Stijgende huizenprijzen een betrekkelijk genoegen

Vele huizenbezitters verkneukelen zich wegens de sterk gestegen huizenprijzen. Sommige huizen stegen sterker in prijs dan het gemiddelde. Dit is minder het gevolg van de kwaliteit van het huis dan van de ligging.

De gestegen huizenprijzen vormen een betrekkelijk genoegen. Wie zijn huis verkoopt zal andere huisvesting nodig hebben. Alleen mensen die naar een streek trekken waar de stijging van de huizenprijzen achtergebleven is of gaan huren, kunnen financieel profijt van de hoge verkoopprijs hebben.

Voor veel mensen wordt een eigen huis door de hoge prijs onbereikbaar. Dit geldt vooral voor beginners en zeker voor alleenstaande starters op de huizenmarkt. Voor deze groep zal het niet eenvoudig zijn om het huis zonder eigen geld te financieren. Afgezien daarvan is het vaak moeilijk een passend huis in een lagere prijsklasse te vinden. Er zijn vaak beperkingen van andere aard. Bijvoorbeeld dat er voor minder dure woningen tot een bepaalde prijs zowel voor bestaande als nieuwbouwwoningen een huisvestingsvergunning van de gemeente noodzakelijk is. Voor nieuwe woningen geldt daarbij dikwijls een inschrijvings- en toewijzingsbeleid, waarbij een bepaalde volgorde in aanmerking genomen wordt. De huisvestingsvergunning wordt verstrekt aan diegene die voldoet aan onder andere bindingseisen, zoals werken of studeren in de regio of het reeds wonen in de gemeente gedurende een vastgestelde periode. De laatste tijd worden in toenemende mate huurwoningen zowel door particuliere verhuurders als door woningbouwcorporaties te koop aangeboden. Ook in deze gevallen is vaak een huisvestingsvergunning vereist.

Huizen staan niet altijd op eigen grond; de grond waarop het huis staat wordt soms in erfpacht gegeven door de gemeente. Dit betekent dat er een pachtsom voor de grond aan de gemeente betaald moet worden of dat de pacht voor kortere of langere tijd afgekocht kan worden. De gemeente kan bij het verstrijken van de erfpachttermijn de pachtsom verhogen. Bij een herziening gaat de pachtsom meestal flink omhoog. Bij het kopen van een appartement zijn er aanvullende kosten, zoals het lidmaatschap van de Vereniging van Eigenaren en de servicekosten voor het onderhoud aan gemeenschappelijke ruimten, reparatiekosten en verzekeringen. Bij de koop van etages is het van belang dat er een splitsingsvergunning voor de woning is. Zeker bij de koop van etages is het van belang na te gaan of het gebouw waarvan de etage een onderdeel vormt bouwtechnisch in orde is.

Voor diegene die onvoldoende middelen bezit of om welke reden dan ook niet wil kopen vormt huren een alternatief. Het is niet zo dat daarmee alle rompslomp meteen van de baan is. Vooral voor mensen die in de drukbevolkte grote steden speciale woonwensen hebben en zich geen bijzonder hoge huur kunnen veroorloven, is het vinden van een huurhuis geen eenvoudige opgave.

Nederland is in gebieden (ressorten) opgedeeld, waar per ressort een huurcommissie zetelt. Deze commissies bemiddelen in huurconflicten en verstrekken onder andere inlichtingen over huurprijzen en servicekosten.

Alleen voor duurdere woningen is het vaststellen van de huurprijs vrij. Verder is de Huurprijzenwet van toepassing. Deze geldt zowel voor woningen van de woningbouwcorporaties als voor de particuliere verhuurders. De minister van VROM stelt jaarlijks het maximumpercentage waarmee de huur per jaar verhoogd mag worden vast. De hoogte van de huur wordt vastgesteld volgens het woningwaarderingsstelsel. Dit houdt in dat er punten aan verschillende aspecten van de woning toegekend worden. Bijvoorbeeld aan zaken zoals de oppervlakte van de vertrekken, verwarming, keuken, sanitair, staat van onderhoud, woonvorm en omgeving worden punten toegekend. Men kan volgens het schema van het woningwaarderingsstelsel zelf berekenen hoe hoog de maximale huur is door het aantal punten met de jaarlijks vastgestelde puntprijs te vermenigvuldigen. In de brochure `Vragen over Huur 1999 - 2000' van het Ministerie van VROM is de tabel opgenomen waarmee men kan berekenen hoeveel punten de huurwoning waard is. De berekening van de waarde betreft de kale huur. Daarbij komen vaak servicekosten, deze moeten in de huurovereenkomst vastgelegd worden.

Huurders worden door de wet beschermd, zodat zij niet zomaar uit hun huis gezet kunnen worden. Huurbescherming betekent dat in de wet is vastgelegd wanneer de verhuurder de huur mag opzeggen. Dit neemt niet weg dat verhuurders soms hun eigen methoden hanteren om te pogen een huurder kwijt te raken. Een huurder in een van de oude binnensteden bemerkte bij terugkeer van zijn vakantie dat de toegangstrap naar zijn appartement verwijderd was. Voor de vakantie werd de huurder verschillende malen verrast door afsluiting van elektriciteit en water. Volgens de verhuurder waren dit onopzettelijke ongelukjes, die het gevolg waren van sloopactiviteiten om aan het pand een andere bestemming te geven. Dit kan in overleg met de gemeente. De verhuurder moet in een dergelijk geval echter vervangende woonruimte aanbieden of tijdig meewerken aan de verhuizing van de huurder met inachtneming van de regels van de gemeente. De gemeente kan in geval van calamiteiten, zoals brand of sloop, voorrang verlenen bij het vinden van een andere huurwoning. Situaties waarbij de huurder letterlijk uit zijn huis gepest wordt, zullen vermoedelijk vaker voorkomen als criminele organisaties de kans hebben te investeren in onroerend goed. In de afgelopen jaren hebben criminele organisaties voor 150 tot 200 miljoen gulden panden in de Amsterdamse binnenstad opgekocht, met name om zwart geld wit te wassen. De gemeente zegt geen mogelijkheden te hebben om criminele ondernemers vergunningen te weigeren. Bij wijze van experiment heeft de gemeente de bevoegdheid om samen met politie, justitie en fiscus de integriteit van bepaalde ondernemers in het gebied te toetsen.

Een deugdelijk huurcontract is in een dergelijke omgeving wel het minste dat de huurder ter bescherming nodig heeft. Gebruikmaken van de mogelijkheid om te verhuizen, als die bestaat, is ongetwijfeld voor de huurder de beste oplossing. De gemeente die zich actief inzet om de verloedering van de buurt tegen te gaan, heeft geen eenvoudige taak.

Inlichtingen bij de gemeente of het Ministerie van VROM: tel. (070) 399 50 50; www.minvrom.nl/wonen; brochures bij Distrubutiecentrum VROM Postbus 351, 2700 AJ Zoetermeer, tel. 0900 - 8052.