Stadsherstel

IN HET DERDE kabinet-Drees (1956-'58) deed een opmerkelijke bewindsman zijn intrede: staatssecretaris Schmelzer, verantwoordelijk voor onder meer `bezitsvorming'. De latere KVP-leider richtte zich onder meer op de bevordering van het eigen huizenbezit als antwoord op de woningnood, toen nog `volksvijand nummer 1'.

Het is een doorslaand succes geworden. Bijna veertig jaar na dato is nu bijna de helft van het woningbestand in Nederland in handen van de bewoners zelf. De kwantitatieve woningnood van toen is daarom kwalitatieve woningnood geworden. Waar vroeger ondershands sleutelgeld het officieuze marktmechanisme was om aan een huurhuis te komen, is nu de prijs op de openbare markt de regulerende kracht. Nederlanders die ouder dan veertig zijn, kunnen in hun handen knijpen. Ze wonen in een goudmijn. Er is alleen één probleem. Ze kunnen die mijn niet delven wegens de inflatie van het onroerend goed de afgelopen tien jaar. Omdat de inkomens zijn achtergebleven bij de huizenprijzen is het moeilijk geworden om, met de opbrengst van het eigen huis, een nieuw betaalbaar dak boven het hoofd te vinden. Menig middenklasser zou zelfs niet meer in staat zijn zijn eigen huis te kopen tegen de nu vigerende marktwaarde.

Vooral in de grote steden bedreigt deze ontwikkeling het evenwicht van de bevolkingssamenstelling. De populaire wijken, die een ontwikkeling van zogeheten `gentrification' hebben doorgemaakt, zijn alleen nog toegankelijk voor jonge tweeverdieners, bij voorkeur zonder kinderen. De volksbuurten worden intussen om politieke redenen merendeels gereserveerd voor de onderste treden van de sociale ladder. De middengroepen zitten daartussen klem en kunnen dus alleen uitwijken naar de Vinexlocaties of randgemeenten.

TEN LANGEN LESTE heeft de gemeente Amsterdam nu ook door dat deze tendens de balans van de hoofdstad dreigt te verstoren. Anders dan elders in Nederland kent Amsterdam geen evenwicht tussen koop- en huurwoningen. Ongeveer veertien procent van het bestand is eigen bezit. In de nieuwe wijk IJburg wordt de verhouding met 1 eigen huis op 2 huurwoningen iets gunstiger, maar op het geheel zijn de 18.000 woningen die daar worden gebouwd een druppeltje. Ook met IJburg loopt de stad het risico dat de middengroepen uit de stad worden verdreven. Wethouder Stadig van Volkshuisvesting wil bewoners met een inkomen rond modaal (van 45.000 tot 85.000 gulden) nu gaan helpen bij het kopen van een huis van maximaal 340.000 gulden door hun een renteloze lening van honderdduizend gulden te verstrekken.

Dat lijkt een goed plan. Ten eerste omdat het voornemen getuigt van voortschrijdend inzicht bij het stadsbestuur. Een half jaar geleden zag Stadig er namelijk geen been in om de middengroepen naar Purmerend of andere buurgemeenten te verwijzen. Ten tweede omdat de geraamde kosten (circa 50 miljoen) geen probleem zijn. De begroting van Amsterdam kent een aangenaam overschot.

MAAR DE METHODE die Stadig voorstelt, is dubieus. Het plan heeft veel weg van pleisters plakken terwijl de wond almaar uitdijt. Voor 340.000 gulden is in Amsterdam tegenwoordig slechts een huis van 60 vierkante meter te koop. Een gezin kan daarop amper uit de voeten. De inkomensgrens van 85.000 gulden is eveneens arbitrair. Formeel mag dat de bovengrens zijn van de middenklasse, in de praktijk is Amsterdam al ontoegankelijker aan het worden voor burgers met een salaris van tweemaal modaal.

Maar het belangrijkste is de financiering die hij voorstelt. Stadig wil de leningen betalen uit de opbrengst van de erfpacht. Tot 2008 lopen in de middenklassenwijken veel erfpachtcontracten af. Het college van B en W wil de zogeheten `canon' (de huurprijs voor grond die exclusief in handen is van de gemeente) marktconform aanpassen. Het gevolg is dat de erfpacht, afhankelijk van de buurt, tien tot twintig keer hoger wordt. Dat kan tot tienduizenden gulden oplopen. Vooral voor de oudere middengroepen, die inmiddels inderdaad in kostbare huizen wonen maar dat bezit niet willen kapitaliseren in ruil voor een Vinexwoning, kunnen dergelijke aanpassingen problematisch zo niet fnuikend zijn.

Het college beroept zich bij zijn beleid op de liberale stadsbestuurder Treub, die het erfpachtsysteem in 1896 wist door te drukken. Volgens Treub zou het ongepast zijn als alleen private grondeigenaren zouden profiteren van publieke investeringen. De waardevermeerdering, gevolg van bijvoorbeeld infrastructuur of stadsontwikkeling, diende daarom ten goede te komen aan de overheid, zonder dat het particulier initiatief zou worden gesmoord.

Erfpacht kan nog steeds een interessant systeem zijn voor een stad als Amsterdam. De structuur van de stad vereist dat de overheid niet met lege handen staat. Maar erfpacht mag niet dienen als gemakkelijke extra inkomstenbron. Sinds Treub kan de gemeente immers eigen belastingen heffen (de OZB, die periodiek ook wordt aangepast aan de prijzen op de markt) en via bestemmingsplannen onwelgevallige planologische ontwikkelingen indammen.

Het gemeentebestuur onderkent dat. Het wil pleiten voor een wetswijziging zodat OZB en erfpacht tegen elkaar weggestreept kunnen worden en wil intussen noodgevallen apart tegemoetkomen. Willekeur ligt dan op de loer, net als bij het hypotheeksubsidieplan van Stadig.

HET ZOU BETER zijn als Amsterdam zich eens zou beraden op de vraag of het eigen woningbezit niet minder hapsnap kan worden gestimuleerd. Bijvoorbeeld door een groter deel van het publieke bestand te verkopen en het erfpachtsysteem zo te herstructureren dat de middengroepen niet worden `afgerekend' op de huidige huizengekte maar daartegen juist een beetje worden beschermd.