Makelaar blijft handige jongen

De makelaarsbranche roert zich. Hun beschermde titel gaat binnenkort verdwijnen en al diverse nieuwe ketens beweren extra service te kunnen bieden. Maar pas op. De gemiddelde woningbemiddelaar blijft een handige jongen.

De gemiddelde Nederlander verhuist elke zeven jaar. In veel gevallen komt daar een makelaar aan te pas. Vooral de laatste jaren boert die beroepsgroep beter dan ooit. Het gezamenlijk bruto makelaarsinkomen, zo schat de Consumentenbond, klom mede door de geëxplodeerde huizenprijzen van 300 miljoen in 1993 tot mogelijk meer dan 1 miljard gulden dit jaar. Het niveau van makelaarsdienstverlening echter lijkt minder gestegen.

,,In deze gespannen markt blijkt de verleiding groot voor sommige makelaars om het minder nauw te nemen met hun erecode'', zegt onderzoekster Annemieke Molenaar van de Consumentenbond die de bedrijfstak recent onder de loep nam. De Nederlandse Vereniging van Makelaars moest dit jaar al enkele makelaars royeren die zich schuldig hadden gemaakt aan wanpraktijken.

Anno 1999 vindt de gemiddelde woonconsument de huizenhandel ondoorzichtig en hectisch, durft niet te onderhandelen over de makelaarscourtage, is te weinig bekend met makelaarsplichten, laat afspraken niet schriftelijk vastleggen en weet niet bij wie hij eventueel kan klagen. Maar er gloort hoop, want de makelaarsbranche knarst en barst onder enkele nieuwe ontwikkelingen. Om te beginnen zal de beschermde titel makelaar waarschijnlijk per 1 januari verdwijnen en plaatsmaken voor certificering. Daarnaast wordt de makelaarsbranche hoe langer hoe meer verrijkt met nieuwe ketens als RE/MAX, ERA, Garantiemakelaars, Woon-Accent, Domain of Domicilie, die beweren de consument beter van dienst te zijn.

De veranderingen knagen vooral aan de marktpositie van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), de organisatie die de makelaarsbranche met zo'n 2.100 aangesloten woningmakelaarskantoren en 60 procent van alle via makelaars afgesloten onroerendgoedtransacties domineert. Naast de NVM kent Nederland sinds jaar en dag de Landelijke Makelaarsvereniging (LMV), die vooral in het oosten van het land zit met 140 kantoren, en de Vereniging Bemiddeling Onroerend goed (VBO) met 380 kantoren. De organisaties verschillen qua toelatingseisen. Zo hebben alle NVM-en LMV-makelaars examen gedaan bij de Stichting Vakbekwaamheid Makelaardij (SVM), een praktijktest bij de Kamer van Koophandel doorstaan en zijn vervolgens beëdigd als makelaar door de arrondissementsrechtbank. VBO'ers echter hebben geen SVM-examen gedaan, zijn vaak niet beëdigd en mogen zich officieel geen makelaar noemen.

,,Wegens onder meer de lagere opleidingseisen worden VBO'ers door de NVM niet geheel voor vol aangezien'', vertelt Molenaar. Toch moeten zowel NVM'ers als VBO'ers en LMV'ers vanaf volgend jaar voldoen aan dezelfde opleidingseisen, terwijl de praktijkproef en de beëdiging gaan vervallen. Iedereen die de makelaarsopleiding heeft gehaald, krijgt een certificaat en wordt opgenomen in een openbaar, door consumenten te raadplegen register.

Gecertificeerde makelaars moeten zich regelmatig laten bijscholen. Ook komt er een onafhankelijke geschillenregeling in samenwerking met de stichting Geschillencommissies voor Consumentenzaken. ,,Maar'', zo waarschuwt Molenaar: ,,Het is nog onduidelijk wanneer certificering mogelijk zal zijn, want vooral de NVM en de VBO worden het maar moeilijk eens over de opleidingseisen voor makelaars. De consument moet daarom voorlopig nog een makelaar kiezen die onder een brancheorganisatie valt, anders heeft hij bij klachten niets om op terug te vallen.''

Naast de door wetgevers veroorzaakte veranderingen is de makelaarsbranche ook van binnenuit in beweging. Drie in opkomst zijnde makelaarsvormen zijn ERA en RE/MAX, beide Amerikaanse franchiseformules, en de Garantiemakelaar. De ERA- en Garantiemakelaars zijn altijd ook NVM-lid. Typerend voor alle formules is dat ze de klant duidelijker inzicht geven in de diensten die de makelaar biedt. Sommige van die diensten zijn `gratis', andere optioneel. Zo bieden de 160 Era-makelaars de kopers desgewenst voor 345 tot 950 gulden inclusief BTW een bouwkundige keuring plus achttien maanden garantie op de goedgekeurde delen. Bij de circa 30 RE/MAX-bemiddelaars zit een bouwkundige keuring plus drie jaar garantie tegen verborgen gebreken standaard in de courtage. En de 130 Garantiemakelaars bieden bij elke aan- en verkoop een gratis bouwkundige keuring. De kopers kunnen daarbij desgewenst een eenjarige garantieregeling afsluiten tegen verborgen bouwkundige gebreken. ,,Ook de NVM biedt een bouwkundige keuring plus garantieregeling'', weet Molenaar, ,,maar die promoten ze nauwelijks.''

Naast ERA-, Garantie- en RE/MAX-makelaars zijn er franchiseformules waarmee makelaars hun bestaande praktijk kunnen opwaarderen. Zo heeft een Domainmakelaar een speciaal hoekje voor exclusieve woningen die een Vip-behandeling krijgen. Molenaar vindt alle nieuwe formules niet wereldschokkend. ,,De klant heeft meer duidelijkheid, maar men wijkt tot nog toe nauwelijks af van de bestaande opvattingen over makelaarsdiensten.''

Vooralsnog moet de consument de aan- en verkoop van onroerend goed zelf goed voorbereiden, vindt Molenaar. ,,Vooraf moet je in je kennissenkring rondvragen naar ervaringen met makelaars. Daarna moet je informatie over de procedure en de tarieven inwinnen door met enkele makelaars te gaan praten.'' Over tarieven moet je altijd onderhandelen, benadrukt de onderzoekster. ,,Adviestarieven van de NVM bestaan niet meer, en het blijkt dat 1 procent courtage in plaats van 2 vaak haalbaar is. Je kunt ook een vast bedrag afspreken of alleen bepaalde diensten afnemen. Er is een Veghelse makelaar die standaard 3.000 gulden rekent, maar dan gaat hij niet met je mee om woningen te bekijken.''

Bij onderhandelingen over de courtage wil nogal eens helpen om de makelaar aan te bieden de hypotheek via hem af te sluiten, want daarover ontvangt hij weer 1 tot 2 procent provisie. ,,Leg wel alle afspraken omtrent courtage, bieding, opties, bedenktijd, mondelinge overeenkomst, frequentie van informatieverstrekking en de te verlenen diensten schriftelijk vast en laat ook de makelaar tekenen'', adviseert Molenaar. ,,De doorsnee makelaar is een handige, rap van de tongriem gesneden jongen.''