Rodamco-telg wil af van slecht imago vastgoed

De meeste vastgoedfondsen zijn ondergewaardeerd. Beleggers hebben onroerend goed sinds de opkomst van internet links laten liggen. Toch laat Rodamco Noord-Amerika goede cijfers zien.

Het succes van vastgoedfondsen is het best af te lezen aan de mate waarin de beurswaarde hoger is dan de marktwaarde van het onderliggende onroerend goed. Bij gebrek aan interesse van beleggers noteerden de meeste vastgoedaandelen het afgelopen jaar gemiddeld zo'n 30 procent onder de marktprijs van de panden.

Volgens analisten is de tanende belangstelling voor het veilige, maar nogal saaie onroerend goed vooral aan de snelle opkomst van internet en e-commerce te wijten. Beleggers voelen zich meer aangetrokken tot de flitsende technologiesector, en het winkelen via internet vormt een directe bedreiging voor de malls (grote winkelcentra).

Ook Rodamco Noord-Amerika (RNA) kampt met een onderwaardering (op de beurs in Amsterdam). Toch ziet op papier de toekomst van het Amerikaanse vastgoedfonds er rooskleurig uit. Want de technologiefondsen zijn ingestort en beleggers keren naar het oude vertrouwde vastgoedaandeel terug. Bovendien is RNA, dat zich toelegt op mega-malls in de Verenigde Staten, nog lang niet `uitgekocht' op de Amerikaanse winkelmarkt. ,,Onze overnamekansen nemen toe omdat veel eigenaren van regionale winkelcentra door een gebrek aan leencapaciteit moeten verkopen'', legt directeur Gerald Egan uit.

In tegenstelling tot de concurrentie heeft RNA de beschikking over een goedgevulde kas. Egan: ,,De meeste vastgoedfondsen hebben zo'n 60 procent van hun bezit gefinancierd met vreemd vermogen, bij ons ligt dat op 19 procent. Financieel gezien kunnen we makkelijk kopen, hoewel het nog moeilijk zal worden de juiste betrekkers voor een nieuwe mall te vinden.''

Het aantal shopping malls in de Verenigde Staten is de laatste jaren flink gestegen. Toch ziet Egan de opkomst van e-commerce (elektronisch winkelen via het internet) niet als een grote bedreiging voor de malls. ,,De mega-malls kunnen de concurrentie met internet wel aan. E-commerce zal voor bepaalde sectoren zeker gevolgen hebben. Maar ik denk niet dat mensen hun stropdas of overhemd zullen uitzoeken op internet. Die wil je toch gewoon in het echt zien?''

RNA zag de nettowinst in het boekjaar 1998-1999 met 13 procent toenemen tot 207 miljoen euro. Huurstijgingen en hogere inkomsten uit deelnemingen zijn de belangrijkste oorzaken van de stijging. Het fonds zal de nettowinst per aandeel van 4,58 dollar volledig uitkeren als dividend. RNA wist het afgelopen jaar vooral te profiteren van de toegenomen consumentenbestedingen (plus 5,3 procent) in de Verenigde Staten. De nettowinst zal dit boekjaar naar verwachting op ten minste hetzelfde niveau uitkomen als in het voorbije boekjaar.

Rodamco NA is vorig jaar juli ontstaan uit een splitsing van Rodamco in vier regionale fondsen, fondsen die vanuit de regio's zelf worden bestuurd. De opdeling moest Robeco's vastgoedbeleggingsfonds, waarvan de prestaties na de crisis in Azië duidelijk achterbleven bij die van de concurrenten, aantrekkelijker maken voor beleggers. Maar na de aankondiging van de splitsing daalden de koersen van RNA, Rodamco United Kingdom en Rodamco Asia tot ver onder de marktwaarde van de panden.

Toch is Egan ervan overtuigd dat de opsplitsing een gunstige uitwerking op RNA heeft. Het RNA-management heeft een exclusieve overeenkomst met Egans voormalige werkgever RREEF, specialist in winkelvastgoed in de Verenigde Staten. Dat geeft het vastgoedfonds een prominente positie op de Amerikaanse markt. RNA wil die positie uitbuiten door straks een notering op de beurs van Wall Street aan te vragen.

,,Rodamco had geen beste naam en daar wordt RNA nog steeds mee geconfronteerd'', zegt Egan. ,,We moeten beleggers eerst maar eens overtuigen.''

    • Annemarie van der Tuijn