`Wet voorkeursrecht te ruim'

Utrecht is beducht voor grote vertraging en prijsopdrijving bij nieuwbouw nu de rechter het voorkeursrecht voor de aankoop van grond heeft afgewezen.

Vol goede moed stapte de gemeente Utrecht vorig jaar naar de rechter om met de nieuwe Wet voorkeursrecht gemeenten (uit 1996) in de hand grondverkoop af te dwingen voor het bouwplan Leidsche Rijn. Daar wil zij in tien jaar tijd 20.000 nieuwe woningen bouwen.

Maar de rechter besliste vorige week anders. Grondeigenaren op nieuwbouwlocaties kunnen niet bij voorbaat worden gedwongen hun bezit aan de gemeente te verkopen. Als zij zelf samen met een ontwikkelaar plannen voor bebouwing hebben, moet de gemeente die toestaan. Pas als de regie over de inrichting van het nieuwe terrein in gevaar komt heeft de gemeente het voorkeursrecht.

In Leidsche Rijn is een grondeigenaar in zee gegaan met een projectontwikkelaar. Daardoor heeft de ontwikkelaar zeggenschap over de grond, zonder dat de particulier de grond te koop heeft aangeboden. Daarom is de Wet voorkeursrecht gemeenten niet van toepassing, aldus de rechter. Dergelijke contracten tussen agrariërs en ontwikkelaars gaven de laatste tijd meer gemeenten het nakijken.

Utrecht overweegt in hoger beroep te gaan. Intussen noemt de woordvoerder voor ruimtelijke ordening van de gemeente Utrecht, R.Witten, de uitspraak van de rechter een ramp.

,,Er zullen grote vertragingen ontstaan in de realisatie van Leidsche Rijn en elders. Door de uitspraak zullen andere grondeigenaren wachten met de verkoop van hun grond. Prijzen kunnen dan alleen maar verder worden opgedreven. De gemeente verliest haar greep op de kwaliteit van de nieuwe huizen, als dat niet in degelijke contracten wordt vastgelegd.''

Utrecht heeft op dit moment over 800 van de 1.200 hectare in Leidsche Rijn contracten afgesloten met grote ontwikkelingsmaatschappijen. Prijs gemiddeld 25 gulden per vierkante meter. Maar de resterende 400 hectaren behoren aan liefst 250 eigenaren toe. Door de uitspraak van de rechter verwacht Witten dat zij geen haast zullen maken met het beschikbaar stellen van hun grond. Het gevolg is prijsopdrijving. ,,Het gaat vaak om kleine stukjes grond. We noemen dat plaagstrookjes. Maar als je daar jaren over moet bakkeleien raak je achterop. De toekomstige huizenbezitter is duurder uit terwijl de wet juist bedoeld was om speculatie tegen te gaan.''

In een recente studie van de Technische Universiteit Delft wordt de vraag gesteld of de wet wel robuust genoeg is om gemeenten de kans te geven om onder allerlei ontduikingsconstructies, zoals de plannen van grondeigenaren en projectontwikkelaars, uit te komen. Juist daartegen ging Utrecht naar de rechter maar verloor. Ook elders in het land worden processen gevoerd. De wet is onduidelijk en lek, zo voeren advocaten aan.

Het economisch onderzoeksinstituut NYFER noemde de wet ,,ontoereikend om speculatie tegen te gaan''. NYFER schatte medio 1996 al dat prijsopdrijving door grondspeculatie op VINEX-locaties 1,5 miljard gulden bedraagt.

Vanuit het parlement, de gemeenten, de wetenschap en de Inspectie Volkshuivesting wordt op minister Pronk van Volkshuivesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM) een beroep gedaan om de Wet voorkeursrecht gemeenten snel te repareren. Dan kunnen stadsbesturen een betere regie over de locaties voeren.

Pronk heeft in de Tweede Kamer, in april tijdens een debat over de gestegen grondprijzen van nieuwbouwlocaties, toegegeven ,,dat momenteel veel geld een andere kant opgaat dan maatschappelijk zinvol is''. Hij gaf aan dat hij binnenkort het kabinet maatregelen wil voorleggen om grondprijzen af te romen.

Maar grondpolitiek is een heikel onderwerp. Er is al eens een kabinet over gevallen, dat van Den Uyl in 1977. Een woordvoerster van het ministerie van VROM geeft aan dat er geen haast is met het repareren van de wet: ,,Voorstellen daartoe worden pas medio 2000 gedaan.''

Dr. ir. H. Priemus, hoogleraar volkshuisvesting aan de Technische Universiteit Delft, juicht toe dat de uitspraak van de Utrechtse rechter helderheid heeft gebracht. ,,Het vermoeden dat er ernstige lekkages in de wet zijn, wordt hierdoor bevestigd. Die hiaten zijn niet in overeenstemming met de bedoeling van de wetgever om grondprijzen te beteugelen.

Al eerder werden grondeigenaren en projectontwikkelaars door de overheid geholpen toen in 1990 in de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra (VINEX) precies werd aangegeven waar die VINEX-locaties kwamen te liggen. Dat gaf grote projectontwikkelaars ruim kans om flink in te kopen. Het rijk pompte miljarden in die locaties en een deel van dat geld vloeide weg naar de ontwikkelingsmaatschappijen en grondbezitters dankzij die uitvoerige kaartjes bij de plannen van de regering.''

Priemus verwacht dat dit straks weer gaat gebeuren als de regering haar voornemen voor de Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening publiceert. Daarin zal worden aangegeven waar de `corridors' komen: gebieden tussen de grote economische centra (Antwerpen-Gent, Roergebied en Randstad), zoals in de regio Arnhem-Nijmegen en in West-Brabant.

Volgens onderzoeker Priemus moet de politieke leiding van VROM en die van Justitie meer haast maken om het opdrijven van de grondprijzen tegen te gaan en de samenleving beter beschermen tegen het verkwanselen van gemeenschapsgeld. De regisserende rol van gemeenten mag niet worden aangetast. Ook het ministerie van Economische Zaken wil hij aanspreken.

,,Ook daar moet men inzien dat het te veel betalen door bedrijven en particulieren voor nieuwbouw met de kans op slechtere kwaliteit het resultaat is van een tekortschietende marktwerking'', aldus Priemus.