Onteigeningswet voldoet volledig

Het debat over de grondpolitiek wordt met verve gevoerd. Maar de onteigeningswet behoeft geen aanpassing, meent Gerard Marlet.

In NRC Handelsblad van 25 november trok het PvdA-Kamerlid Duivesteijn fel van leer tegen het CDA. De confessionelen zouden vanwege hun historische weerstand tegen het wijzigen van de onteigeningswet verantwoordelijk zijn voor de huidige wantoestanden op de grondmarkt. Daarmee doet de grondspecialist van de PvdA lustig mee aan het spelletje zwartepieten dat al een tijdje aan de gang is tussen de diverse overheden en projectontwikkelaars. De ernstige problemen op de grondmarkt verdienen serieuzere aandacht in Den Haag.

In 1977 viel het kabinet-Den Uyl over het wijzigen van de onteigeningswet: confessionelen en socialisten werden het niet eens over de hoogte van de onteigeningsvergoeding. Inmiddels heeft de hoofdrolspeler van toen, Van Agt, toegegeven dat het de confessionelen destijds niet om de onteigeningswet ging, maar dat het debat werd aangegrepen om afstand te nemen van de PvdA. Ook Van Agt vindt nu de `uitzinnige uitwassen van het onroerend-goedkapitalisme' niet in het algemeen belang. Het CDA van nu denkt er precies zo over.

Tegenwoordig heeft de VVD grote bezwaren tegen het wijzigen van de onteigeningswet. VVD'er Verbugt heeft al gezegd dat haar partij `geen behoefte heeft aan een nieuw ideologisch debat over grond' en dat niet te praten valt over wijziging van de onteigeningswet. Duivesteijn zegt een constructief debat over grondpolitiek te willen, ontdaan van zijn ideologische veren. Tegelijkertijd gooit hij olie op het vuur door een drastische aanpassing van de onteigeningswet voor te stellen: `zodat de overheid te allen tijde tegen een lage prijs kan onteigenen'. Al dit politieke wapengekletter is niet nodig. Wijziging van de onteigeningswet is namelijk niet de beste oplossing voor de problemen op de grondmarkt.

Om tot een goede oplossing te kunnen komen, moeten enkele hardnekkige misverstanden uit de weg worden geruimd. Zo denkt Duivesteijn dat de hoge prijzen van nieuwbouwwoningen veroorzaakt worden door grondspeculatie. De prijs van een nieuwbouwwoning wordt echter op een vrije markt gedicteerd door de marktprijzen van bestaande woningen. De prijs van een huis komt tot stand door vraag en aanbod en niet door de hoogte van de kosten – zoals grondkosten – van de bouw. Verbugt denkt op haar beurt dat het wel meevalt met woekerwinsten die op grond gemaakt worden, omdat maar 4 procent van de grond in handen is van speculanten. Zij vergeet dat maar een klein deel van die winst bij speculanten belandt. De rest is voor de oorspronkelijke grondeigenaren, gemeenten, projectontwikkelaars, en bouwcombinaties.

Daarmee is dan ook het belangrijkste probleem aangesneden: de onrechtvaardige verdeling van het residu op de grond- en woningmarkt. Het rijk – en dus de gemeenschap – maakt nieuwe woonbestemmingen mogelijk door landbouw- en natuurgebieden op te geven en kostbare infrastructuur aan te leggen. Omdat grond voor woningbouw veel meer waard is dan grond voor landbouw, veroorzaakt de creatie van een nieuwe woonbestemming een aanzienlijke stijging van de grondwaarde. Die overwaarde komt niet terug bij de gemeenschap, maar komt in handen van enkele partijen, terwijl het toch vooral het rijk is dat de waardestijging mogelijk maakt. Deze onrechtvaardigheid kost de belastingbetaler op dit moment naar schatting ongeveer 3 miljard gulden per jaar.

Behalve deze maatschappelijk ongewenste herverdeling wordt de woningmarkt gekenmerkt door inefficiënties. Allereerst blijkt steeds weer dat het aanbod van nieuwbouwwoningen nauwelijks aansluit bij de wensen van de consument. Huizenkopers betalen te veel geld voor een huis dat ze eigenlijk niet willen. Dit welvaartsverlies wordt niet veroorzaakt door speculanten of projectontwikkelaars, maar door de dwingende voorschriften die gemeenten aan de bouwers opleggen. De gemeenten beschikken blijkbaar niet over de beste informatie om te kunnen bepalen waaraan behoefte bestaat.

Daarbij vervullen gemeenten een schimmige dubbelrol op de grond- en woningmarkt. Enerzijds hebben ze de publieke taak te waken over de ruimtelijke kwaliteit. Anderzijds hebben ze met hun grondbedrijven belang bij winstmaximalisatie op de grondexploitatie. Dit veroorzaakt inefficiënties op de markt en dus verspilling. Maar ook uit het oogpunt van de democratische controle is een actieve rol van gemeenten ongewenst. De gemeente als marktpartij heeft immers uit concurrentieoverwegingen geen baat bij transparantie, terwijl die voor een behoorlijk bestuur wel vereist is.

In een recentelijk gepresenteerd plan van NYFER wordt voorgesteld een rijksheffing in te voeren om een deel van het residu op de grond- en woningmarkt af te kunnen romen. Een deel, omdat wel een prikkel moet blijven bestaan voor de markt om grond om te zetten in bouwgrond en om woningen te bouwen. Zo'n nieuwe heffing zou met een vast, progressief, tarief kunnen worden genomen van de verkoopprijs van een nieuwe woning. De heffing veroorzaakt op die manier lagere opbrengsten per huis en dus minder ruimte voor excessieve grondwaardestijgingen. Een lagere grondwaarde maakt ook speculatie minder aantrekkelijk. Maar bovenal is de verdeling van het residu met een rijksheffing naar verwachting minder onrechtvaardig: de opbrengsten uit de heffing komen immers ten goede aan de gemeenschap die daarmee het ruimtelijk ordeningsbeleid – dat die waardestijging veroorzaakt – kan financieren.

Zo'n nieuwe heffing kan gepaard gaan met een minder prominente rol voor gemeenten en een vrijere, transparantere grond- en woningmarkt. Doordat de markt beter rekening houdt met wensen van de consument zullen welvaartsverliezen naar verwachting veel kleiner worden. De rol van gemeenten is in zo'n nieuwe situatie beperkt tot het waken over ruimtelijke kwaliteit; er is niet langer een financieel belang in het spel.

VVD, PvdA, en CDA zijn bereid om verbeteringen aan te brengen in het grondbeleid. Maar niet als het gaat om aanpassing van de onteigeningswet. En dat hoeft ook niet. Onevenredige verrijking kan met een rijksheffing voor een deel tenietgedaan worden zonder individueel eigendom aan te tasten. Dat moet voor zowel sociaal-democraten, liberalen als confessionelen een acceptabele oplossing zijn.

Gerard Marlet is onderzoeker bij NYFER.