Wonen wordt weer wonen

Ondanks gestegen koopprijzen en hogere hypotheekrente blijft de belangstelling voor het kopen van een huis stijgen. De benodigde hypotheek gaat weer dienen waarvoor deze bedoeld is: financieren van wat niet uit eigen middelen betaald kan worden.

Belangrijkste reden voor de blijvende populariteit van het eigen huis is de fiscale aftrekbaarheid van de hypotheekrente en de onbelaste verkoopwinst. Daar staat tegenover dat jaarlijks een huurwaardeforfait bij het belastbaar inkomen opgeteld moet worden en dat bij aankoop van een huis overdrachtsbelasting verschuldigd is.

Het huurwaardeforfait van het eigen huis, dat hoofdverblijf van de eigenaar is wordt berekend volgens de regels in de WOZ (Wet Onroerende Zaken). Iedere huiseigenaar heeft van de gemeente een afschrift van de taxatie ontvangen die op grond van de WOZ is vastgesteld. Deze taxatie vertegenwoordigt de waarde van het huis bij vrije oplevering op 1 januari 1995.

Een aantal gemeenten zijn zogenaamde wetsfictie-gemeenten. Deze gemeenten kennen een ophogingpercentage van de WOZ-waarde, omdat taxaties uit de jaren vóór 1995 als basis gehanteerd worden. De waarde van 1 januari 1995 geldt als basis voor de berekening van het huurwaardeforfait voor de jaren 1997 tot en met 2000. In 1999 wordt deze waarde opnieuw vastgesteld voor de jaren 2001 tot en met 2004.

Over de vastgestelde WOZ-waarde van het eigen huis moet 1,25 procent als huurwaarde bij het belastbare inkomen opgeteld worden. Voor huizen met een waarde van minder dan 150.000 gulden gelden lagere percentages. Het maximale bedrag van het huurwaardeforfait dat opgegeven moet worden is 16.800 gulden. De gegevens worden behalve als basis voor de berekening van het huurwaardeforfait ook voor de gemeentelijke onroerendezaakbelastingen, de vermogensbelasting en de waterschapsomslag gebruikt.

De verkoopwaarde van huizen is in de afgelopen jaren sterk gestegen. Dat is plezierig voor mensen die hun huis willen verkopen om te gaan huren of een goedkoper ander huis kopen. De meeste mensen zullen echter op grond van de nieuwe waarde in 1999 geconfronteerd worden met een hogere bijtelling van het huurwaardeforfait. In 1997 hebben zeer velen bezwaar aangetekend tegen de waardevaststelling van hun huis. In 2001 zullen waarschijnlijk opnieuw veel mensen schrikken van de vastgestelde waarde en gebruik maken van hun recht om binnen zes weken na de ontvangst van de beschikking protest aan te tekenen. De fiscale relatie met het eigen huis houdt niet op bij het huurwaardeforfait. Tot nu toe is de betaalde hypotheekrente voor het huis geheel aftrekbaar van de inkomstenbelasting. De discussies die over deze aftrek in de politieke partijen en via de media gevoerd zijn, zullen niemand ontgaan zijn.

In de voorstellen over de belastingherziening die binnenkort naar de Tweede Kamer gaan, blijft de hypotheekrente voor het eigen eerste huis aftrekbaar voor de inkomstenbelasting.

In het voorgestelde nieuwe belastingstelsel wordt onderscheid gemaakt tussen inkomen uit arbeid, inkomen uit aanmerkelijk belang en inkomen uit vermogen, volgens een systeem van drie boxen. Voor deze drie boxen gelden vervolgens verschillende tarieven. De inkomsten uit arbeid vallen in box 1, waarin ook de inkomsten uit het eigen huis (huurwaardeforfait) en de aftrek van de hypotheekrente zijn ondergebracht. Het huidige toptarief van de inkomstenbelasting zou bij de hervorming van het belastingstelsel – in ruil voor minder aftrekposten en vrijstellingen – van 60 procent nu tot ongeveer 52 procent in box 1 verlaagd kunnen worden. Dit zou minder aftrek betekenen voor diegenen die nu onder het toptarief vallen. Het is echter de vraag of de hypotheekrente wel aftrekbaar blijft, er vallen steeds meer geluiden te horen die gehele of gedeeltelijke beperking van de hypotheekrenteaftrek bepleiten.

