Grote beleggers terug in vastgoed

De institutionele beleggers zijn teruggekeerd op de vastgoedmarkt. De Nederlandse pensioenfondsen en verzekeraars, die de laatste jaren hun gelden vooral op de aandelenbeurzen belegden, hebben vorig jaar voor 3,4 miljard gulden geïnvesteerd in kantoren, winkelcentra en bedrijfsruimten. Dat is vier keer zoveel als in 1996. ,,Nu de aandelen het minder doen, is het vastgoed weer een aantrekkelijk alternatief geworden'', zegt Karel Abbenes, groepsdirecteur in Nederland bij Jones Lang LaSalle, wereldwijd de grootste internationale vastgoedmakelaar- en adviseur.

Niet alleen de institutionele beleggers hebben hun rentree gemaakt in het vastgoed, zo blijkt uit het rapport `De Nederlandse vastgoedmarkt 1998-1999', dat volgende week door Jones Lang LaSalle wordt gepubliceerd. Ook particulieren hebben het vastgoed herontdekt: van de 8,4 miljard gulden aan transacties in 1998 op de Nederlandse markt, namen vermogende Nederlanders met 1,75 miljard gulden een vijfde voor hun rekening. Daarbij komt nog de 1,7 miljard gulden die via Nederlandse beursgenoteerde vastgoedfondsen is belegd – geld dat grotendeels afkomstig is van particulieren, maar ook van institutionele beleggers. ,,Je staat er versteld van hoeveel vermogende mensen in onroerend goed beleggen'', aldus Abbenes.

De toestroom van Nederlands geld heeft de vastgoedmarkt vorig jaar tot recordhoogte opgestuwd, terwijl de branche er zelf begin vorig jaar nog van uitging dat het in 1998 allemaal wat minder zou worden. Niet omdat er geen vraag van beleggers zou zijn, maar omdat er domweg niet voldoende panden zijn om in te investeren. Dat gebrek aan aanbod is een gevolg van de crisis die begin jaren negentig toesloeg in het vastgoed. Lokale overheden en projectontwikkelaars kregen hun nieuwe kantoren niet of nauwelijks verkocht of verhuurd en bestaande huurders gingen massaal onderhandelen over verlaging van de lasten.

Met dat schrikbeeld voor ogen hebben gemeenten en projectontwikkelaars zich de afgelopen jaren zeer terughoudend opgesteld bij beslissingen om nieuwe kantoren of bedrijfsruimten neer te zetten. Om leegstand te vermijden, hanteren veel gemeenten nu als beleid dat ten minste 75 of 80 procent van een kantoor verhuurd moet zijn voordat met de bouw mag worden begonnen. Dat leidde ertoe dat de laatste jaren mondjesmaat nieuwbouw is neergezet, terwijl tegelijkertijd de behoefte van ondernemingen aan meer ruimte voor kantoren of productievestigingen door de florissante ontwikkeling van de Nederlandse economie enorm is toegenomen.

Voor de beleggers in vastgoed is die krapte een gemengde zegen. Aan de ene kant zorgen de stijgende huurprijzen voor een hoger rendement. Wie echter nieuw vastgoed bij wil kopen, moet daarvoor steeds hogere bedragen neerleggen, en daardoor daalt het rendement juist weer. In hun jacht naar hogere rendementen wijken vastgoedbeleggers daarom steeds vaker uit naar andere regio's en naar andersoortig vastgoed, concludeert Jones Lang laSalle. ,,Een paar jaar geleden moest je een goed verhaal hebben om buiten de Randstad te beleggen. Nu zijn plaatsen als Amersfoort en Nijmegen erg in trek'', aldus Abbenes.

Een andere populaire `ontsnappingsroute' is het beleggen in bedrijfsruimten als productiehallen en opslagplaatsen. Omdat deze categorie relatief goedkoop is, viel er tot begin vorig jaar een aanvangsrendement van zo'n tien procent te halen. Door de gestegen belangstelling van vooral buitenlandse beleggers zijn de prijzen fors gestegen en zakte het aanvangsrendement tot zo'n 7 procent. Abbenes: ,,Het is een conjunctuurgevoelige belegging. Zodra het economisch minder gaat, staan deze ruimtes weer als eerste leeg. Op dit moment is er echter zoveel geld beschikbaar dat aan zulke argumenten weinig aandacht wordt geschonken''.

De vraag is, waar komt al dat extra geld vandaan? Voor een groot deel van de institutionele beleggers, die naast hun aandelen ook minder risicovolle beleggingen nodig hebben als staatsobligaties en vastgoed. Hoewel de rendementen in het vastgoed onder druk staan, ligt het zogeheten `aanvangsrendement' van commercieel vastgoed met 6 à 6,25 procent (netto) nog ruim boven de 4 procent van staatsobligaties.

Door de belangstelling van Nederlandse beleggers, daalde het aandeel van Duitse beleggers van 30 procent in 1997 tot 21 procent in '98. Net als de Zweden begin jaren negentig, werden de Duitse institutionele beleggers drie jaar geleden gedreven door een verruiming van hun wettelijke mogelijkheden om over de grens te beleggen. Groot verschil is dat de Zweedse beleggers door de al snel volgende malaise in het vastgoed miljardenverliezen leden en hun Nederlandse vastgoed weer grotendeels hebben verkocht. De Duitsers hebben volgens Abbenes op het juiste moment gekocht. ,,Nu zijn zowel de prijzen als de huren fors gestegen. Ze profiteren dubbel.''