Huizenmarkt glijdt op zeep

Als de prijs van een driekamerflat in de Amsterdamse Concertgebouwbuurt bepalend zou zijn voor de vraag of zich in ons land inflatie voordoet zou zonder overdrijving van hyperinflatie gesproken kunnen worden. Landelijk zijn de prijzen van koopwoningen in het eerste halfjaar immers gemiddeld ruim 21 procent hoger geworden, maar in de Randstadgebieden is dit percentage aanmerkelijk hoger. Voor de overheid en de monetaire autoriteiten speelt dit gegeven echter geen rol. Er is dan ook niets te bespeuren van een beleid gericht op het ombuigen van de excessieve ontwikkeling – of het moest zijn de gedachte bepaalde vormen van de zogeheten spaarhypotheken fiscaal strenger aan te pakken, waartegen zich evenwel reeds een geduchte politieke oppositie aftekent.

Over de oorzaken van dit turbulente prijsverloop kunnen wij kort zijn. Het zijn niet zo zeer schaarstefactoren die een rol spelen als wel de gunstige financieringscondities. Er kan vrijwel onbeperkt geld worden geleend tegen een lage rente die bovendien nog als aftrekpost in het kader van de inkomstenbelasting fungeert. Bij een rente van 6 procent en een belastingvoet van 50 procent betekent een 100.000 gulden hogere koopprijs slechts 3.000 gulden inkomensachteruitgang per jaar.

Er zijn aan de sterke stijging van de woningprijzen ernstige nadelen en gevaren verbonden. Hierbij moet niet alleen gedacht worden aan `nieuwkomers' op de markt voor koopwoningen. Stel dat de prijsstijging door welke oorzaak dan ook – de meest waarschijnlijke is een mondiale stijging van de rentestand – zou omslaan in een prijsdaling. De kopers, die het laatst tegen exorbitante prijzen zijn ingestapt en die zich tot de nek hebben gefinancierd met leningen, komen dan in de problemen als ze tot verkoop moeten overgaan. Bijvoorbeeld wegens het verlies van een baan of een noodzakelijke verhuizing. De opbrengst kan dan onvoldoende zijn om de leningen af te lossen.

Voor de overheid lijkt het op het eerste gezicht een nadeel dat het bedrag aan fiscaal aftrekbare rente almaar groter wordt ten laste van de opbrengst der inkomstenbelasting. Maar misschien juist lacht minister Zalm wel in zijn vuistje. Binnenkort vindt een hertaxatie van alle woningen plaats, die veel hoger zal uitvallen dan de vorige raming. Alle bewoners van een eigen woning krijgen dan te maken met een hoger huurwaardeforfait, een stijgende vermogensbelasting en een toenemende Onroerende Zaak Belasting. Het gaat mij straks belastinggeld kosten als mijn buurman zijn huis tegen een fancyprijs verkoopt.

Als het juist is dat deze zeepbelsituatie de positie van de economisch wat zwakkeren benadeelt en aan superleningen ter financiering van de koop ernstige gevaren kleven, dringt de vraag zich op wat de overheid zou kunnen doen om aan deze uit de hand lopende ontwikkeling een halt toe te roepen.

Indien gunstige financieringscondities inderdaad als de hoofdoorzaak van de woningprijsinflatie beschouwd moeten worden zijn er in theorie drie mogelijkheden om deze te beïnvloeden. De eerste is een beleid gericht op een verhoging van de rentestand. Het rentebeleid behoort evenwel niet meer tot de bevoegdheden van de Nederlandse autoriteiten ten gevolge van onze toetreding tot de Europese Monetaire Unie.

De tweede theoretische mogelijkheid is tot een beperking van de fiscale aftrekbaarheid van de rente op hypothecaire leningen te komen. Politiek lijkt dit echter een onhaalbare zaak, nu geen enkele politieke partij die uit is op het dragen van regeringsverantwoordelijkheid, bereid lijkt te zijn stemmenverlies te riskeren door een dergelijke redelijke maatregel te propageren. Gelet op het feit dat de volledige aftrek van hypotheekrente ook in Europees verband als uitzonderlijk kan worden beschouwd moeten wij onze hoop misschien vestigen op onze met fiscale harmonisatie belaste Eurocommissaris Bolkestein.

Een laatste mogelijkheid is de invoering van selectieve kredietcontrole. De overheid zou aan financiële instellingen en financiële intermediairs moeten verbieden hypothecaire leningen te verzorgen die hoger zijn dan een zeker percentage van de taxatiewaarde. Dit percentage zou kunnen wisselen met de stand van de woningconjunctuur. Dit zou echter niet moeten gelden voor reeds verstrekte of te verlengen hypothecaire leningen maar wel voor nieuwe of te verhogen leningen. Een dergelijke maatregel zou aan een verdere stijging van de woningprijzen vermoedelijk ogenblikkelijk een einde maken.

M.P. Gans is emeritus hoogleraar ondernemingsfinanciering aan de Erasmus Universiteit Rotterdam.