Belasting bang voor boxshoppen

Verhuur van onroerend goed door particulieren leek in het nieuwe belastingstelsel lucratiever te worden dan ooit. Maar pas op. Verhuurt u een pand aan de onderneming van een verwant persoon zoals een (aangetrouwd) kind of een partner? Dan kunt u fiscaal flink in de prijzen vallen.

Een gepensioneerde moeder bezit een pand op een courante locatie in Haarlem. Op een avond belt haar 32-jarige dochter daarover. `Zeg mam', legt ze uit, `Ik begin een ontwerpbureau. En ik zou best je pand willen huren. Kan dat?'

Een dergelijke transactie leek in 1997, toen de nota `Belastingen in de 21e eeuw: een verkenning' uitkwam, mooi en lucratief. Vanaf 2001 zouden particulieren geen inkomstenbelasting meer hoeven te betalen over ontvangen huurpenningen. In plaats daarvan zouden alle huurinkomsten, zo leek de Staatssecretaris te beloven, gaan vallen in box 3 (inkomen uit sparen en beleggen). Moeder zou dan jaarlijks 1,2 procent belasting moeten betalen over de waarde van het pand minus de eventuele schulden (al dan niet verzekerd door hypotheek) en minus haar heffingsvrije vermogen.

De daadwerkelijke huurinkomsten en waardeaangroei van het pand daarentegen, hoe hoog ook, kon ze belastingvrij in haar zak steken. Dat kon stukken voordeliger uitpakken dan nu. Particuliere verhuurders betalen in 2000 nog tot 60 procent inkomstenbelasting over ontvangen huren minus de daarop drukkende kosten.

Maar helaas. Vanaf 1 januari van dit jaar is dit vermeende verhuurfeest grotendeels voorbij. ,,Vermeend is bang voor boxhoppen en wil dat voorkomen'', verklaart mr. Peter Kleinreesink, belastingadviseur bij de GIBO Groep. Onder `boxhoppen' vallen fiscale slimmigheden die inkomen verplaatsen van bijvoorbeeld box 1 naar de fiscaal genereuzer box 3. Kleinreesink: ,,Vooral in de familiekring is dat eenvoudiger te structureren.'' Vandaar dat Staatssecretaris Vermeend per 1 januari regelt dat de van `verbonden personen' ontvangen huurinkomsten en vermogenswinsten per 2001 toch in box 1 kunnen vallen. Dat gebeurt onder andere als u: een pand (of een ander vermogensbestanddeel) direct of indirect verhuurt aan uw partner of aan bloed- en aanverwanten in de rechte lijn (dat is elk (aangetrouwd) kind of kleinkind), en als die huurder met behulp van uw pand winst uit onderneming haalt. ,,De regeling treft veel particulieren'', zegt Kleinreesink. ,,Ik ben daarom verbaasd dat je er nog zo weinig over leest. Onder belastingadviseurs is dit een hot item.''

In box 1 van het nieuwe belastingstelsel valt straks uw inkomen uit werk en woning. Over uw totale box 1 betaalt u belasting naar progressief tarief, maximaal 52 procent. Dat ook huurinkomsten in box 1 kunnen vallen, komt doordat Vermeend verhuren aan verbonden personen schaart onder het kopje `resultaat uit overige werkzaamheden'. De financiële gevolgen kunnen groot zijn. Een voorbeeld. Vader kocht in 1995 een pand voor 400.000 gulden. Hij verhuurt het pand sindsdien aan de onderneming van zijn dochter voor 30.000 gulden per jaar.

Na 1 januari 2001 krijgt vader te maken met het nieuwe belastingstelsel. Om te beginnen, vallen zijn ontvangen huren vanaf 1 januari in box 1, waardoor vader er maximaal 52 procent belasting over betaalt. Eventueel betaalde hypotheekrente mag pa wel fiscaal aftrekken.

