Zonde van al die kerken

Er zijn in het recente verleden veel kerken afgebroken, bij gebrek aan gelovigen. En nog steeds weten veel kerkgenootschappen met hun behuizing geen raad. Makelaar in religieus vastgoed Mickey Bosschert bedenkt nieuwe bestemmingen voor ze, maar zoekt vooral andere religieuze gegadigden. Er mag dan ontkerkelijking zijn, het aantal religieuze groeperingen neemt ook toe.

Veel gemeenten worstelen met de vraag wat ze moeten doen met vrijkomend religieus vastgoed als kerken en kloosters. Soms zijn gemeenten – net als projectontwikkelaars – gek op de grond en opteren ze voor sloop. Veel kerken liggen immers op goed bereikbare plekken waar de grond schaars en duur is. Om die reden zijn er al heel wat kerken tegen de vlakte gegaan. Vele daarvan zouden een plaats op de monumentenlijst gekregen hebben.

Mickey Bosschert, makelaar in religieus vastgoed in Amsterdam-Noord, haalt een serie foto's te voorschijn van kerken die inmiddels gesloopt zijn. Ze stelde de serie samen voor een lezing in de Amsterdamse Koningskerk die ze wist te behouden. Bosschert: ,,Toen ik in een diapresentatie liet zien welke kerken er de afgelopen 25 jaar in Amsterdam ongemerkt verdwenen zijn, ging er een schok door de zaal. Er worden echter nog steeds kerken afgebroken, niet alleen lelijke kisten uit de jaren '50. Daarmee gaat een belangrijk stuk cultureel erfgoed verloren.''

Zo'n jaar of tien geleden kwam er een kentering. Gemeenten begonnen in te zien dat er met die kerken een heleboel beeld- en sfeerbepalende elementen uit de openbare ruimte verdwenen. Bosschert heeft zelf bijgedragen aan de kentering door de oprichting van de Reliplan Adviesgroep BV, waarvan ze directeur is. Reliplan bemiddelt bij de aan- en verkoop van religieus vastgoed, ontwikkelt projecten in opdracht, maakt taxaties, geeft bouwkundige adviezen en verricht haalbaarheidsstudies. Bosschert heeft zich helemaal gespecialiseerd op deze niche in de vastgoedmarkt. Ze bezoekt vaak kerkdiensten, maar ze is niet bij een kerkgenootschap aangesloten.

Haar eerste project was het Rosa-complex bij haar om de hoek. Bosschert: ,,Begin jaren '90 kwam dat leeg te staan. Het bestond uit een nonnenklooster uit 1924 met een kapel, een grote tuin met een overdekte omgang, een kerk en een paar scholen. Een echt monumentaal complex van grote cultuurhistorische waarde was het niet. Maar het was wel jammer als het zou verdwijnen. Dat dreigde te gebeuren, want het was opgekocht door een projectontwikkelaar. Die wilde het slopen en er een winkelcentrum bouwen. Dat wilde de deelgemeente liever niet.''

Samen met de stadsdeelraad heeft Bosschert ervoor gezorgd dat het complex op de monumentenlijst kwam en dat het werd aangekocht. Vervolgens heeft ze een herbestemmingsplan ontwikkeld om het complex rendabel te exploiteren. Er zijn tien luxe koopappartementen gebouwd en de rest verhuurt ze aan een bont gezelschap. Het Leger des Heils zit er met een tehuis voor alleenstaande vrouwen, in de kapel houdt het spirituele genootschap Friends of the Forest zijn bijeenkomsten en verder houden maatschappelijke instellingen als het Regionaal Instituut voor Begeleid Wonen er kantoor.

Door ontkerkelijking en vergrijzing worden kerkgenootschappen steeds minder draagkrachtig. Het gevolg is dat kerkgenootschappen genoodzaakt zijn gebouwen af te stoten. In Noord-Holland zijn de afgelopen jaren 39 protestantse en 30 katholieke kerken verkocht op een bestand van 515.

Het paarse kabinet versterkt deze trend met een weinig kerkvriendelijk beleid. De Wetenschapswinkel voor Economie van de Rijksuniversiteit Groningen heeft in een net verschenen onderzoek berekend dat de jaarlijkse lasten voor kerkgebouwen door veranderde regelgeving onder het paarse kabinet met 49 miljoen zijn toegenomen. Op een jaarlijkse uitgavenpost voor onderhoud en restauratie van gebouwen van 252 miljoen gulden is dat een flinke aderlating. Het onderzoek beperkte zich tot de 2050 kerken die op de monumentenlijst staan.

