Overheid wakkert schaarste op woningmarkt aan

De huidige spanning op de woningmarkt is mede het gevolg van het restrictieve ruimtelijke ordeningsbeleid van de rijksoverheid, menen Marc Stoffers en Frans Suijker. Dit vraagt om een politieke afweging tussen bescherming van ruimtelijke kwaliteit en voldoen aan individuele woonwensen.

De hoge prijzen van woningen en grond staan volop in de aandacht. Veel factoren bepalen deze prijzen. De rol die de rijksoverheid daarbij speelt, blijft vaak onderbelicht. Zo beïnvloedt de overheid de huizenprijzen aan de aanbodzijde via het ruimtelijke ordeningsbeleid en aan de vraagzijde via de fiscale behandeling van het eigen huis. Daarmee is de toekomstige ontwikkeling van de woningprijzen mede afhankelijk van politieke keuzes over de ruimtelijke ordening en de fiscale regelgeving.

De vraag naar koopwoningen heeft zich de laatste jaren uitbundig ontwikkeld als gevolg van de gunstige economische ontwikkeling, de lage rente, de relatief sterke huurstijgingen, de verruiming van de hypotheekmogelijkheden voor tweeverdieners en de vermogenswinsten op aandelen- en huizenbezit. Veranderingen in de vraag kunnen sterke prijseffecten hebben op een voorraadmarkt als de woningmarkt, waar aanpassingsprocessen traag verlopen. De nieuwbouw is bescheiden in relatie tot de totale woningmarkt, namelijk ongeveer 100.000 nieuwe woningen per jaar op een totale woningvoorraad van ruim 6 miljoen woningen. Daarbij is de bouwproductie op de VINEX-locaties de afgelopen jaren maar langzaam op gang gekomen. Bovendien sluiten de kenmerken van nieuwe woningen op de VINEX-locaties niet goed aan bij de thans geldende woonvoorkeuren, vooral ten aanzien van de kavelgrootte.

De krappe marktverhoudingen hebben in de jaren negentig geleid tot een sterke stijging van de prijzen van bestaande woningen. Het ruimtelijke ordeningsbeleid is één van de oorzaken van dit hoge prijsniveau door de restricties die het aan het aanbod van nieuwe woningen oplegt. Omvang en plaats van nieuwbouwlocaties liggen in hoge mate vast, evenals de bebouwingsdichtheid, ter bescherming van de open ruimte. De aanbodbeperkingen leiden tot hogere prijzen, ofwel tot een schaarstepremie in de prijzen. Deze premie zou een goede afspiegeling moeten zijn van maatschappelijke preferenties voor de open ruimte en van de individuele woonvoorkeuren. De schaarstepremie is dan de prijs die men betaalt voor ruimtelijke kwaliteit.

Het is echter moeilijk om de maatschappelijke waardering voor open ruimte vast te stellen. Een politieke afweging is noodzakelijk. Het is waarschijnlijk een illusie om tegemoet te willen komen aan de ruimtevragende individuele woonwensen bij gelijktijdig behoud (of versterking) van de open ruimte, zoals staatssecretaris Remkes oppert in `De Agenda voor de discussie over het woonbeleid in het eerste decennium van de 21e eeuw'.

De hoge woningprijzen leiden ook tot hoge prijzen van grond voor woningbouw, omdat de grondprijs afhangt van de bestemming. Het is een wijd verbreid misverstand dat de verkoopprijzen van nieuwbouwwoningen zo hoog zijn, omdat gemeenten de uitgifteprijs van bouwrijpe grond te hoog vaststellen. De economische theorie leert van oudsher dat de relatie precies andersom ligt: de woningprijzen weerspiegelen vraag en aanbod, en dankzij de hoge woningprijzen kan de gemeente hoge grondprijzen vragen. Door te kiezen voor een vorm van veilen van bouwrijpe grond zou de gemeente zelfs een hogere prijs kunnen krijgen. Door daarna de invulling van een bouwproject zo veel mogelijk over te laten aan de markt zou tevens beter voldaan kunnen worden aan individuele woonwensen. De praktijk bij de bouw van goedkope woningen is nu juist vaak dat de overheid grondprijzen kunstmatig laag houdt, zodat de verkoopprijs van deze woningen onder de marktwaarde komt te liggen. Dit leidt tot wachtlijsten met grote aantallen belangstellenden die graag een forse vermogenswinst in de schoot geworpen willen krijgen.

Projectontwikkelaars en grote bouwers die vroegtijdig grond hebben verworven, bezitten een machtspositie bij het uitvoeren van nieuwbouwprojecten. Het grondbezit stelt hen in staat de concurrentie te beperken en een deel van de schaarstepremie op grond te bemachtigen. Een en ander staat beschreven in de eerder dit jaar verschenen CPB-onderzoeksrapporten Woningbouw, tussen markt en overheid en De grondmarkt, een gebrekkige markt en een onvolmaakte overheid. Inmiddels is de discussie over grondpolitiek op gang gekomen. Onderwerpen daarbij zijn heffingen op bouwgrond en reparatie van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten.

Omdat de hoge woningprijzen en de woningkenmerken op VINEX-nieuwbouwlocaties voor een deel het gevolg zijn van het ruimtelijke ordeningsbeleid, moet de politiek beoordelen of het huidige beleid de preferenties voor ruimtelijke kwaliteit en wonen goed weerspiegelt. Hopelijk besteedt de komende Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening hier aandacht aan. Daarnaast mag niet uit het oog worden verloren dat de rijksoverheid niet alleen het aanbod beperkt, maar tevens de vraag stimuleert door een in internationaal perspectief ruimhartige fiscale behandeling van het eigen huis. Beide beleidslijnen leiden tot hogere woningprijzen.

Marc Stoffers en Frans Suijker zijn werkzaam bij het Centraal Planbureau.

    • Frans Suijker
    • Marc Stoffers