Zonder commercie geen leven

Moeten woningcorporaties de markt op, of juist terug naar hun oorspronkelijke taak: woningen bouwen en beheren voor de laagste inkomens? Tweede aflevering van een serie over markt en wetten.

De bescheiden sociale huurwoningen van de Olieslagerslaan liggen met hun achterkant tegen die van de dure koopwoningen van de Douglaslaan. In de voortuinen van de huizen van de Olieslagerslaan ligt rotzooi of staan tuinkabouters achter lage hekjes in aangeharkte grond. De bijbehorende huizen zijn eenvoudig – zoals een kind een huis tekent. De grotere koopwoningen in de Douglaslaan hebben afwijkende vormen en dragen accenten, zoals blauw geglazuurde stenen en ronde ramen. In de omgeving van beide straten liggen de braakliggende vlakten van wat over enkele jaren Buitenplaats Ypenburg moet vormen.

Het voormalige vliegveld tussen Delft, Den Haag en Nootdorp is een Vinexlocatie waar bijna 11.000 woningen komen met zo'n 4.000 voor de verhuur aan mensen met lage inkomens. Rijk en arm, koop en huur, het moet in Ypenburg allemaal door elkaar komen wonen. Niet iedereen kan dat; een gezin uit Voorburg hield het na een paar weken voor gezien. Ze konden niet wennen aan de weinig verhullende taal waarmee buurtgenoten die hun woning in de Schilderswijk hadden ingeruild voor nieuwbouw, elkaar over straat toeschreeuwden.

Wie in een eensgezinswoning aan de Olieslagerslaan voor 780 gulden per maand wil wonen, mag bruto niet meer dan 2.700 gulden verdienen. Het aantal belangstellenden is niettemin twintig keer zo groot als het aantal beschikbare woningen. Ook de ernaast gelegen koopwoningen van tussen de drie en zes ton, lopen als een trein. Dat moet ook, want de winst op de koopwoningen, vooral die in de vrije sector, is nodig om de huur van de sociale woningbouw te drukken. Liefst onder de grens van de huursubsidie.

Zeer dure koopwoningen, huurhuizen met zeer lage huur, en allebei van de woningcorporatie. Hele dure koopwoningen bouwen mag officieel niet, maar niemand maakt er bezwaar tegen als een corporatie een nieuwbouwwoning met flinke winst verkoopt. Zolang de opbrengst maar wordt teruggeploegd naar waar de corporatie destijds voor is opgericht: het zorgen voor huisvesting van mensen met een laag inkomen en bijzondere groepen als gehandicapten, ouderen en vluchtelingen.

Is dit nog wel in de hand te houden, vraagt bijvoorbeeld het kabinet zich af. Want als de corporaties zich gaan gedragen als projectontwikkelaars in een momenteel uiterst lucratieve markt, komt dan de publieke, maatschappelijke functie van de corporaties niet in gevaar? Een zogenoemde MDW-werkgroep – MDW staat voor Marktwerking, Deregulering en Wetgevingskwaliteit – moet dan ook onderzoek doen naar de rol van wat vroeger nog woningbouwverenigingen heetten. Moet de woningcorporatie van de toekomst een keiharde marktgerichte projectontwikkelaar zijn of een organisatie die uitsluitend tot het Nut Van Het Algemeen goedkope huurwoningen bouwt? Of wordt het iets er tussenin?

,,Wij hebben het alle corporaties in Nederland gevraagd en zij kiezen unaniem voor een hybride vorm', zegt W. van Leeuwen, algemeen directeur van de vereniging van woningcorporaties Aedes. De uitersten, helemaal publiek of helemaal markt, vallen dus af. Volgens Van Leeuwen willen alle leden van Aedes hun maatschappelijke functie blijven vervullen. Maar dat is onbetaalbaar als ze daarnaast geen commerciële activiteiten mogen ontplooien, zoals het verkopen van huizen en eventueel kantoren tegen marktprijzen of het aanbieden van inboedelverzekeringen, onderhoud en wijkverwarming. ,,Zonder commercie overleeft de corporatie niet', doceert Van Leeuwen.

Neem bijvoorbeeld woningcorporatie De Goede Woning in het Gelderse Ubbergen, goed voor 1.300 woningen. Nu worden er daarvan 98 opgeknapt. Huizen die vroeger arbeidershuisjes heetten en waar een flink stuk grond bij zat om de eigen groenten op te verbouwen. ,,We noemen we dat nu vanwege die grond landhuisjes', zegt corporatievoorzitter E. Markhorst lachend. De Goede Woning zal 15 van de 98 huisjes inclusief de grond met een flinke winst verkopen. ,,De vijftien die we verkopen staan wat apart van de huurhuizen, anders krijg je scheve gezichten.' Met de opbrengst van de koopwoningen wordt het opknappen van de overige 83 woningen betaald, zodat de huur onder de huursubsidiegrens kan blijven.

,,Het kan niet anders dan zo', legt Markhorst uit. Om de huur op zeg 800 gulden te houden moet de corporatie er wel geld op toeleggen. ,,Soms 50.000 gulden per woning.' Een huis kost tegenwoordig minstens drie ton en als dat een huurhuis is, hoort daar een veel hogere huur bij dan 800 gulden. Het is Markhorst ook een raadsel hoe het kabinet heeft kunnen besluiten dat voor huizen onder de 183.000 gulden een koopsubsidie geldt voor mensen met een laag inkomen. ,,Huizen voor minder dan 183.000 bestaan niet', weet hij.

Tot acht jaar geleden werd elke corporatie in leven gehouden met rijkssubsidies, onder meer om de huur naar beneden te brengen. Maar die, wat Van Leeuwen noemt, ,,gouden lijnen' zijn doorgesneden en sindsdien werkt elke woningcorporatie voor eigen risico. Nadat de woningbouwverenigingen zich zo'n tachtig jaar bezig hebben gehouden met het bestrijden van de woningnood is sinds een jaar of tien noodgedwongen het ondernemersbloed bij de bestuurders van de corporaties gaan stromen. Woningbouwvereniging Eigen Haard Is Goud Waard is The House Holding geworden, zeg maar.

Echter, een wat in het jargon heet `doorsteek naar de markt' is niet de bedoeling. Dan wordt de corporatie een, wat Van Leeuwen noet, ,,commercieel gedreven onderneming die winst pakt en maakt dat hij wegkomt'. ,,Corporaties doen meer dan alleen maar stenen stapelen', meent Van Leeuwen. Het is een corporatie om de leefbaarheid van een wijk te doen. ,,Duurzame betrokkenheid bij wijk en woningen', noemt Van Leeuwen dat. De corporaties willen kortom hun maatschappelijke taak houden, maar hebben daar de markt voor nodig.