Corporaties met schulden de boer op

Nederlandse woningcorporaties gaan samen de internationale kapitaalmarkt aanboren. Beleggers kunnen via obligaties risicoloos investeren in de schuld van de corporatiesector.

De Nederlandse woningbouwcorporaties gaan de grenzen over. Niet om huurwoningen neer te zetten, maar om geld binnen te halen. Dat is nodig omdat hun traditionele financieringsbron, de onderhandse lening bij institutionele beleggers, dreigt op te drogen. Deze financiers beleggen sinds de invoering van de euro veel minder in Nederland. Daarbij komt dat hun animo voor onderhandse leningen al langer taande, ten gunste van gemakkelijk verhandelbare waardepapieren als aandelen en obligaties.

Voor de ruim 700 Nederlandse corporaties levert dit een somber perspectief op. Vertrouwde financiers raken uit beeld, terwijl de behoefte aan geldverstrekkers juist toeneemt. Dat houdt vooral verband met belangrijke rol die de corporaties is toegedacht in de grootschalige herinrichting van binnensteden. Renovatie en nieuwbouw kosten kapitalen. Dat geld moeten de corporaties zelf opbrengen. Een deel zal komen uit verkoop van huurwoningen, het meeste uit leningen.

Veertien woningbouwcorporaties denken het ei van Columbus te hebben gevonden. Via een gezamenlijke financieringsinstelling, de Dutch Housing Association Finance (Duhaf), en onder begeleiding van Rabobank International en de Britse zakenbank Morgan Stanley willen ze gezamenlijk de internationale kapitaalmarkten bestormen. Door leningen te bundelen en in één pakket op de markt te brengen denken de corporaties meer in de smaak te vallen bij de professionele geldverstrekkers die – gedreven door de wens hun portefeuilles ieder moment van de dag te kunnen bijstellen – hun `veilige' gelden liever in obligaties dan in onderhandse leningen steken.

Met een onlangs gelanceerd Euro Medium Term Notes programma denkt Duhaf de komende jaren ten minste 1 miljard euro (2,2 miljard gulden) op te halen bij internationale beleggers. De eerste tranche is bedoeld voor de veertien corporaties die nu aandeelhouder zijn in Duhaf. Directeur Duco Wansink hoopt dat andere corporaties zich de komende jaren aansluiten. ,,We hebben bewust voor een flexibele constructie gekozen. Voor iedere corporatie staat de deur open.''

Wansink erkent dat veel corporaties in eerste instantie bedenkingen hadden bij het `uitbesteden' van hun financieringsbehoefte aan Duhaf. Ook de koepelorganisatie Aedes verzette zich aanvankelijk. Wansink: ,,Ze hadden zoiets van `We houden het initiatief liever in eigen hand' en `Waarom moeten we nu die internationale kapitaalmarkt op? Nederland is toch goed genoeg'. Maar eind vorig jaar gingen ze om, op voorwaarde dat Duhaf voor iedere corporatie toegankelijk zou zijn. Het mocht geen eliteclubje worden.''

Hij verwacht dat Duhaf nog voor de zomer 25 corporaties als aandeelhouders heeft. ,,Wij verplichten niemand om zijn leningen te bundelen of via ons te laten lopen. Duhaf werkt als een soort informatie-pass-through. Wij weten waar geld beschikbaar is en we weten wie er behoefte aan heeft. Het alternatief voor een corporatie is die informatie aan een bank te vragen. Maar waarom zou je het als sector niet zelf doen?''

De angst in de branche is begrijpelijk. Een paar jaar geleden leden enkele woningcorporaties ernstige verliezen door beleggingen in nieuwe financiële instrumenten als derivaten. Veel corporaties, die toch al het gevoel hebben dat de ontwikkelingen in de sector elkaar te snel opvolgen, hebben geen behoefte zich ook qua financiering op onbekend terrein te wagen. ,,Die spanning zit er in'', bevestigt Wansink, ,,maar de corporatiesector is nu goed gereguleerd. Er kan weinig meer mis gaan. Ook Duhaf moet aan veel partijen verantwoording afleggen, zoals Standard & Poor's en de Nederlandsche Bank.''

Over belangstelling van internationale beleggers heeft Duhaf niet te klagen. Omdat het Waarborgfonds Sociale Woningbouw alle leningen van Nederlandse woningbouwcorporaties voor 100 procent garandeert hebben de obligaties van Duhaf een AAA-rating gekregen, het hoogste bewijs van kredietwaardigheid. Bovendien heeft de Nederlandsche Bank de obligaties als volledig risicoloos gekwalificeerd, waardoor naast institutionele beleggers ook banken tegenover deze investering geen vermogen als buffer hoeven aan te houden. Wansink: ,,Vraag naar Duhaf-obligaties is er genoeg. Het gaat er nu om dat we genoeg aanbod creëren.''