Deels wordt de lastenverzwaring veroorzaakt door recente wijzigingen in het monumentenbeleid: de jaarlijkse subsidie gaat van 52 miljoen in 1996 naar 24 miljoen in 2003. Oorzaak is de in 1997 ingevoerde `beschotting' (hoewel `ontschotting' van subsidiepotten tegenwoordig het parool is). Daarbij wordt het subsidiebudget voor monumenten opgesplitst in drie delen: vijftig procent gaat naar woonhuizen en boerderijen, dertig procent naar kerkgebouwen en twintig procent naar overige monumenten. Het aandeel van kerken daalde daardoor van zestig naar dertig procent. Daarnaast heeft het rijk een voorkeur voor projecten met een hoge multiplier. Daarbij neemt de kans op subsidiëring toe naarmate een eigenaar meer geld bovenop de rijkssubsidie legt. Ook dat werkt in het nadeel van armlastige kerkgenootschappen. Doordat de overheid 18.000 jonge monumenten (waaronder kerken) aan de lijst gaat toevoegen, wordt de spoeling bovendien steeds dunner.

Ook andere regelgeving leidt tot lastenverzwaringen. Zo lopen de energierekeningen hoog op door de nieuwe energieheffingen (ecotaks) die het energiegebruik moeten terugdringen. In grote, tochtige gebouwen zijn energiebesparende maatregelen echter moeilijk of alleen tegen hoge kosten in te voeren. Ook worden er strengere eisen gesteld aan de brandveiligheid, kunnen allerlei onderhoudswerkzaamheden vanwege de arbowetgeving niet meer door vrijwilligers worden uitgevoerd en moeten kerkgenootschappen meer belastingen gaan betalen. Zo vervalt de vrijstelling van onroerende zaak belasting als ze extra inkomsten genereren door hun gebouwen voor andere doeleinden dan kerkdiensten te gebruiken. Steeds meer kerken in opgeknapte binnensteden krijgen een aanslag voor baatbelasting omdat ze van de renovaties zouden profiteren. Volgens de Groningse onderzoekers stijgen de kosten door deze veranderingen met 21 miljoen per jaar.

Bosschert wordt vaak te hulp geroepen door kerkgenootschappen die zich geen raad weten met hun aardse bezittingen. Soms gaat het om individuele kerken, soms om hele portefeuilles. Zo ontwikkelde Reliplan een totaalplan voor tien christelijke kerken in Delft. Conclusie: er worden vijf kerken afgestoten. Eén kerk heeft Bosschert inmiddels verkocht aan een ander kerkgenootschap, één wordt er afgebroken voor woningbouw, één wordt er verbouwd tot een kinderdagverblijf. Voor de twee overige wordt nog een bestemming gezocht.

Reliplan heeft als Neerlands enige specialist in dit segment van de vastgoedmarkt een goed beeld van vraag en aanbod. Alle 13.500 kerken en kerkjes in Nederland heeft Reliplan bekeken en gefotografeerd. In haar kantoor heeft ze een lange rij fotoalbums en een uitgebreide database. Van elke kerk weet ze wie de eigenaar is.

Daarnaast heeft ze alle kerkgenootschappen en religieuze groeperingen in Nederland in kaart gebracht. Volgens haar inventarisatie zijn er ruim vierhonderd geloofsrichtingen en dat aantal groeit nog steeds, mede door de komst van allochtonen. Sommige beschikken nog niet over een eigen ruimte, andere willen een grotere kerk. Zo is Bosschert al heel lang op zoek naar een kerk met 3.000 zitplaatsen voor de Volle Evangelie Gemeente. Ook de snel groeiende Pinkstergemeenten zijn een belangrijke klant van haar.

Bosschert probeert vraag en aanbod op elkaar af te stemmen. Zo verkocht ze de eerdergenoemde gereformeerde Koningskerk in Amsterdam aan de Evangelische Gemeente. Die was vrijgekomen doordat de gereformeerde en hervormde kerk in de Watergraafsmeer gingen samenwerken in een Samen-op-Weg-gemeente.

