Huren kan verstandig zijn

Huren dreigt uit de tijd en uit de gratie te geraken. Woningbouwcorporaties introduceren nieuwe huurvormen. Met meer vrijheid en stabielere woonlasten.

Een woning huren of kopen? Steeds meer mensen kiezen als vanzelfsprekend voor het laatste. Het gevolg is dat ons land voor het eerst in de geschiedenis minder huur- dan koopwoningen telt. Het komende decennium zal die tendens zich voortzetten. Van de huidige 2,9 miljoen huurwoningen zullen er in 2009 waarschijnlijk nog 2,5 miljoen over zijn. Kortom: huren dreigt uit de tijd en uit de gratie te raken. Geen wonder dat de Nederlandse woningcorporaties, die samen veertig procent van de woningvoorraad beheren, er alles aan doen om `het product huren' aantrekkelijk te houden. Al veel meer dan voorheen mogen huurders tegenwoordig zelf bepalen hoe hun woning er van binnen uitziet. Afhankelijk van wensen en mogelijkheden kiezen ze bijvoorbeeld voor een doehetzelf- of cascowoning met een verlaagde huur, of voor een luxe- of maatwerkwoning. Maar er is meer. Binnen afzienbare tijd kunnen veel huurders, net als huiseigenaren met een hypotheek, kiezen voor vijf of tien jaar gelijkblijvende huur. Daarmee moeten huurders straks beschikken over de twee belangrijkste voorrechten van kopers: inrichtingsvrijheid en stabiele woonlasten.

Een recente studie van Aedes, de vereniging van woningcorporaties, omschrijft vijf moderne huurvormen waarnaar de eigentijdse `woonconsument' kan informeren. Het meest traditioneel is de goedestaatwoning. In zo'n woning mag een huurder, in tegenstelling tot vroeger, gerust een keukenblokje of het sanitair vervangen voor vergelijkbare voorzieningen. Hij mag zelfs verbeteringen in de woning aanbrengen, zoals een cv-installatie. Wel moet hij de veranderingen zelf onderhouden. Zegt hij de huur echter op, dan krijgt hij de aanschafprijs van de verbeteringen minus de afschrijving van de corporatie terug. De corporatie kan de woning daarna duurder verhuren.

Dan is er de doehetzelfwoning. Deze vaak wat oudere en moeilijk te verhuren woning, biedt een verlaagde huur (de keuken en het sanitair zijn er niet in opgenomen) en veel aanpassingsvrijheid. Het is daarmee typisch een woning voor huurders die lang willen blijven en de handen uit de mouwen willen en kunnen steken. Bij vertrek krijgt de huurder geen vergoedingen voor de aangebrachte verbeteringen. Wil hij dat juist wel, dan kan hij beter kiezen voor het vorig jaar in Amsterdam geïntroduceerde Koophuur-concept. Bij Koophuur wordt het woningcasco (65 procent van de woning) verhuurd, en de binnenkant van de woning (35 procent van de woning) verkocht. Over de aankoop van de binnenkant betaalt de koophuurder 6 procent overdrachtsbelasting en de volledige gemeentelijke lasten. Sluit de koper een hypotheek af, dan betaalt hij maandelijks dus zowel huur als rente en aflossing. Het mooie van Koophuur is dat de huurstijgingen beperkt blijven tot de huur voor het casco, terwijl eventueel wel recht bestaat op huursubsidie. In combinatie de met fiscale aftrek van de hypotheekrente kan Koophuur voordeliger uitvallen dan huren.

Verder bestaat de luxewoning. De huurder moet dit type woning bij vertrek opleveren in gelijke staat of luxer. Voor aangebrachte verbeteringen ontvangt hij vergoedingen minus de afschrijving. Een keuken wordt bijvoorbeeld afgeschreven in twaalf jaar en een cv-installatie in vijfentwintig jaar. Als laatste variant tenslotte bieden corporaties de maatwerkwoning. Deze woning is speciaal bedoeld voor mensen die hun woning niet zelf kunnen of willen aanpassen, zoals ouderen of gehandicapten. De gewenste aanpassingen worden daarom uitgevoerd door de corporatie en doorberekend in de huur.

Naast hun verlangen naar vrijheid blijken veel huurders te snakken naar stabiele woonlasten. De Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) ontwikkelde hiervoor een aantal oplossingen. Veel huurders kunnen binnenkort `huurvast' huren. Dat betekent dat ze nu een iets hogere huurprijs gaan betalen, bijvoorbeeld 8 procent hoger, maar dat die huur wel tien jaar lang gelijk blijft. In plaats daarvan kunnen huurders de huurverhogingen van de komende vijf of tien jaar straks ook afkopen. Een huurder blijft bijvoorbeeld tien jaar lang 800 gulden per maand betalen in ruil voor een afkoopsom van 5.023 gulden. Tenslotte kunnen huurders `huurzeker' gaan huren. Ze kiezen dan bijvoorbeeld voor een vaste huurverhoging van 1 of 2 procent per jaar in ruil voor een hogere huur of een afkoopsom. In de toekomst kunnen ouderen mogelijk ook een vaste huur afspreken voor de rest van hun leven.

Alle nieuwe huurmogelijkheden doen de voordelen van kopen boven huren slinken tot: een grotere keuze uit woningen, een hoger bedrag aan fiscaal aftrekbare hypotheekrente en meer mogelijkheden tot vermogensvorming door afbetaling van de hypotheek of door waardestijging. Toch heeft huren ook voordelen boven kopen. Een huurcontract is op korte termijn opzegbaar zonder kosten, de huurder hoeft weinig onderhoud te plegen, kan soms gebruik maken van relatief goedkope collectieve diensten en voorzieningen, heeft soms recht op individuele huursubsidie, heeft geen zorgen over prijsdalingen in de onroerendgoedmarkt en geen aan- en verkoopkosten. Daarbij stegen de woninghuren de laatste jaren gemiddeld minder dan de huizenprijzen.

,,Huren kan een hele verstandige keuze zijn'', zegt Aedes-directeur Willem van Leeuwen. ,,Zeker voor ouderen, jongeren en mensen die flexibel willen blijven, maar het is misschien ook een idee voor mensen die hun koophuis nu te gelde willen maken om daar andere of leuke dingen van te doen.''