Het eigen huis en de dominotheorie

Oeso en Nederlandsche Bank waarschuwen voor de mogelijke gevolgen van dalende huizenprijzen. Kan een kettingreactie het gevolg zijn?

Het nieuwste angstscenario voor beleggers vindt zijn oorsprong niet in de cowboy-economieën van Azië, Rusland of Brazilië, maar in de immer zorgeloos ogende betere woonwijken van Nederlandse steden. De nietsvermoedende bezoeker van de rustige straten met hun aantrekkelijke tweekappers hoort slechts fluitende merels en het zoemen van elektrische grasmaaiers. Maar mensen bij de economische denktanks van de Oeso (het economische onderzoekbureau van de rijke landen) en De Nederlandsche Bank horen iets heel anders: het tikken van een tijdbom.

Hun redenering gaat als volgt: in de afgelopen jaren heeft de gestage daling van de inflatie, en daarmee die van de lange rente een ongekende stijging van huizenprijzen tot gevolg gehad. Dat joeg indirect de koersen van aandelen op waardoor de burger het gevoel kreeg dat hij het zich makkelijk kon permitteren wat minder te sparen en meer uit te geven. En dat zet weer vraagtekens bij de forse economische groei van de laatste jaren, want dat was voor een steeds groter deel aan die consumptieexplosie te danken. Als de rente onverhoopt ineens stijgt, is een omgekeerde reactie denkbaar. Voorwaar geen vrolijk vooruitzicht.

Vanuit het perspectief van de burger was de geschetste ontwikkeling volkomen logisch. Lagere rente betekende immers dat de budgetten van aspirant-kopers groter werden. Het oplopen van huizenprijzen, met name in het duurste segment waar grote schaarste heerst, maakte degenen die al huiseigenaar waren in korte tijd vermogend, althans op papier.

Maar het toenemen van de overwaarde (het verschil tussen de marktwaarde van een huis en de restschuld die erop rust) maakte toch dat die huiseigenaren een andere kijk kregen op wat de beste bestemming was voor hun spaargeld. Immers, wie meent over een forse vermogensbuffer te beschikken, zal geld dat hij overhoudt van zijn salaris niet gauw op een veilige maar karig renderende bankrekening zetten. En evenmin zal hij het gebruiken om zijn hypotheek versneld af te lossen. Aftrekpostjes zijn maar al te goed te gebruiken. Zeker als ook het inkomen toeneemt, wat bij velen het geval was. Nee, dan beleg je dan liever in aandelen, die, ook weer dankzij die dalende rente aan de indrukwekkende koersrally waren begonnen.

Aan het eind van die kettingreactie van rijker wordende burgers stond tenslotte de particuliere consumptie. Want als vindt dat je vermogenspositie op orde is, dan mag je ook wel eens wat meer uitgeven. Veel geld wordt nu besteed aan meer met vakantie gaan, mooiere badkamer-, keuken- of tuininrichtingen. Duizenden, misschien wel miljoenen Nederlanders hebben hun gevoel van welvaart omgezet in zulke bestedingen, en dat dit terug te vinden is in de macro-economische groeicijfers mag niemand verbazen.

Enkele jaren geleden werd de economische groei nog in hoofdzaak gedragen door bedrijfsinvesteringen en exportstijgingen. Nu is dat de particuliere consumptie. En precies dat is dus waar DNB en de Oeso zich zorgen over maken.

Want stel dat de inflatie ineens zou oplopen – en in de VS zijn er signalen die daar op wijzen – dan zou het rijtje dominostenen dat in de afgelopen jaren is neergezet, wel eens kunnen omvallen. Als huizenprijzen kelderen, moeten mensen gedwongen verkopen, niet alleen hun huizen maar ook effecten. De beurs duikt, de bestedingsrage stopt subiet en tenslotte zakt ook de economische groei als een pudding in elkaar. De Oeso voorspelde onlangs al dat, nu huizenprijzen in reële termen weer het topniveau van 1979 hebben bereikt, een crisis onvermijdelijk is. Dit idee lijkt gesteund te worden door een vergelijkend onderzoek dat De Nederlandsche Bank liet uitvoeren. Het laat zien dat de prijsstijging van huizen in Nederland van 62 procent tussen 1990 en 1997 de hoogste is van Europa. Bovendien beloopt de totale hypotheekschuld 60 procent van het nationaal inkomen (BBP), en dat is na Denemarken het hoogste cijfer van Europa.

Het klinkt inderdaad allemaal niet geruststellend. Maar zou het werkelijk zo'n vaart lopen? Er zijn echt wel een paar relativerende kanttekeningen te plaatsen. Huizenprijzen worden bepaald door de rente, maar ook door het (gezins)inkomen. Die prijzen zouden in een gevarenzone zitten als gezinnen hun woonlasten amper meer kunnen opbrengen. Want dan kan een kleine renteverhoging al de druppel zijn die de emmer doet overlopen. Maar is dat nú het geval? Een rekenvoorbeeldje: de jaarlijkse hypotheeklasten van een huis dat acht ton kost, zijn bruto, bij 5 procent rente, 40.000 gulden. Netto dus ongeveer 20.000 gulden. Overige woonkosten: nog eens 10.000 gulden; maakt samen 30.000 gulden. Het typische gezin (met twee inkomens) dat zo'n huis koopt, zal netto gauw negentigduizend gulden of meer verdienen. Het verwoont dan eenderde van zijn inkomen. Zeker naar internationale maatstaven is dat niet absurd veel.

DNB zwaait dreigend met dat hoge percentage hypotheekschuld dat op het vaderlands woningbezit rust. Gekeken naar de kale statistiek klopt dit ongetwijfeld. Maar is dat cijfer wel gecorrigeerd voor het feit dat de meeste hypotheken tegenwoordig spaarhypotheken zijn waarop strikt genomen pas wordt afgelost aan het einde van de looptijd van de hypotheek? Namelijk uit het kapitaal dat in de tegelijkertijd afgesloten levensverzekering is opgebouwd?

Ook de omineuze vergelijking met de prijzen van 1979 lijkt weinig realistisch. Want de (eveneens voor inflatie gecorrigeerde) stijging van de netto gezinsinkomens in twintig (!) jaar wordt hierin niet betrokken. In internationaal perspectief is overigens ook het absolute prijsniveau van huizen in de Randstad – want daarover hebben we het eigenlijk – nog steeds niet indrukwekkend. De vierkante meterprijs op toplocaties in Amsterdam ligt nu rond de 10.000 gulden. Een hoop geld, maar in andere economische centra in Europa, zoals Parijs, Londen of Berlijn, ligt het niveau altijd nog twee maal, soms drie tot vier maal zo hoog.