Dergelijke transacties vereisen veel omzichtigheid. Bosschert: ,,Mensen zijn emotioneel gehecht aan een kerk. Ze zijn er gedoopt, getrouwd en hebben er gerouwd. Je kunt een kerk niet zomaar aan een andere geloofsrichting verkopen. De geloven moeten een beetje bij elkaar passen.'' Daardoor kan er moeilijk voldaan worden aan de groeiende vraag naar moskeeën. Veel katholieke en protestantse kerken willen niet dat hun kerk verandert in een islamitisch gebedshuis. Het plan om van de Haagse Julianakerk een moskee te maken kon door protesten van parochianen niet doorgaan.

Sommige kerkgenootschappen laten in het koopcontract als voorwaarde opnemen dat het gebouw gesloopt wordt of proberen via een kettingbeding invloed uit te oefenen op de bestemming die volgende eigenaren eraan geven. De ervaringen met religieuze herbestemmingen zijn ook niet altijd positief. Zo zijn er gebrandschilderde ramen en klokkentorens verwijderd uit kerken die een herbestemming als moskee gekregen hadden, hoewel in het koopcontract stond dat er aan het uiterlijk niets veranderd mocht worden.

Veel kerken krijgen een niet-religieuze herbestemming. Zo zijn er op advies van Bosschert in de Morgensterkerk in Wormerveer twaalf luxe koopappartementen gerealiseerd. Een kerk in Noord-Scharwoude heeft ze verkocht aan een kunstenaar; in andere kerken zijn kinderdagverblijven, architectenbureaus, kantoren, bibliotheken of concertzalen gekomen.

Bosschert waarschuwt echter voor de hausse in niet-religieuze herbestemmingen: ,,Als we alle vrijkomende kerken verbouwen tot appartementcomplexen, zitten we straks met een tekort aan kerken. Want de vraag naar kerken is veel groter dan het aanbod.''

In Amsterdam Zuid-Oost is bijvoorbeeld een groot tekort aan kerken. Bosschert: ,,In het structuurplan waren geen kerken gepland vanwege de veronderstelde ontkerkelijking. Nu krijgt de deelgemeente veel aanvragen voor kerkgebouwen. Omdat ze geen nee wil blijven verkopen, komen er vijf nieuwe gebouwen, waarvan drie kerkverzamelgebouwen. Omdat wij de vraag goed kennen en weten wat genootschappen willen, zijn wij gevraagd dit project te begeleiden.''

Hoe bontgekleurd religieus Nederland is, blijkt uit de vijf genootschappen die straks in één kerkverzamelgebouw zitten: de Volle Evangelie Gemeente, de Nationaal Katholieke Kerk, Rock Chapel International, de New Anointing Ministries en de Bijbel Academie. De verschillende islamitische geloofsrichtingen krijgen een moskeeverzamelgebouw en de Hindoestanen een eigen mandir.

De nieuwste trend op het gebied van religieus vastgoed is een combinatie van een kerkgebouw met andere maatschappelijke functies. Daartoe worden zowel bestaande kerken herontwikkeld als nieuwe kerken gebouwd. Bij herontwikkeling wordt de gebedsruimte kleiner en krijgen andere functies een plaats in het kerkgebouw. In Rotterdam ontwikkelt Bosschert een nieuwbouwproject van een kerkgebouw in combinatie met een kinderdagverblijf en seniorenappartementen. Elders ontwikkelt ze combinaties met naschoolse opvang en allerlei typen huisvesting in de zorgsector zoals appartementen voor begeleid kamerwonen, gehandicapten en ex-psychiatrisch patiënten.

De meest opmerkelijke combinatie komt in Amsterdam-Zuidoost. Daar wordt het eerdergenoemde kerkverzamelgebouw gecombineerd met een politiebureau en een cellencomplex. Bosschert: ,,We zijn op deze combinatie gekomen omdat het bestaande politiebureau wilde uitbreiden op een plaats waar een kerk gepland was. De vijf beoogde kerkgenootschappen zagen tot mijn verrassing deze combinatie wel zitten. Ze zien het als een opdracht om gedetineerden weer op het rechte pad te brengen. Nu moet de combinatie architectonisch nog vormgegeven worden.''