Topman vreest vertraging verkoop Bouwfonds

Bouwfonds Nederlandse Gemeenten wil graag als onderdeel van ABN Amro zijn vleugels uitslaan. Dan moeten de gemeenten die nu eigenaar van Bouwfonds zijn hun aandelen verkopen. Sommige gemeenten willen echter een hoger bod.

Bouwfonds-bestuursvoorzitter C. Hakstege ligt er wel eens even wakker van. Wat als de gemeenten hun aandelen straks niet willen verkopen aan ABN Amro, omdat ze denken dat er een hogere prijs in het vat zit? In het ergste geval ziet ABN Amro dan van de deal af, lopen de gemeenten 2,7 miljard gulden mis en moet Bouwfonds Nederlandse Gemeenten op zoek naar een nieuwe partner. Hakstege: ,,Dan zitten we in een hele andere positie. We waren een gewilde bruid. Dat is niet hetzelfde als een bruid die zelf op zoek moet naar een partner.''

Voor Hakstege, die sinds 1 januari 1999 de leiding heeft over Bouwfonds Nederlandse Gemeenten (projectontwikkeling en hypotheken), blijven de komende maanden spannend. Voor zijn bedrijf is de bundeling met ABN Amro dè kans om in een keer in Europa op de kaart te komen. De verkoop gaat pas door als uiterlijk op 14 januari ten minste 85 procent van de uitstaande aandelen is aangemeld. De afgelopen weken heeft de top van Bouwfonds vier roadshows gehouden voor de 479 gemeenten die eigenaar zijn. Kwamen er voorheen op de jaarlijkse aandeelhoudersvergaderingen enige tientallen gemeenten opdagen, nu waren de zalen meer dan gevuld. ,,Zo'n 70 procent van de gemeenten is op de roadshows afgekomen'', aldus Hakstege.

Dat animo is begrijpelijk. Door de geplande inlijving van Bouwfonds door ABN Amro (tegen 608,50 gulden per aandeel) komt in veel Nederlandse steden en dorpen de Zilvervloot binnenvaren. Grootste profiteur is Eindhoven, dat 114.000 aandelen heeft (2,5 procent van het totaal) en dus 69 miljoen gulden tegemoet kan zien. Kleinste aandeelhouder is Schiermonnikoog met honderd stukken.

De omvang van het aandelenpakket gaat niet gelijk op met de grootte van de gemeente. Zo komt Amsterdam niet verder dan een verkoopopbrengst van zo'n 13 miljoen gulden, terwijl Best iets meer dan 24 miljoen gulden krijgt. Hillegom kan 3,7 miljoen gulden incasseren: ,,Als we onze 4600 aandelen verkopen, dan zijn we in één keer van het financieringstekort af voor de komende vijf jaar'', zei een enthousiaste financieel woordvoerder eind augustus tegen de lokale pers. De boekwinst per gemeente hangt af van de prijs waarvoor de aandelen zijn aangeschaft. Dat kan variëren van 2,50 gulden tot 250 gulden – de koers waartegen twee jaar geleden nieuwe aandelen zijn uitgegeven.

Wie veel heeft, wil meer. Direct na de aankondiging op 26 augustus dat ABN Amro voor 608,50 gulden per aandeel eigenaar van Bouwfonds zou worden, gingen in verschillende gemeenten stemmen op dat die prijs wel wat hoger kon. En waarom was de top van Bouwfonds niet bij het plan gebleven een beursnotering aan te vragen voor de onderneming? Dan weten we tenminste zeker dat we de hoogst mogelijke prijs krijgen, zo zeiden de wethouders tegen elkaar en tegen Bouwfonds.

Dat laatste is in ieder geval niet waar, stelt Hakstege. De Bouwfonds-top heeft zakenbank Kempen & Co gevraagd een schatting te maken van de opbrengst bij een beursgang. Kempen kwam uit op een prijs per aandeel van 400 à 450 gulden. ,,Dat ABN Amro zoveel meer betaalt is omdat ze voor ons een strategische premie overhebben. Die kan de bank terugverdienen met bijvoorbeeld synergievoordelen'', aldus Hakstege.

Hoe is de prijs van ABN Amro opgebouwd? Bouwfonds, dat vorig jaar een winst behaalde van 180 miljoen gulden, rekent voor 1999 op een nettoresultaat van ten minste 200 miljoen gulden. Uitgaande van dat bedrag betaalt ABN Amro iets meer dan dertien keer de winst. Op de beurs doen financiële instellingen op dit moment veel meer, soms wel achttien keer de winst. Volgens Hakstege gaat die vergelijking echter mank. Bouwfonds is deels hypotheekverstrekker en deels projectontwikkelaar. Bouwers op de beurs doen het al maanden zeer slecht; de koers/winstverhouding ligt voor deze bedrijven hoogstens rond de acht. Hakstege: ,,Wij zouden waarschijnlijk ergens in het midden uitkomen.''

Een andere factor die volgens Hakstege correctie behoeft is het winstcijfer van Bouwfonds. In de 200 miljoen die dit jaar wordt behaald is 25 miljoen toe te schrijven aan een fiscaal gunstige regeling die Bouwfonds te danken heeft aan het feit dat alle aandeelhouders overheden zijn.

,,Als ABN Amro straks de aandelen heeft, valt dat weg. Eigenlijk moet je uitgaan van een winst van 175 miljoen gulden en betaalt ABN Amro dus 15 keer de winst voor ons'', rekent Hakstege voor.

Een laatste, maar niet onbelangrijke kanttekening is het feit dat Bouwfonds nu via de Bank Nederlandse Gemeenten relatief goedkoop geld kan aantrekken (dat vervolgens met een marge-opslag via hypotheken wordt uitgezet). Dat voordeel verdwijnt als de aandeelhouders voor minder dan 51 procent uit overheden bestaan. Dat is de reden dat ABN Amro wel economisch eigenaar van de aandelen wordt, maar de juridische eigendom nog een aantal jaren bij de gemeenten blijft. ,,Als we naar de beurs zouden gaan, was dat niet mogelijk geweest. Dan zou onze winstmarge een flink stuk lager uitvallen'', aldus Hakstege.

Het zijn rekensommen die de bestuursvoorzitter tijdens de roadshows van de afgelopen weken vaak heeft gemaakt. Daarbij heeft hij nog niet alle gemeenten kunnen overtuigen. Op initiatief van de gemeente Delft hebben vijftien aandeelhouders besloten dat zij een zogeheten `review' willen laten doen van de door Bouwfonds en ABN Amro overeengekomen prijs.

Hakstege heeft naar eigen zeggen het volste begrip voor die stap, al is hij er even sterk van overtuigd dat 2,7 miljard gulden een goede weerspiegeling is van de waarde van Bouwfonds. De vrees van Hakstege is wel dat door zo'n review de hele procedure vertraging oploopt en in het ergste geval de deadline van 14 januari niet wordt gehaald. Of dat er te veel gemeenten zijn die hun aandelen vasthouden, met de gedachte dat ABN Amro voor het uitkopen van de laatste 15 procent wel iets extra's over heeft. Hakstege: ,,Als ik daaraan denk, dan krijg ik soms echt pijn in mijn buik.''