`Koop grond voor een klapper'

Het kabinet wil grondspeculatie tegengaan om greep op de woningbouw te houden. Kan dat? Beleggers, kleine en grote, hebben de laatste jaren op strategische plaatsen grond gekocht. Met winstoogmerk, niet om de overheid te helpen.

Overal in Nederland is het te koop. Ook de particuliere belegger krijgt het aangeboden: koop bos, nu! `Van Breukelen Vast-goed' uit Soest prijst in een folder tientallen percelen van circa één hectare aan in het Drentse Zuidwolde. `Rabo Makelaardij Zuid' uit St. Oedenrode organiseert momenteel een inschrijving voor één hectare bos in het Brabantse St. Michielsgestel. En op de website van het Haarlemse HBS worden als beleggingsobject bossen aangeboden, verspreid over tientallen gemeenten en opgedeeld in honderden percelen. HBS voorziet een potentieel rendement van 150 procent.

Gemeenten binnen wier grenzen de bosstroken liggen, reageren berustend op deze handel. Zolang de nieuwe eigenaren de bossen volgens het lokale bestemmingsplan intact laten, bezit het bestuur geen middel om de verkoop te beletten.

De belangstelling van (kleine) beleggers voor bos zegt iets over schaarste aan grond. Het kabinet benoemde vorige week een ambtelijke commissie die moet onderzoeken hoe je speculatie met bouwgrond kan afremmen. Beleggers wordt verweten dat ze grond inkopen op plaatsen waar de overheid nieuwbouw wil plegen. Zo zouden ze, aldus planningsdeskundigen, woekerwinsten maken ten koste van de gemeenschap.

Diezelfde deskundigen zeggen overigens dat de overheid deze ontwikkeling in de hand heeft gewerkt. Begin jaren negentig, toen de economie niet zo bloeide, vroeg het rijk particuliere investeerders juist in bouwgrond te investeren. Een sterke beperking van bouwsubidies liep er parallel aan: de staat was niet langer de enige baas over de volkshuisvesting. Zo kregen beleggers de smaak te pakken. ,,Dat heeft de politiek zelf gewild'', aldus H. Priemus, hoogleraar planologie in Delft.

De vraag is of dat nog is terug te draaien. Tal van marktpartijen hebben hun strategische posities op de grondmarkt inmiddels verregaand verfijnd. Zo kon ook bos als beleggingsproduct in beeld komen; 49 procent van de Nederlandse bossen is in particuliere handen, zo'n dertig procent is in principe vrij verhandelbaar.

Bosgrond is goedkoop: gemiddeld twee gulden per vierkante meter, aldus A. van Helvoort van Staatsbosbeheer. Landbouwgrond is al circa vijfmaal duurder, zo'n 10 gulden. Bouwgrond brengt, afhankelijk van de locatie, daarvan weer een veelvoud op. Ergo: wie een hectare bos bezit die over twintig jaar als bestemming bouwgrond krijgt, maakt een klapper.

HBS-directeur F. Boot (29), een rap pratende handelaar die eerder in beleggingen en vermogensbeheer deed, ging vier jaar geleden bemiddelen in bos. ,,Investeren met toekomstvisie'', noemt HBS dat in een advertentie in het Leidsch Dagblad. Hij begon met vier medewerkers, nu zijn dat er dertig. Volgens Boot is inmiddels 750 hectare bos aan de man gebracht. Boot: ,,De bestemming van veel bos ligt natuurlijk vast. Maar het is een historisch feit dat de bebouwing alleen maar toeneemt. Het CBS voorspelt 17 miljoen inwoners in 2030. Die mensen moeten ergens wonen.'' Om de kans op een klapper zo groot mogelijk te maken, beveelt hij beleggers aan kleine percelen op zoveel mogelijk locaties te kopen. ,,Koop honderd plekjes van duizend vierkante meter, dan is de kans op een hit het grootst.'' Gevolg van die versnippering is dat de overheid de bestemming van de grond nauwelijks nog kan beïnvloeden. ,,Dat krijg je als je de markt erbij haalt'', aldus Boot.

Wat met bosgrond gebeurt, is overigens Spielerei vergeleken met de greep die professionele projectontwikkelaars de laatste jaren via grondaankopen in beschermde gebieden op gang hebben gebracht: de overheid verliest allengs haar greep op de inrichting van de openbare ruimte. De gang van zaken in een polder in het Groene Hart illustreert dat, beamen betrokkenen.

Het gaat om de `Grote Polder' in Zoeterwoude: 400 hectare gelegen aan de A4, grenzend aan Leiden. Volgens de gemeentelijke bestemming betreft het landbouwgrond. Maar door de ligging nabij Leiden is het gebied al vele jaren populair bij projectontwikkelaars van woningbouw – ,,mannen met bolknakken in de mond'', aldus wethouder J. Stuijt van Zoeterwoude. Maar de ligging in het Groene Hart en het veto van de gemeente maakten het lange tijd ondenkbaar dat hier gebouwd kon worden.

Totdat de provincie vier jaar geleden in een nota de deur op een kier zette. Leiden kreeg steeds meer ruimtegebrek. Zuid-Holland vond een studie naar woningbouw in de Grote Polder gewenst om de stad te helpen. De gemeente én het rijk bleven zich verzetten, maar de projectontwikkelaars waren niet meer te stuiten, zegt Stuijt.

Zowel het Bouwfonds als Amvest (waarin Aegon en pensioenfonds PGGM deelnemen) deden Zoeterwoudse boeren zeer aantrekkelijke aanbiedingen. Ze konden drie- à viermaal de waarde van hun poldergrond krijgen. Vaak werden optiecontracten gesloten: de prijs die de boeren ontvangen stijgt naarmate sneller tot woningbouw wordt besloten. ,,Belangrijk'', zegt wethouder T. van Rij van Leiden. ,,De eigen bevolking van Zoeterwoude heeft nu belang bij woningbouw.''

Bouwfonds en Amvest kochten in korte tijd een derde van de polder op: 162 hectare, aldus K. Bruintjes van Amvest. De gemeente kon de aankopen niet beletten, zegt wethouder Stuijt. Dan had Zoeterwoude de grond zelf moeten kopen. Maar dat was onmogelijk: het jaarbudget van het dorpje (21 miljoen gulden) ligt ruim onder de geldsom die de ontwikkelaars voor de grond betaalden.

Dus nam de ambivalentie van Zoeterwoude toe. De gemeente bleef streven naar ,,behoud van onze prachtige polder'', aldus wethouder Stuijt, maar opende ook overleg met Bouwfonds en Amvest om alvast afspraken te maken mits het rijk toch toestemming voor bouwen zou geven. En in dat geval, zo werd afgesproken, wordt ook de gemeente financieel wijzer van woningbouw in de polder. ,,Hier klemt iets, dat geef ik wel toe'', zegt Stuijt.

De raad van Zoeterwoude keerde zich tegen deze afspraken met de ontwikkelaars, maar dat is vermoedelijk slechts naoorlogs verzet geweest. Bouwfonds en Amvest hebben een voet tussen de deur en allebei hebben ze het volste vertrouwen dat de woningbouw op deze plek in het Groene Hart wordt gerealiseerd. ,,Ik weet niet wanneer'', aldus H. van Zandvoort van Bouwfonds. ,,Maar ik verwacht stellig dat we daar gaan bouwen.''