`Lek grondbeleid noodlottig'

De overheid verzuimde 20 jaar lang grondspeculaties te beperken, zegt hoogleraar P. de Haan. Minister Pronk (VROM) lijkt een zelfde fout te begaan.

Noem het grote woord – grondpolitiek – en Haagse chroniqueurs herinneren zich zijn naam: De Haan. CDA'er prof. P. de Haan, emeritus hoogleraar onroerend-goed- en bestuursrecht, dankt zijn bekendheid als deskundige aan de val van het kabinet-Den Uyl in 1977. Zijn adviezen – `De Haan I t/m III' – lagen destijds op ieders lip. Vele compromisvarianten (`gebraden haan', `diepvrieshaan', `gecastreerde diepvrieshaan') konden het einde van het kabinet niet voorkomen.

De Haan, 72 inmiddels, kijkt er thuis in Drachten met een vrolijke coulance op terug. ,,Ach'', zegt hij, ,,toen draaide het om hetzelfde onderwerp als nu. Er wordt gespeculeerd met grond om toegang te krijgen tot de bouwmarkt. Daar had de politiek allang wat aan kunnen doen.''

Het kabinet kondigde twee weken geleden, op initiatief van minister Pronk (Ruimtelijke Ordening), een ambtelijke commissie aan die het grondbeleid zal doorlichten. Verschillende ministeries zitten elkaar vaak in de weg bij aan- en verkoop van grond en, belangrijker nog, het kabinet wil speculanten de pas afsnijden. Kort voor de aankondiging van Pronks opus magnum, de Vijfde Nota voor de ruimtelijke ordening, lijkt dat geen overbodige luxe.

Het curieuze is, zegt De Haan, dat de aanleiding voor de politiek om nu, in 1999, actie te ondernemen tegen grondspeculaties verrassende gelijkenis vertoont met die van 1977. ,,Begin jaren negentig, rond de publicatie van de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra (Vinex), hebben ontwikkelaars grond gekocht voordat die officieel als bouwgrond werd aangewezen. Ook sloten ze opties op koop in geval grond tot bouwgrond werd getransformeerd. Die misère ontstond omdat via Vinex voor het eerst bouwlocaties door het rijk werden aangewezen. Dat maakte speculatie even aantrekkelijk als ongewenst.''

In de jaren zeventig was het weinig anders. ,,Onder Den Uyl kwam de projectontwikkeling op. Ontwikkelaars concurreerden met gemeenten om grond omdat de bouwmarkt inkromp. Bedrijven wilden hun omzet veiligstellen en dus werd het interessant grond te verwerven op plaatsen waar werd gebouwd. Dat had het effect van prijsopdrijving. Daar groeiden de bezwaren tegen. Terecht.''

Nog eigenaardiger is, zegt De Haan, dat de toen aangereikte oplossing nog steeds opgaat. Tijdens de kabinetscrisis van 1977 adviseerde hij grondspeculatie tegen te gaan door versnelde introductie van een zogenoemde Wet Voorkeursrecht Gemeenten. Die wet geeft gemeenten de bevoegdheid grond als eerste te mogen kopen om bijvoorbeeld woningen te bouwen. Probleem is echter dat die wet nooit volgens de oorspronkelijke bedoelingen van kracht is geworden. In 1977 vond de PvdA die oplossing niet ver genoeg gaan, later was het vooral de VVD op de rem stond. Gevolg was, hoewel de wet nooit van de Haagse agenda verdween, dat hij pas in 1996 van kracht werd zoals De Haan hem in 1977 beoogde. Te laat overigens om de enorme speculatiewinsten rond de Vinex-wijken te beletten.

En opnieuw ging het mis. De aangenomen wet Voorkeursrecht Gemeenten bleek lek. Grondeigenaren die samenwerken met projectontwikkelaars en zich niet schikken naar de wens van een gemeente om bepaalde (sociale) woningen te bouwen, voerden bij de rechter met succes aan dat de wet dit toestond. Zij hebben als eigenaar van grond zelf het recht te bepalen wie er op hun grond mag bouwen; niet de gemeente. Ergo: nog steeds hebben rijk en gemeente, na al die jaren, geen regie over de bebouwing van de grond.

Dus is het bestuur terug bij af. Maar nog steeds geldt, zegt De Haan, dat wie fatsoenlijke grondpolitiek wil voeren, ervoor moet zorgen dat gemeenten ,,de regie over het grondbeleid terugkrijgen, anders blijf je nergens''. Hoogste prioriteit moet Pronk daarom geven aan reparatie van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten.

Dat kan worden bereikt, zegt De Haan, door in de eerste plaats iedere vorm van handel in grond te verbieden zodra een gemeente zijn voorkeursrecht op grond heeft geclaimd. ,,Anders kan je via economische overdracht de bestemming van de grond wijzigen. Dat lek is te groot. Dit is noodlottig voor de gemeenschap. Dit kan zo niet blijven.''

Ook vindt De Haan dat optiecontracten - die de grondprijs afhankelijk maken van de bestemming - verboden moeten worden. ,,Zeker als ze beogen de gemeente de pas af te snijden.'' En de zogenoemde zelfuitvoering, die de eigenaar in staat stelt grond niet aan de gemeente over te dragen, ,,mag alleen blijven bestaan als de grondeigenaar het perceel in bezit heeft een jaar voordat de gemeente zijn voorkeursrecht laat gelden''. Een deal tussen een boer en een ontwikkelaar kort nadat een gemeente nieuwbouwplannen heeft bekendgemaakt, wordt dan onmogelijk.

Volgens De Haan zijn ook veranderingen in de Onteigeningswet en de Wet Ruimtelijke Ordening nodig om grondspeculaties afdoende tegen te gaan. Het belangrijkste is echter dat de VVD inziet dat de huidige marktwerking vastloopt. ,,We zien nu dat speculanten grond kopen en daarmee gemeenten de pas afsnijden. Meestal volgt daarop een compromis tussen gemeente en ontwikkelaar waarbij de gemeente tóch inspraak krijgt in het plan en de ontwikkelaar de toezegging dat hij als enige op die plaats mag bouwen. Dan zie je dus dat marktwerking eindigt in monopolisme. Daarmee is de concurrentie uitgeschakeld.''

Het neemt niet weg dat ook PvdA-minister Pronk blijkbaar geen grote haast heeft met een nieuwe formulering van nieuwe grondpolitiek. Hij bevestigde deze week dat zijn Vijfde Nota volgend jaar eerder (februari) gepubliceerd wordt dan het advies van de interdepartementale commissie voor nieuw grondbeleid (april). ,,Dit begrijp ik niet'', zegt De Haan. ,,Een andere volgorde was beter geweest. Het lijkt mij onvermijdelijk dat hij nieuwe bouwlocaties aanwijst. Niet zoveel als de vorige keer - maar toch. Dan loop je nu opnieuw het gevaar dat gespeculeerd zal worden met de grond van die bouwlocaties. Ik dacht dat het kabinet dit juist wilde voorkomen.''