Vastgoedfondsen: langzaam maar zeker

Vastgoedaandelen als beleggingsalternatief. De belangstelling stijgt. De risico's lijken minder dan die van aandelen in bedrijven, de aanschafkosten lager.

De meeste geldbezitters willen slechts één ding: weinig risico lopen, maar toch een behoorlijk rendement op hun geld. Die eis brengt hen in een lastig parket. Risicoloze spaarrekeningen brengen nauwelijks iets op en aandelen in bedrijven lijken behoorlijk duur. Het is daarom geen wonder dat de belangstelling voor vastgoedaandelen het afgelopen half jaar flink steeg.

,,Onroerendgoedfondsen hebben als voordeel dat de koersen niet erg heftig bewegen en dat de winstuitkeringen voorspelbaar zijn'', verklaart Hans de Haan, directeur van Kempen Property Services, een onderzoeksafdeling van de handelsbank Kempen & Co. De winstvooruitzichten voor onroerendgoedfondsen noemt De Haan ,,nog steeds goed'' en het hoge dividendrendement vindt hij ,,interessant voor particulieren''. De Haan: ,,Een vastgoedfonds is dus best een aardig beleggingsalternatief, want de koersen zijn niet overdreven hoog.''

Het rendement op vastgoedaandelen hangt af van de koersontwikkeling en van het jaarlijks uitgekeerde dividend. Wat het eerste betreft, hebben vastgoedfondsen een weinig sexy imago, want de koersexplosie van de AEX van de afgelopen vier jaar is grotendeels aan hen voorbijgegaan. Anderzijds blijft vastgoed het op een dalende beurs relatief goed doen, want dit beleggingsalternatief reageert slechts indirect op lagere economische groei. Daarnaast vormen vastgoedaandelen een stabiele en meestal waardevaste inkomstenbron, want zo'n 95 procent van de inkomsten komt uit langlopende geïndexeerde huurcontracten. ,,Op de lange termijn zie je dat de totale opbrengst van vastgoedaandelen hoger is dan het rendement op obligaties'', weet De Haan, ,,terwijl het risico vele malen kleiner is dan dat van aandelen in bedrijven.''

De grootste op de Amsterdamse aandelenbeurs verhandelde vastgoedfondsen zijn: het zich vanaf 16 juli splitsende Rodamco, en verder VIB, Wereldhave, VastNed Retail, Uni-Invest, Rodamco Retail, VastNed Offices & Ind., Schroder European Property Fund en NSI, allemaal met hun eigen beleggingsstrategie. VIB zit bijvoorbeeld vooral in Europese kantoren, terwijl Rodamco wereldwijd in overwegend winkelcentra belegt. Al die fondsen vertonen verschillende ups en downs wegens de cyclus die vastgoedmarkten ongeveer vijftienjaarlijks doormaken. Fase 1, waarin Nederland zich halverwege dit decennium bevond, is die van herstel na een recessie. De leegstand van winkels en kantoren daalt dan en er is nog weinig aanbouw. De huurgroei is matig of zelfs dalend. In fase 2, expansie, daalt de leegstand verder, nieuwbouw wordt weer haalbaar en de huren stijgen snel naar nieuwbouwniveau. In fase 3, die Nederland op zijn vroegst rond 2000/2001 zal bereiken, is sprake van overaanbod: de leegstand stijgt en de huren groeien minder snel. In fase 4 ten slotte, die Nederland rond 1992 doormaakte, belandt de vastgoedmarkt in een recessie: er wordt veel nieuwbouw opgeleverd, de leegstand stijgt en de huurgroei is matig tot dalend.

De mate waarin vastgoedfondsen profijt of last van de marktcyclus ondervinden, hangt af van de spreiding van de portefeuille over landen en continenten. In de VS en het Verenigd Koninkrijk is de trend naar overaanbod al ingezet, terwijl de Franse, Italiaanse, Duitse en Belgische markten nog op volle toeren draaien. Als de economische groei ergens daalt reageert de kantorenmarkt daar overigens sterker op (is cyclischer) dan de winkelmarkt. Voor het komende jaar verwacht Kempen Property Services dat Rodamco en Schroder EPF het relatief goed gaan doen. VIB, VastNed Retail, Rodamco retail, VastNed O&I en Wereldhave zullen naar verwachting gemiddeld presteren, terwijl NSI, Uni-Invest en ECE het waarschijnlijk wat minder goed zullen doen. Rodamco zal op 16 juli splitsen in vier sectorfondsen: Pacific, US, Continental Europe en UK. Beleggers ontvangen voor iedere 10 aandelen Rodamco twee aandelen in het fonds voor Noord-Amerika en het Europafonds en één aandeel in het Britse fonds en het Aziatische fonds. ,,Wij hebben sterk het idee dat het geheel nu goedkoper is dan straks de som der delen'', vermoedt De Haan, ,,naar onze schatting 5 tot 10 procent.''

Op langere termijn moet de particuliere vastgoedbelegger fondsen ook beoordelen op: de kwaliteit van de portefeuille, de dividenduitkering, de taxatiewaarde (intrinsieke waarde) en de verhandelbaarheid van de aandelen. De beurskoers van een fonds dat in eersteklas objecten belegt, zal na een recessie snel weer aantrekken om daarna volop te kunnen profiteren van marktherstel en -expansie. ,,De Europese markt is nu interessant'', weet De Haan. ,,Als je daarvan wilt profiteren, kan dat via de Nederlandse fondsen die daar actief zijn. Schroder heeft veel expertise in Italiaanse winkels; VIB zit deels in Frankrijk en Rodamco heeft Europees gezien de mooiste portefeuille met prachtige winkelcentra in Spanje en Frankrijk."

Qua winstuitkering bieden de meeste fondsen de keuze tussen contant en/of onbelast stockdividend. Uni-Invest heeft de hoogste uitkering. Voor aandeelhouders die meer dividend ontvangen dan hun dividendvrijstelling, is stockdividend of waardegroei van de portefeuille interessanter. Met ingang van het nieuwe belastingstelsel (waarschijnlijk 2001) maakt het overigens niet meer uit hoeveel dividend contant wordt uitgekeerd. Iedereen betaalt dan circa 1,2 procent belasting over de waarde van zijn portefeuille.

Naast kwaliteit en dividend moeten beleggers ook de intrinsieke waarde van een vastgoedportefeuille tegenover de beurswaarde beoordelen. ,,Een fonds met een discount [beurskoers lager dan taxatiewaarde] kan interessant zijn'', zegt De Haan, ,,al kan een discount ook ontstaan doordat beleggers vermoeden dat het onroerend goed is overgewaardeerd.''