Maar er is meer. Per 1 januari 2001 wordt de waarde van het pand in het economisch verkeer getaxeerd, bijvoorbeeld op 1.000.000 gulden. Stijgt de waarde van het pand daarna, dan valt de waardeaangroei na 1 januari 2001 in de gevreesde box 1 met het maximumtarief van 52 procent. Verder moet vader verplicht een administratie gaan bijhouden. Hij moet jaarlijks naar goed koopmansgebruik op het pand afschrijven en een balans opmaken.

In een aantal gevallen na 2001 moet vader direct maximaal 52 procent belasting afrekenen over de waardeaangroei van het pand plus de afschrijvingen sinds 2001 (een waardedaling is overigens aftrekbaar). Dat gebeurt als vader het pand verkoopt óf als zijn dochter haar onderneming staakt óf als zij het bedrijf verkoopt aan een 'niet verbonden persoon'. Stel het pand is in 2006 1.500.000 gulden waard. Tot 2006 schreef vader netjes vijf jaar lang 2,5 procent van de waarde af. De boekwaarde in 2006 is dus 875.000 gulden. Als zich in 2006 één van bovenstaande situaties voordoet moet vader fiscaal afrekenen over de verkoopprijs minus de boekwaarde, dus over 625.000 gulden. Dat kan vader in één klap 325.000 gulden kosten! ,,Een grote groep mensen voelt dit als een behoorlijke lastenverzwaring'', weet Kleinreesink. ,,En als je geen contant geld hebt, moet je bovendien een financiering regelen.''

Veel gunstiger zou vader uit zijn bij verhuur van het pand aan een derde (als er meer rendement wordt verwacht dan 4 procent per jaar). Pa betaalt dan geen belasting over de waardeaangroei van het pand en ook niet over de huurpenningen, maar 1,2 procent vermogensrendementsheffing over de waarde van het pand minus de schulden en het heffingsvrije vermogen. Die situatie ontstaat ook als broers en zussen een pand aan elkaar(s onderneming) verhuren. Ook als de dochter het pand gebruikt om te wonen, vallen vaders huuropbrengsten in box 3.

In de praktijk blijkt `verhuren aan een verbonden persoon' bijna ongemerkt te kunnen gebeuren. Vader verhuurt een pand bijvoorbeeld aan `niet verbonden' ondernemer, die later gaat samenwonen met zijn dochter. Er is nog niets aan de hand totdat de beide partners op hun aangiftebiljet aankruisen dat zij in een bepaald jaar kiezen voor de `partnerregeling'. Dat dwingt vader jaarlijks een balans te maken en op het pand af te schrijven. Vaders huurinkomsten vallen ineens in box 1. Maar het kan nog gekker. Kiezen de twee partners in 2004 een jaartje niet voor de partnerregeling, dan moet vader meteen in box 1 afrekenen over de waardeaangroei van het pand plus de afschrijvingen vanaf 2001.

De nieuwe regeling van Vermeend geldt niet alleen voor onroerend goed, maar ook voor bijvoorbeeld vorderingen, vergunningen, een machinepark, rechten of octrooien. Kleinreesink: ,,In al die situaties moet je je dit jaar afvragen: `Stel ik deze vermogensbestanddelen niet ter beschikking aan de onderneming van een bloed- of aanverwant in de rechte lijn of de (aanstaande) partner daarvan? En wil ik dat?'' Over oplossingen en adviezen denken belastingadviseurs momenteel hard na. ,,Het pand aan een buitenstaander verhuren, die het pand vervolgens doorverhuurt aan de onderneming van een verbonden persoon, biedt geen oplossing'', zegt Kleinreesink. ,,Bij de behandeling van het wetsvoorstel in de Tweede Kamer heeft Vermeend al aangekondigd om indirecte verhuur aan de onderneming van een verbonden persoon te beschouwen als directe verhuur. Vermeend heeft nu al aangegeven de Belastingdienst opdracht te geven om alle huur- en verhuursituaties kritisch te bekijken en fraude in voorkomende gevallen met kracht te bestrijden. Het lijkt er dus op dat hij de regeling redelijk heeft dichtgespijkerd.''