`Huizencrisis is onvermijdelijk'

Deze week waarschuwde de OESO voor de hoge huizenprijzen in Nederland. Het doemscenario van eind jaren zeventig, toen de huizenmarkt in elkaar klapte, duikt weer op. `Dat er een keer een crisis komt, is onvermijdelijk'.

Aan de hausse op de Nederlandse markt voor koopwoningen lijkt maar geen einde te komen. Op verjaardagen en in kantine's is het een favoriet gespreksonderwerp, veelal gelardeerd met sterke verhalen over de huizenjacht van familie, buren of collega's. Wie al over een koopwoning beschikt, hoort graag dat de huizen in de buurt in een paar jaar tijd met de helft in prijs gestegen zijn. Wie nog op zoek moet, vreest de scenario's over ongezien bieden, over schimmige inschrijvingsprocedures en wispelturige verkopers. Doemdenkers halen herinneringen op aan de periode eind jaren zeventig, toen de prijsstijgingen op de markt voor koopwoningen ook over elkaar heen buitelden. Tot het feest in één klap voorbij was, de prijzen in elkaar stortten en huiseigenaren en makelaars niets anders restte dan hun wonden te likken.

De angst voor een herhaling van de jaren zeventig is deze week extra gevoed door de waarschuwende woorden van de OESO, de Parijse denktank voor 29 industrielanden, over de hoge huizenprijzen in Nederland. De OESO signaleert dat deze ontwikkeling voor de Nederlandse economie een gemengde zegen is gebleken. Aan de ene kant hebben de stijgende prijzen veel huizenbezitters een flinke overwaarde op hun huis bezorgd. Mede dankzij de agressieve campagnes van banken en hypotheekadviseurs hebben honderdduizenden Nederlanders die overwaarde de laatste jaren verzilverd door een hogere hypotheek af te sluiten. De geldstroom die daarmee is losgekomen, heeft de particuliere consumptie omhoog gestuwd en is volgens de OESO een pijler gebleken onder de gunstige economische prestaties van Nederland.

De OESO ziet echter ook een schaduwzijde aan de hausse op de woningmarkt. Doordat Nederlanders zich massaal hebben bekeerd tot het eigen-huisbezit (sinds vorig jaar maakt het aantal koopwoningen voor het eerst meer dan 50 procent van het totale huizenbestand uit), en ze bovendien steeds hogere hypotheken afsluiten, is de schuldenpositie van particulieren de laatste jaren sterk toegenomen. Zolang de huizenprijzen hoog blijven, en de rente laag, is dat geen probleem. Zakt de woningmarkt echter in, dan zijn de gevolgen daarvoor voor de individuele huishoudens veel ingrijpender dan vroeger, aldus de OESO.

Dàt de huizenprijzen in Nederland een keer naar beneden zullen gaan, staat buiten kijf, stelt P. Eichholtz, hoogleraar bouw- en vastgoedeconomie aan de Universiteit van Amsterdam. ,,Het is onvermijdelijk dat er op een gegeven moment weer een huizencrisis komt. Onzeker is alleen nog: wanneer en in welke mate. Eind zeventig, begin jaren tachtig maakten we een hele harde landing. De vraag is of dat nu weer in die mate gebeurt. Bij de vorige crisis was er echt sprake van een speculatieve zeepbel. Op dit moment zijn er nog geen aanwijzingen dat zich opnieuw zo'n zeepbel aan het ontwikkelen is.''

Het zijn geruststellende woorden, die iedere huizenbezitter graag zal horen. Maar toch, de overeenkomsten met de jaren zeventig springen steeds meer in oog. De prijsexplosie die toen op de huizenmarkt losbarstte werd gedreven door twee belangrijke factoren. In de eerste plaats de hoge inflatie, die er toen voor zorgde dat de reële rente (gecorrigeerd voor prijsontwaarding) gedurende een bepaalde periode rond de nul procent cirkelde. ,,Samen met de fiscale mogelijkheden voor hypotheekrente-aftrek betekende dat dat huizenkopers bijna geld toekregen'', aldus Eichholtz. Nu is de lage rente één van de belangrijke aanjagers van de hausse op de woningmarkt, al speelt de inflatie deze keer geen rol van betekenis.

Niet alleen was het lenen van geld eind jaren zeventig heel goedkoop, het was ook heel gemakkelijk. De financiële instellingen hadden namelijk een nieuw product op de markt gebracht: de groeihypotheek. Eenvoudig gezegd kwam die er op neer dat de omvang van de aflossingen kon `meegroeien' met het stijgende inkomen van de huizenkoper. Een paar jaar later bleek deze hypotheekvorm, met steeds hogere lasten gedurende de looptijd, een rampscenario voor de werknemers die begin jaren tachtig massaal op straat werden gezet. Als klap op de vuurpijl steeg de hypotheekrente tussen `78 en `81 van acht tot ruim dertien procent, terwijl de inflatie daalde.

Groeihypotheken zijn er niet meer, maar de felle concurrentie tussen financiële instellingen van de laatste jaren heeft er wel toe geleid dat huizenkopers op steeds soepeler voorwaarden geld voor een huis hebben kunnen lenen.

Ook nu zal na de euforie de klap vallen. Maar minder hard dan twintig jaar geleden, denkt Eichholtz. Door het groeiend aantal tweeverdieners is het gezinsinkomen stabieler geworden, terwijl bovendien vrijwel alle huizenkopers de lage rente voor een lange periode hebben laten vastzetten. Een recessie kan ervoor zorgen dat mensen in andere delen van het land op zoek moeten naar een baan, gedwongen zijn om te verhuizen en zo een prijsdaling op de woningmarkt in gang zetten. Eichholtz: ,,Uitgesloten is dat natuurlijk niet. Maar waarschijnlijker is dat werknemers gewoon de auto zullen nemen. Dat zie je nu al.''