Bouwkavels duurder dan ooit

Veel mensen zoeken een perceel om hun droomkasteel op te (laten) bouwen. Maar bouwgrond is schaars en duur. En gemeentes dicteren vaak hoe uw woning eruit moet zien.

Nederland is bijna vol. Vandaar dat elk vrij bouwkaveltje rijen belangstellenden trekt. Velen hopen nog op de valreep een ultiem eigen droomplekje te kunnen scheppen. Maar er zijn valkuilen. Grond is duurder dan ooit, bouwregels zijn knellend, de kwaliteit van bouwkavels verschilt, en de grondmarkt is onoverzichtelijk en niet overal voor iedereen toegankelijk. ,,Zelf grond kopen en bouwen kost veel tijd'', weet Dick Peek, adviseur van Bouwcentrum Expo, een expositie- en informatiecentrum voor bouwen en wonen in Rotterdam. Kavelkopers moeten daarnaast vaak buigen voor gemeentelijke bouweisen. Peek: ,,Mensen die al jaren een droomhuis in hun hoofd hebben, horen bij het gemeenteloket dat het heel anders moet. Daarmee moet je leren leven.''

De belangrijkste aanbieders van bouwgrond zijn gemeentes en particulieren. Gemeentes kunnen de vraag naar bouwrijpe bouwgrond doorgaans niet bijbenen. Het gevolg zijn wachtlijsten of selectieve toewijzing via loting of een puntensysteem. Het Bouwcentrum vat het grondaanbod van alle Nederlandse gemeentes (met telefoonnummers en prijzen) jaarlijks samen in de uitgave Bouwgrond. Het onderzoek van afgelopen mei laat zien dat veel gemeentes op dit moment (even) geen grond te koop hebben of die vooral bestemmen voor eigen inwoners of economisch gebondenen. Niet-inwoners komen dan op de tweede plaats. Slechts veertien gemeentes boden afgelopen mei restrictieloos bouwgronden aan. Dat waren Coevorden (Dr), Dongeradeel (Fr), Lienden, Maurik (Gld), De Marne, Hoogezand-Sappemeer (Gr), Geleen, Maastricht, Sittard (Li), Goor, Steenwijk (O), Middelburg, Vlissingen (Z) en Sliedrecht (ZH). Sommige gemeenten verkopen overigens nauwelijks grond. Ze geven het slechts in erfpacht.

Ook particulieren bieden bouwgrond aan. Het aanbod is ondoorzichtig, want velen slagen erin hun grond zonder tussenkomst van een makelaar kwijt te raken. ,,Als je via onze inventarisatie niets kunt vinden, kun je zelf ergens gaan rondrijden'', tipt Peek. ,,Soms overlijdt een boer met een bedrijf op een Vinex-lokatie. Wie weet slaan de erfgenamen een verkoopbord in de tuin.'' Ook rondvragen, adverteren of advertenties lezen kan mogelijk een kaveltje opleveren. Een voordeel van aankoop van bouwgrond van een particulier kan zijn dat geen of minder restricties voor het woningontwerp gelden.

Hier en daar hebben makelaars bouwkavels in de aanbieding. De Bouwcentrum-uitgave geeft aan in welke gemeentes. Bij aankoop via een makelaar betaalt u uiteraard een courtage. Ook bouwondernemers verkopen weleens grond, maar dan is het vaak de bedoeling daar zelf huizen op te bouwen. U bent dan verplicht u te houden aan het al ingediende en goedgekeurde bouwplan.

U wilt graag een vierkant perceel van 400 vierkante meter? Nee, dat kan dus niet. Gemeentelijk bouwrijpe grond is verdeeld in ondeelbare kavels. Lijkt u uitverkoren tot de aankoop ervan, stap dan naar de gemeentelijke afdeling bouw- en woningtoezicht om te achterhalen welke bouweisen gelden. In het bestemmingsplan geeft de gemeenteraad aan welk soort bebouwing is toegelaten. Die bebouwing moet u binnen de vastgestelde rooilijnen optrekken. Daarbij gelden vaak regels voor de bebouwde oppervlakte, de afstand tot de buren, de goothoogte en soms ook voor de gevelbreedte, de nokrichting en dakhelling. Soms is de architect zelfs dwingend voorgeschreven.

Kunt u een kavel naar uw zin bemachtigen, dan kan de prijs een stuikelblok blijken. De prijzen van bouwgrond lopen uiteen van zo'n 100 tot 300 gulden per vierkante meter in het noorden en oosten van het land tot zo'n 1000 gulden in Zuid-Holland. Daar komen diverse kosten bij. Om te beginnen vaak de btw van nu 17,5 procent. Dan moet er een fundering komen. De kosten daarvan lopen op als u meters diep moet heien of de grond moet ophogen of verbeteren (vraag de gemeente naar funderingseisen). Soms berekent de gemeente kosten voor de artikel 19-procedure die de grond een bouwbestemming geeft. Verder betaalt u leges voor de bouwvergunning en notariskosten voor de overdracht van de grond. Bij aankoop van een particulier bent u soms verplicht het woningontwerp van een architect over te nemen.

,,Ten opzichte van vorig jaar zijn de prijzen gemiddeld zo'n 30 procent gestegen'', weet Peek. ,,Het is vraag en aanbod hè, net olie. Maar je hebt geen keus. Voor jou tien anderen.'' In gewilde gebieden kan de prijs van uw droomkasteel op een eigen stukje aarde behoorlijk oplopen. Wie 200 vierkante meter randstadgrond koopt à 1000 gulden is twee ton kwijt. ,,Dan moet je nog aan de fundering beginnen'', zegt Peek. ,,Voor een behoorlijk huis met tuin moet je dus tegenwoordig een miljoen op zak hebben!'' Het randsteedse prijsniveau veroorzaakt volgens Peek momenteel een trek van vooral gepensioneerden naar Oost en Noord Nederland. ,,Die mensen hebben hun hypotheekvrije huis goed verkocht, zijn niet meer economisch gebonden en gaan lekker rustig leven in gebieden met lagere grondprijzen.''

Hoe hoger de prijzen, des te interessanter lijkt erfpacht van grond. Peek ziet pachten als een aardige instap voor mensen met een kleinere beurs die tijdelijk gaan wonen. De Vereniging Eigen Huis raadt echter erfpacht af. Gemeenten verhogen de jaarlijkse erfpacht periodiek en onderzoek geeft aan dat bij erfpacht over een periode van dertig jaar vaak twee tot vijfmaal zoveel wordt betaald als voor eigen grond. En na die dertig jaar loopt de erfpacht gewoon door, terwijl de eigen grond tegen die tijd doorgaans hypotheekvrij is. In Den Haag, Leiden en Utrecht kunt u de erfpacht van grond eeuwigdurend afkopen. Toch is dat niet even mooi als eigendom, want in een erfpachtcontract kunnen nadelige voorwaarden staan.

Informatie: www.bouwcentrum-rotterdam.nl, tel.: 010 - 243 36 00