`Open ruimte hoeft niet dicht te slibben'

De manier waarop we in Nederland met de schaarse grond omspringen, is ronduit ergerlijk, vindt makelaar Kwak. Hij maakt een onderscheid tussen laag- en hoog- dynamische grond.

Het is de afgelopen decennia bijna vanzelfsprekend geworden dat steden en dorpen in Nederland almaar blijven uitdijen. Voor de gemiddelde wethouder lijkt er al lange tijd geen groter geluk denkbaar te zijn dan het binnenhalen van nóg weer een bedrijventerrein of nóg weer een nieuwbouwwijk. Groei is bloei, luidt hun credo.

In het merendeel van de gevallen komt die nieuwbouw op landbouwgrond aan de rand van de gemeente, waardoor de open ruimte zienderogen slinkt. Dat geldt in het bijzonder in de Randstad, in Noord-Brabant en delen van Gelderland.

,,Die ongebreidelde groei kan zo niet doorgaan'', stelt ir. Jacques Kwak, makelaar te Amsterdam en bestuurslid van de 3.000 leden tellende Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). ,,Het leek de afgelopen dertig jaar wel een soort landjepik van de gemeenten. Als ze honderd woningen nodig hadden, namen ze gewoon het naastgelegen weiland over en bouwden dat vol.''

Er was nauwelijks een prikkel voor de gemeenten en projectontwikkelaars om de bestaande bebouwde gebieden nog eens opnieuw te ontwikkelen. Dat is immers naar verhouding veel duurder en moeilijker. Daarvoor moet je eerst bestaande woningen of bedrijfspanden slopen of drastisch verbouwen. Bovendien is de grond in de stad vaak duurder dan daarbuiten.

Kwak: ,,Het is bij wijze van spreken nog steeds goedkoper om de Veluwe vol te bouwen dan om Amsterdam-West te renoveren.''

Volgens Kwak, die voorzitter is van de vakgroep bedrijfs-onroerend goed van de NVM, verspilt Nederland met deze gemakzuchtige aanpak zijn ruimte op een ergerlijke manier. Kwak: ,,Nederland is een van de dichtstbevolkte landen ter wereld, maar de bebouwingsdichtheid is hier een van de dunste. Neem nou de rondweg rond steden als Parijs en Amsterdam. In beide gevallen is die ongeveer 35 kilometer lang. Maar in Parijs omsluit die weg een gebied met zo'n twee miljoen inwoners en in Amsterdam maar zo'n 350.000 inwoners. Die ruimte daarbinnen zou veel efficiënter kunnen worden benut.''

Kwak en de zijnen beseffen bovendien dat de beschikbare ruimte in Nederland eindig is. Daarom dringen ze bij minister Pronk (Ruimtelijke Ordening) aan op een radicale koerswijziging in de grondpolitiek. Deze zomer werkt Pronk nog hard aan de Vijfde Nota voor de ruimtelijke ordening, die dit najaar gereed moet zijn. Daarin zal hij de lijnen aangeven waarlangs Nederland zich in ruimtelijk opzicht tot 2020 dient te ontwikkelen.

De makelaars willen dat er nu of althans in de nabije toekomst een balans wordt opgemaakt van het grondgebruik in het hele land. Daarop moet helder staan aangegeven welke delen een hoog-dynamisch gebruik (woningen en bedrijven) kennen en welke een laag-dynamisch gebruik (parken, waterpartijen, landbouw, natuur).

Gemeenten of projectontwikkelaars die een stuk `laag-dynamische' grond langs de gemeentegrenzen willen omzetten in `hoog-dynamische' grond, zouden voortaan ter compensatie moeten worden verplicht een gelijkwaardig `hoog-dynamisch' terrein in stad of dorp om te zetten in een `laag-dynamisch' gebied. In de praktijk zou dit een krachtige impuls voor gemeenten en projectontwikkelaars vormen om op grote schaal werk te maken van stadsvernieuwing.

Het grote voordeel van zo'n aanpak zou zijn dat er een rem wordt gezet op de almaar aanhoudende uitbreidingen van de bebouwde ruimte. Een waarschijnlijk gevolg zou voorts zijn dat de grondprijs in de steden drastisch omhoog zou gaan. Projectontwikkelaars en gemeentelijke grondbedrijven worden hierdoor immers min of meer naar de stad teruggeduwd.

Zo'n kostenstijging zou naar verwachting worden doorberekend in de prijzen die kopers van huizen of bedrijfspanden moeten neertellen. De makelaars zouden daar overigens ook van meeprofiteren, omdat die immers doorgaans een percentage opstrijken bij elke koop of verkoop.

Volgens Kwak moet Nederland niet te snel schrikken van hogere grondprijzen. ,,In Londen is het bijvoorbeeld heel normaal dat de prijs van een gebouw voor 60 procent is bepaald door de grondprijs en voor 40 procent door de bouwkosten. In Nederland maakt de grondprijs meestal amper 30 procent uit van de prijs. Dat percentage kan best wat omhoog.''

Kwak wijst er verder op dat de overheid en de projectontwikkelaars de burgers ondanks de hogere prijzen gemiddeld steeds ruimere woningen zullen moeten bieden. ,,Woninkjes van 90 tot 100 vierkante meter zullen in 2015 of 2020 niet meer worden geaccepteerd. Ze zullen groter en beter moeten worden. Dat kan ook best als je hoger bouwt en meer voorzieningen, zoals parkeerruimtes, onder de grond stopt. Als je goed kijkt, zijn er overal nog heel veel onbenutte en half benutte bouwstukken.''

Volgens Kwak en de NVM is dit hét moment om het dichtslibben van de open ruimte in Nederland met ongewenste bouwsels tot staan te brengen. ,,Het kost een hoop geld, maar we zijn met zijn allen nog nooit zo rijk geweest als nu. Nu kan het. Anders lopen we met open ogen in een ravijn.''