Huurder moet kooprecht krijgen

Woningcorporaties kunnen hun taken alleen goed verrichten als zij hun woningen mogen verkopen, meent Hugo Priemus.

De Tweede Kamer overlegt binnenkort over het wetsvoorstel van Duivesteijn (PvdA), Hofstra (VVD), Reitsma (CDA) en Van 't Riet (D66) om een individuele koopsubsidie in te voeren, min of meer het equivalent van de huursubsidie. De bedoeling van deze regeling is dat voor bewoners met een relatief laag inkomen het eigen-woningbezit in zicht komt en dat voor hen het overheidsbeleid meer eigendomsneutraal wordt.

Staatssecretaris Remkes overweegt op termijn woonvouchers in te voeren die de keuze voor huren of kopen aan de bewoners laten. Huishoudens met een inkomen boven modaal die kunnen rekenen, zullen met verbazing vaststellen dat eigendomsneutraliteit kennelijk niet voor hen opgaat. Voor het bovenmodale deel van de natie wordt het kopen door het rijk krachtig bevoordeeld. Het kabinet doet steeds alsof de keuze voor het kopen door huishoudens met een bovenmodaal inkomen een `vrije' keuze is, maar heeft in het regeerakkoord iedere discussie over hypotheekrenteaftrek of huurwaardevoordeel taboe verklaard.

Het is aannemelijk dat de Tweede Kamer het initiatief-wetsvoorstel zal aannemen. Met de combinatie van huursubsidie en koopsubsidie is in dit decadente fin de siècle een conjunctuurgevoelig steunmechanisme geïntroduceerd dat weinig duurzaam zal blijken te zijn. Als het conjunctureel even tegenzit, zullen de financiële gevolgen voor het rijk prohibitief zijn.

Door het Centraal Planbureau is erop gewezen dat door de snel stijgende woningprijzen (door de onbeperkte hypotheekrenteaftrek en de lage rente aangewakkerd) de nieuwe koopsubsidie huishoudens met een laag inkomen nauwelijks zal bereiken. Dat geldt ook voor de woningen van woningcorporaties die de komende jaren te koop zullen worden aangeboden. Dat vindt de Tweede Kamer niet leuk. Vele woningcorporaties overwegen nu om woningen niet alleen in de vrije verkoop te doen tegen de geldende marktprijs, maar ook vormen van beschut eigen-woningbezit toe te passen.

Zo is mede in het kader van het programma `Verzekerd kopen' van de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting een formule ontwikkeld waarbij de woningcorporaties een korting geven (van bijvoorbeeld 20 procent), mits de woning bij verkoop door de eerste bewoner-eigenaar wordt aangeboden aan de woningcorporatie. Corporatie en bewoner delen dan de winst of het verlies op 50-50 procent basis. Het risico voor de bewoner wordt dan beperkt, zonder dat het recht op hypotheekrenteaftrek wordt verspeeld. Door de korting en de risicoreductie zou voor lage-inkomensgroepen het eigen-woningbezit binnen handbereik komen. De Vereniging Eigen Huis is tegen deze formule gekant en vindt dat aan de bewoner een veel groter deel van de winst moet toevallen. De vereniging beticht de woningcorporaties van `zakkenvullerij'.

Door Tweede-Kamerleden wordt nu koortsachtig nagedacht over een oplossing die klantvriendelijk is en electoraal prettig scoort. Allerlei opmerkelijke ideeën doen de ronde. Allereerst opperen sommigen, conform een eerder plan van Duivesteijn en Van der Ploeg (toen nog Kamerlid), voor een kooprecht van huurders en dus een verkoopplicht van woningcorporaties. Ook een verplichte korting, door woningcorporaties af te dragen, doet het bij sommige Kamerleden goed. En tenslotte overwegen veel Kamerleden om woningcorporaties te verbieden een terugkoopregeling voor te schrijven. Staatssecretaris Remkes wacht af, maar maakt duidelijk dat hij vóór keuze voor de bewoners is.

Een kooprecht voor huurders geldt in Groot-Brittannië al sinds 1980. Deze uitvinding van mevrouw Thatcher heeft de sociale-huursector daar een daverende klap bezorgd. Het ging hier om gemeentewoningen. Corporatiewoningen zijn particulier eigendom. Je kunt in een rechtsstaat particulieren niet zomaar onteigenen. Evenmin kan een Tweede Kamer cadeautjes uitdelen op kosten van een ander, ook al is de Sint in het land. Door het verbod van terugkoopformules zou de Tweede Kamer vormen van beschut eigen-woningbezit onmogelijk maken, waarmee een aantal woningcorporaties (en woningkopers) al jarenlang goede ervaring hebben opgedaan en waardoor nu juist, in aansluiting op de koopsubsidie en de nationale hypotheekgarantie, de huishoudens met een benedenmodaal inkomen in staat worden gesteld een woning te kopen. Vooral als het om woningen in meergezinshuizen gaat, is een vorm van beschut-eigenwoningbezit zeer aantrekkelijk, omdat dan beheersproblemen in de toekomst kunnen worden voorkomen door een proactieve woningcorporatie die op professionele wijze verenigingen van eigenaren steunt met technische diensten en fondsvorming.

Sommige onbezonnen ideeën van Tweede-Kamerleden lijken voort te spruiten uit een groot onbegrip van het fenomeen van de woningcorporaties, en soms zelfs van een regelrechte haat jegens deze hybride organisaties die zich niet als verlengstuk van de overheid willen gedragen. Als we de woningcorporaties in staat willen stellen om hun taken goed te verrichten, de kolossale stedelijke vernieuwingsopgave te realiseren inclusief een krachtige herdifferentiatie van de stedelijke woningvoorraad, het eigen-woningbezit willen vergroten, óók in de steden en óók voor huishoudens met een benedenmodaal inkomen, en toekomstige beheerproblemen in meergezinshuizen willen voorkomen, dan zal het kabinet de woningcorporaties in staat moeten stellen om woningen te verkopen zowel in vrije verkoop als in beschut-eigenwoningbezit. Zonder een koopsubsidie verkopen de corporaties nu al 20.000 woningen per jaar, twee maal zoveel als Heerma destijds als streefcijfer opgaf. Met een koopsubsidie, een verstandig corporatiebeleid en een willige woningmarkt kan een jaarverkoop van 40.000 corporatiewoningen worden bereikt. De Vereniging Eigen Huis zal daar veel wijzer van worden.

Hugo Priemus is hoogleraar volkshuisvesting en wetenschappelijk directeur Onderzoeksinstituut OTB van de Technische Universiteit Delft.

Kooprecht

De kop Huurder moet kooprecht krijgen (in de krant van zaterdag 27 november, pagina 6) dekt niet de opvatting van de auteur van het artikel Hugo Priemus. Hij vindt dat het aan woningbouwcorporaties is om te bepalen welke woningen kunnen worden verkocht.

    • Hugo Priemus