Surfen langs de boxen

`Wij zijn een kinderloos echtpaar tweeverdieners van vijftig met een huurhuis en een goed pensioen. Bij overlijden willen we niet te veel nalaten aan verre neefjes en nichtjes. We willen een huis kopen en dat geheel uit eigen zak betalen. Dan zijn we steenrijk, maar arm aan vrij besteedbaar vermogen. Om dat geld er in de toekomst weer uit te krijgen (het huis op te eten), moeten we een soort krediethypotheek sluiten. Daarover betalen we tot onze dood rente. Die is in IB2001 niet meer aftrekbaar van het belastbare inkomen. Maar financieren we dat huis nu met een hypotheek, dan blijft de rente aftrekbaar', aldus een e-mailer die in gedachten langs de nieuwe drie boxen surft. Hij concludeert dat nu een hypotheek geven de beste manier is om straks een huis op te eten, ook al bezit je voldoende geld om het te kunnen betalen.

Die conclusie is juist, maar wat oppervlakkig. Deze hypotheekkeuze biedt niet alleen voordelen, maar ook financiële risico's: minder aftrek in IB2001 door de lagere belastingtarieven, en mogelijk in de toekomst hogere rente en een beperking van de renteaftrek. Verder is dit een fiscaal gedreven aanpak die vaak het zicht op de werkelijkheid enigszins vertroebelt.

Door die hypotheek valt hun huidige vermogen van 400 duizend gulden in box 3, wat een heffing van 1,2 procent (30 procent van 4 procent fictief rendement) inhoudt. Ofwel 4.800 gulden per jaar, veronderstellend dat die vier ton niet aangroeit in de komende jaren. Dus moet je die 1,2 procent eigenlijk optellen bij het zelf te betalen deel van de hypotheekrente. Door het huis geheel of ten dele met eigen geld te betalen, voorkom je de rendementsheffing en beleg je in je eigen box 1-huis. Voor tweeverdieners met een goed pensioen is er toch niets tegen deze eenvoudige constructie?

Een ander lezer woont in een eigen huis met een flinke overwaarde. Omdat hij enkele maanden per jaar in het buitenland werkt, wil hij ter plaatse een huis van vier ton kopen, omdat huren te omslachtig is. Die aanschaf wil hij financieren door de hypotheek op zijn hoofdwoning te verhogen. Maar die belasting hè.

Iedereen kan meer hypotheek op zijn huis geven, mits een hypotheeknemer (geldverstrekker) dat accepteert. Dat kan zowel in het huidige stelsel als in IB2001. Geld lenen mag altijd. Waar het om draait is die renteaftrek.

De rente van een hypotheekverhoging of extra hypotheek is alleen aftrekbaar als het gaat om de aanschaf, verbetering of verbouwing van een huis; in beide stelsels. Er is mogelijk (te onderzoeken!) een sluiproute, mits de lezer op huwelijkse voorwaarden is getrouwd en de woning op beider naam staat. Hij koopt het deel van zijn partner en betaalt dat met een hypotheek, waarvan de rente blijvend aftrekbaar lijkt. De partner koopt met de opbrengst de tweede woning in het buitenland.

Mocht deze vlieger niet opgaan, dan vermindert in IB2001 die 400 duizend gulden extra hypotheek in ieder geval (het is een schuld) de eventuele bezittingen in box 3. Daardoor daalt de 1,2 procentheffing met 4.800 gulden per jaar. De huurinkomsten uit de tweede woning zijn belastingvrij, terwijl de onderhoudskosten niet aftrekbaar zijn.

Hierbij komt dat hij als bezitter van onroerend goed te maken krijgt met de plaatselijke (welk EU-land schrijft hij niet) belastingregels. Daarmee kunnen de ingeroepen Nederlandse belastingdienst en hypotheekbemiddelaars hem logischerwijs niet helpen. Alleen een gespecialiseerde deskundige hier of daar kan dat. Conclusie: huren in plaats van kopen lijkt per saldo niet zo gek.

Een verontruste lezer concludeert dat hij straks in de derde box over zijn spaargeld 30 procent belasting betaalt over een vermeende opbrengst van 4 procent, terwijl de werkelijke opbrengst wellicht lager ligt. `Is dat een straf op mijn weigering om in aandelen te gaan', vraagt hij.

Daar lijkt het op, want een fictief rendement van 4 procent is hoog als je bank 3 procent vergoedt. Maar spaarders zien hun geld tenminste niet in waarde dalen, terwijl aandeel- of obligatiehouders (of bezitters van een tweede huis) dat lot wel kan treffen.

Wie bijvoorbeeld 50 duizend gulden aan effecten bezit en zijn koersen in een jaar per saldo met 10 procent gedaald ziet (op het tijdstip dat het box 3-vermogen wordt bepaald), betaalt toch 30 procent over 4 procent rendement (over de lagere waarde), terwijl zijn papieren verlies 10 procent bedraagt. Wanneer dit enkele jaren achtereen het geval is, zal niemand meer begrip opbrengen voor die 4 procent.

    • Adriaan Hiele