Appartement met verrassingen

Driekwart van de kleinere appartementsgebouwen reserveert niet voor onderhoud. De risico's zijn verpaupering van wijken, waardedaling en te hoge onderhoudskosten. De nieuwe belangenorganisatie VvE Belang streeft met onder meer een kwaliteitskeurmerk naar verbeteringen.

Het Nederlandse woningbestand telt 700.000 appartementsrechten. Dat aantal gaat de komende jaren sterk groeien. De vraag naar luxe nieuwbouwappartementen en -penthouses is groot. Daarbij komt dat straks veel sociale woningbouw overgaat in handen van de huurders door de Wet Bevordering Eigen Woningbezit. Deze nieuwe wet, die waarschijnlijk volgend jaar ingaat, steunt huurders met lagere inkomens bij de aankoop van hun huurwoning. Het gaat vaak om flats in naoorlogse complexen van woningbouwverenigingen. Notarissen moeten veel complexen nog splitsen in afzonderlijke appartementsrechten. Men schat dat het huidige appartementenbestand daardoor, naast de forse aanwas door nieuwbouwcomplexen, met vele tienduizenden koopappartementen per jaar gaat groeien.

Weten al die nieuwe appartementseigenaren wat hen te wachten staat? Vaker niet dan wel, weet Fred Schuurs, directeur van de stichting VvE Belang, een vorig jaar oktober opgerichte belangenorganisatie voor eigenaren van flats, etages, portiekwoningen en appartementen in verenigingen van eigenaren (VvE's). Schuurs: ,,Veel appartementskopers realiseren zich onvoldoende dat ze gemeenschappelijk bezit als het trappenhuis, de galerijen, kozijnen, liften, dak en riolering verplicht samen met de andere VvE-leden moeten onderhouden, en dat men daarvoor geld moet reserveren.''

Schuurs schat dat driekwart van de 60.000 kleinere VvE's, met twee tot tien eigenaren, niet reserveert en het onderhoud laat sloffen. VvE Belang verwacht dat daardoor circa de helft van de eigenaren of kopers van appartementen vroeg of laat problemen krijgt, vooral over onderhoud. De gevolgen zijn verpaupering van straten en wijken waardoor woningen in waarde dalen plus extra onderhoudskosten voor herstel. Appartementskopers lopen daarbij de kans dat ze, bij een leeg onderhoudsfonds, alsnog opdraaien voor achterstallig onderhoud of soms zelfs voor de schulden van de vorige appartementseigenaar aan de VvE.

Wellicht ontstaan de moeilijkheden doordat het begrip `appartement' nog zo onbekend is. Behoefte aan koopflats bestaat pas sinds 1945. De eerste naoorlogse flats vormden coöperaties. Pas sinds de Appartementenwet van 1951 kun je een gebouw splitsen in afzonderlijke appartementsrechten. Dat kan overigens slechts met een splitsingsvergunning van de gemeente plus een splitsingsakte van de notaris. De oprichting van een VvE is daarbij wettelijk verplicht. Het actief onderhoud plegen en daarvoor reserveren echter niet. Daarbij is het uitbesteden van onderhoud aan een professionele beheerder, zoals veel VvE's van grote complexen doen, te duur voor kleine VvE's. Een gespecialiseerd beheerbedrijf rekent alleen aan administratiekosten al 200 tot 250 gulden per appartement per jaar. Daar komt het onderhoud en de schoonmaak van het gebouw, de tuin en de liften nog bij. Dat is geen haalbare kaart voor de gemiddelde kleine VvE in een naoorlogs flatcomplex. Die moet zelf plannen, regelen en administreren, maar de onkunde is groot.

Wie onderhoud langdurig uitstelt, komt van een koude kermis thuis. Een vuistregel zegt dat de kosten van tijdig en planmatig onderhoud 1 procent van de waarde van een gebouw per jaar bedragen. Wie steeds achter de feiten aanloopt, is snel 30 procent duurder uit. ,,VROM onderkent het probleem van achterstallig onderhoud'', zegt Schuurs. ,,De schade daardoor beloopt al circa 2,5 miljard gulden per jaar. Dat bedrag stijgt jaarlijks met enkele honderden miljoenen. In de nota `Wonen in de 21e eeuw' schrijft VROM daarom dat men het onderhoudsfonds van de VvE wettelijk verplicht wil gaan stellen.''

Het gebrek aan kennis over de rechten en plichten van leden van VvE's is volgens VvE Belang zowel te wijten aan makelaars en notarissen als aan de kopers zelf. Een recente enquête van VvE Belang geeft aan dat minder dan 1 op de 10 appartementskopers alle voor aankoop relevante stukken ontvangt van de makelaar of de notaris. Een koper heeft alles compleet als hij beschikt over: de splitsingsakte, het splitsingsreglement, het huishoudelijk reglement, de notulen van de laatste ledenvergadering van de VvE, de jaarstukken van het afgelopen jaar en de begroting van het lopende of het komende jaar. De koper die niet alles ontvangt, blijkt er door onwetendheid overigens vaak niet om te vragen.

Via onder meer een tijdschrift, een handboek voor de VvE, een lexicon met VvE-begrippen, cursussen en een telefonische adviesservice voor leden wil VvE Belang de VvE's helpen professioneler en planmatiger te werken. Ook de Vereniging Eigen Huis (VEH) biedt informatie voor appartementseigenaren, hoewel minder uitgebreid. Men heeft de uitgave `Appartement in eigendom', de informatiemap `Een nieuw leven voor uw vereniging van eigenaren' en ook een telefonische adviesdienst. Ondanks de `concurrentie' van de VEH twijfelt Schuurs er niet aan dat zijn inmiddels 700 leden tellende belangenorganisatie flink gaat groeien. ,,Er is een grote behoefte aan begeleiding en ondersteuning van VvE's'', zegt hij.

Eind van dit jaar komt VvE Belang met een computerprogramma voor de VvE-boekhouding en -correspondentie. Schuurs: ,,Een goedwillend VvE-lid kan daarmee op zijn zolderkamertje met zijn eigen pc de VvE bestieren.'' Vanaf volgend jaar maart biedt VvE Belang het VvE-kwaliteitskeurmerk. Een VvE kan dat certificaat krijgen nadat men het appartementencomplex, de administratie, het onderhoudsplan en het functioneren van de VvE (tegen betaling) heeft kunnen laten goedkeuren door de nieuwe stichting Keurmerk VvE. Het is de bedoeling dat toekomstige kopers van appartementen daarna stukken eenvoudiger het kaf van het koren kunnen scheiden.

Informatie: VvE Belang: (0900) 202 05 10 en www.vveplaza.nl; Vereniging Eigen Huis: (033) 450 77 60 en www.eigenhuis.nl; Rotterdammers kunnen gratis terecht in de VvE-winkel Weena 1015, 3013 AL Rotterdam, (010) 413 75 08