Nervositeit hypotheken stijgt

De rente op de kapitaalmarkt blijft stijgen. Dat kan opnieuw resulteren in een hogere hypotheekrente, als één van de grote banken en verzekeraars zijn zenuwen niet de baas blijft. De huizenmarkt begint er kwetsbaar uit te zien.

Komt er nóg een golfje van renteverhogingen op de hypotheekmarkt? De afgelopen weken deden de grootste partijen op de hypotheekmarkt, de banken en grote verzekeraars, er tot tweemaal toe een schepje bovenop.

Gemiddeld zijn de rentetarieven op langlopende hypotheken van tien jaar rentevast en meer gestegen met 0,3 tot 0,4 procent. De tijd van de absolute bodemtarieven lijkt daarmee, in ieder geval voor hypotheken met een looptijd van meer dan twee jaar, voorbij. Voor de huizenmarkt kan dat ingrijpend worden. De sterk gestegen huizenprijzen zijn de laatste jaren zeer afhankelijk van de inkomensgroei van de huizenkopers, én van de rentestand. De prijzen kunnen nog wel een stootje hebben, maar een al te forse verhoging van de hypotheekrente kan de huizenmarkt toch kwetsbaar maken. De koper moet de hoge prijzen kunnen blijven betalen, en de rente heeft natuurlijk grote invloed op zijn huizen-koopkracht.

Van directe woningnood is niet echt sprake meer; de krapte op de woningmarkt is vooral kwalitatief van aard. En daarmee is het vinden van een huis niet een directe noodzaak meer, maar een wens die naar believen kan worden vervuld of nog even uitgesteld.

Een volgende golfje van hypotheekverhogingen kan dus grote gevolgen hebben. De hypotheekrente luistert sterk naar de rente op de kapitaalmarkt voor langlopende leningen. Banken die hypotheken verkopen, lenen zelf op de kapitaalmarkt en als daar de rente omhoog gaat dan moeten zij de rente waartegen zij uitlenen ook verhogen. Ook verzekeraars, waarvoor een hypotheek een belegging is, ijken hun rentes aan de openbare kapitaalmarkt.

Op die kapitaalmarkt daalde de effectieve rente op de Nederlandse tienjaars-staatsobligatie, die geldt als ijkpunt, begin dit jaar tot 3,72 procent. Maar sindsdien loopt deze rente snel op. Begin vorige week was hij al gestegen naar rond de 4,4 procent. Het voor banken en verzekeraars winstgevende verschil, de spread, tussen de hypotheekrente en de kapitaalmarktrente liep in snel tempo dicht. En vervolgens moesten de hypotheektarieven met de kapitaalmarktrente mee omhoog, om te zorgen dat er geen verlies wordt geleden op de hypotheekactiviteiten.

Sinds begin deze week is de rente op de kapitaalmarkt weer gestegen, tot 4,65 procent vanmorgen - bijna een procent boven het niveau van januari. Blijft dat zo, wordt het nog hoger, of valt de rente weer wat terug en zijn er geen verdere hypotheekrenteverhogingen nodig?

Om die vraag te beantwoorden, betreedt de huizenkoper de grillige en complexe wereld van het internationale kapitaal. Beleggers in Amerikaanse staatsobligaties hebben deze week opnieuw de zenuwen gekregen over het Amerikaanse rentebeleid. Volgende week komt het bestuur van de Amerikaanse centrale banken, de Federal Reserve Board, bijeen om een besluit te nemen over de rente op de geldmarkt. De Amerikaanse geldmarktrente gaat vrijwel zeker omhoog, en dat heeft Fed-president Alan Greenspan vorige week in een toespraak ook tussen de regels door al duidelijk gemaakt. Maar deze week stak de angst de kop op dat die renteverhoging wel eens forser zou kunnen worden dan vorige week nog werd aangenomen.

Onder de huidige omstandigheden zal een hogere rente op de geldmarkt worden vertaald in een hogere rente op langlopende leningen. De nervositeit is zo groot, dat Ford in de VS gisteren af moest zien van het plaatsen van een obligatielening van 6 miljard dollar: er was te weinig animo voor. Beleggers wachten liever even de Fed-vergadering af.

Ondanks het feit dat de Europese economie voor obligatiebeleggers veel gunstiger kenmerken heeft, gaat de kapitaalmarktrente hier voor een deel met die op de Amerikaanse obligatiemarkt mee omhoog. Volgens B. Walschots van Rabo International speelt op de achtergrond nog een belangrijke factor mee. Nu de opkomende industrielanden in Azië langzamerhand herstellen van de financiële crisis, en Zuid-Amerika niet zo veel schade oploopt als gevreesd, zijn beleggers weer bereid om risico te nemen in die gebieden. Tegelijkertijd is de risico-perceptie voor de Amerikaanse markt toegenomen. Het resultaat is dat de rentes in Azië en Latijns-Amerika gestaag dalen, en die in de VS oplopen. Europa bevindt zich in het midden van die beweging. Pas als het stof optrekt, kunnen obligatiebeleggers zich hier weer richten op de fundamentele kenmerken van de Europese economie, en kan de markt een eigen renteniveau zoeken dat beter bij de Europese omstandigheden past. Volgens Walschots is dat een niveau van tussen de 4,4 en 4,65 procent voor de Nederlandse tienjaars-rente.

Maar alles hangt nu af van wat de kapitaalmarktrente op de korte termijn gaat doen. Blijft die voor Nederland te lang boven de 4,6 procent of stijgt hij zelfs nog iets verder, dan zou de eerste bank of verzekeraar zijn zenuwen kunnen verliezen. En dan is het mogelijk dat de hypotheekrente nog een zetje naar boven krijgt.