De afgelopen weken berichtten de media over een wetsvoorstel de spaarhypotheken aan banden te leggen. Dit voorstel voorziet vooral in een regeling waarbij de bestedingsmogelijkheden bij de uitkering van het spaardeel aan het einde van de looptijd beperkt worden. De looptijd van een spaarhypotheek is meestal 25 of 30 jaar. Voor wie binnen de looptijd verhuist naar een ander koophuis zou niets veranderen. Wie na verkoop van het eigen huis naar een huurhuis verhuist in afwachting van de aankoop van een ander huis, zou een overbruggingsperiode van drie jaar krijgen, terwijl de spaarpolis doorloopt.

Het wetsvoorstel kan echter grote gevolgen hebben voor oudere huizenbezitters, die het plan hadden te leven van de opbrengst van het huis. Sinds de invoering van de beperking van de aftrekbare kredietrente in 1997 is de aftrek van de rente op een krediethypotheek reeds sterk beperkt. Echter bij verkoop van het huis kan het nieuwe eigen huis opnieuw met een hypothecaire lening gefinancierd worden. De opbrengst van het oude huis kan vervolgens voor andere uitgaven gebruikt worden. Als het nieuwe wetsvoorstel doorgaat moet de uitkering uit het spaardeel van de oorspronkelijke hypotheek bij aankoop van het nieuwe huis van het bedrag van de nieuwe hypotheek afgetrokken worden. Slechts het deel van de nieuwe hypotheek dat overblijft na de aflossing uit de uitkering van het spaardeel komt voor aftrek in aanmerking. De gedachte is dat de aftrek van de hypotheekrente de mogelijkheid moet scheppen om een huis te kopen waar men zelf in woont. Binnen de huidige regeling kan men de hypotheekrente aftrekken en tegelijk een onbelaste vermogensgroei realiseren. Dit kan nog versterkt worden door constructies waarbij spaargeld wordt belegd en waardoor de kans bestaat dat het belegde vermogen groter wordt dan nodig is om de hypotheek af te lossen.

De uitkomsten van deze financiële constructies kunnen echter minder positief zijn dan men bij de aankoop had gehoopt. Naast het risico van wijzigingen in de fiscale wetgeving bestaat ook het risico dat de beleggingsresultaten onvoldoende zijn voor de aflossing van de hypotheek. Dit geldt vooral op korte termijn. Niet iedereen woont vele jaren op hetzelfde adres. Er zijn veel redenen waarom mensen moeten verhuizen. Verandering van werk, werkloosheid, arbeidsongeschiktheid en echtscheiding kunnen redenen zijn waarom mensen moeten verhuizen, omdat de lasten voor het huis niet langer op te brengen zijn. Het is nu veel gemakkelijker dan in het verleden een hypothecaire lening te verkrijgen door de toename van het aantal tweeverdieners en de mogelijkheid op twee inkomens te lenen. Bovendien kunnen op basis van de lage hypotheekrente veel hogere bedragen geleend worden.

Zolang de vraag naar goede huizen blijft toenemen en de rente laag blijft, zullen mensen bereid zijn zich voor hoge bedragen in de schulden te steken. Dit geldt zeker zolang de fiscus blijft meebetalen aan de hypotheekrente. De eerste voorzichtige stappen om dit te beperken worden gezet. Zekerheid over de uitwerking van de fiscale plannen is er nog niet. Als de huidige plannen geëffectueerd worden zal de aftrek van de hypotheekrente (voorlopig) intact blijven en moet aan het einde van de looptijd van een spaar- of levenhypotheek de uitkering voor de aflossing van de hypotheek gebruikt worden.

Dit betekent dat de hypotheek weer zoals in het verleden dient voor de financiering van het huis als dit niet uit eigen middelen betaald kan worden. Er is dan niet langer plaats voor onbelaste vermogensvorming, terwijl de betaalde rente afgetrokken wordt. Wonen wordt weer wonen, terwijl beleggen uit de overtollige middelen geschiedt.

de fiscale plannen is er niet