 vierkante meter gekocht voor om daar een Albert Heijn te vestigen. Het pand staat leeg tot minimaal eind dit jaar.

En het is de vraag of de ruimte daarna kan worden benut. Supermarkten mogen volgens de wet nog niet worden geopend aan de rand van steden, zoals in het Roda Stadion, alleen bouw- en meubelhallen hebben dat voorrecht. Maar de verwachting is dat de wet eind dit jaar verandert in verband met de Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening. Onder anderen Kokkeel is persoonlijk bij het ministerie van VROM geweest om hierover zijn ,,verhaal te vertellen''. Als de wet verandert en de provincie akkoord gaat, moet het bestemmingsplan in Kerkrade nog worden veranderd.

Maar de gemeente moet voor een wijziging van het bestemmingsplan eerst het gebruikelijke marktonderzoek laten doen, DPO in jargon: zullen lokale supermarkten over de kop gaan als een trekker zoals Albert Heijn opengaat? Als blijkt van wel – Kerkrade telt 13 supermarkten op 51.000 bewoners – komt er geen Albert Heijn en moet Ahold het pand alsnog verkopen.

Kokkeel: ,,Dit is een strategische investering, een risico dat we nemen. Zuid-Limburg is een interessant gebied. Als uit onderzoek blijkt dat er geen mogelijkheden zijn voor Albert Heijn, dan verkopen we het. Maar dan moeten ze wel een kwalitatief onderzoek doen: echt vragen of de consument het wil. Niet alleen: hoeveel supermarktmeters zijn er hier?'' En als ze dan lokale supermarkten verpletteren? ,,Iedereen is gebaat bij goede concurrentie, bovendien verpletteren we onze eigen winkels ook wel eens'', aldus Kokkeel.

Een ingewijde in een nabije gemeente zegt dat Kerkrade een `herenakkoord' met Albert Heijn heeft gesloten en bereid is het bestemingsplan te wijzingen. De souplesse van Kerkrade is dan mogelijk ingegeven door het intense verlangen de lokale voetbalclub omhoog te stoten met een nieuw stadion, waarvan de exploitatie ook rond moest komen.

De betrokken ambtenaar G. van Oijen van de gemeente Kerkrade onderstreept dat er een marktonderzoek moet komen, maar geeft tegelijkertijd aan dat Albert Heijn verwacht aan het einde van deze procedure de deur te kunnen openen. ,,Ooit komt er toch zo'n enorme supermarkt in Zuid-Limburg, zegt Van Ooijen. ,,Dus we dachten dan kunnen wij er beter inspringen.''