De makelaar

Het zijn gouden tijden voor Makelaars. De markt is krap. De prijzen zijn hoog en stijgen nog steeds. De grote bedragen die betaald worden voor koopwoningen worden belachelijk genoemd. Regelmatig verschijnen er zorgelijke berichten in de media over overspanningen van de markt. Er gaat veel geld om in de branche. Dat is duidelijk. Hoeveel makelaars verdienen is minder doorzichtig.

De makelaarswereld is flink in beweging. Om de markt te liberaliseren werden vijf jaar geleden al de vaste tarieven verboden die makelaars tot dan toe hanteerden. Er zijn meer veranderingen op komst. Een commissie onder leiding van voormalig staatssecretaris Brokx heeft onlangs geadviseerd om de titelbescherming en beëdiging van makelaars af te schaffen. In dit advies, opgesteld in opdracht van het ministerie van economische zaken, wordt voorgesteld om een certificeringsregeling voor bemiddelaars en makelaars in te voeren. Het huidige verschil tussen `makelaars' en `bemiddelaars' verdwijnt als de ideeën wet worden.

Nederland telt drie brancheverenigingen voor makelaars en onroerendgoedbemiddelaars. Daarvan is de Landelijke Makelaars Vereniging verreweg de grootste. Zij heeft zo'n 3000 leden die in ongeveer 1500 kantoren werken. De NVM is de enige van de drie organisaties die elk jaar een bedrijfsvergelijkend onderzoek laat uitvoeren onder haar leden. Dat gebeurd door het Economisch en Sociaal Instituut van de vrije Universiteit in Amsterdam. (ESI-VU). De meest recente informatie komtuit 1997. Later dit jaar worden de cijfers over 1998 gepubliceerd.

De omzet van makelaars is de laatste jaren flink gestegen. Dat is met name te danken aan de ontwikkeling op de huizenmarkt. Makelaars verdienen het meeste geld door de koop of verkoop van woningen. Het overgrote deel van de makelaars krijgt een percentage van de ver- of aankoopprijs: de courtage .In 1997 was het courtagebedrag gemiddeld 4500 gulden per woning. Als gevolg van de marktwerking gebruikt een steeds groter wordende groep makelaars ook alternatieve prijzen, zoals een declaratie op basis van gewerkte uren of een vast, van tevoren afgesproken bedrag. Naast de handel in huizen wordt geld verdiend met de verkoop van bedrijven, financiële dienstverlening en het beheer van huurwoningen.

De kosten van makelaars zijn vrij stabiel. Ze stijgen iets minder snel dan de omzet, maar volgens het ESI-VU is het verschil niet spectaculair. De kostenstructuur is de laatste jaren niet veel veranderd. De salarissen van medewerkers vormen al tijden de grootste kostenpost. Het ESI-VU constateert alleen de laatste jaren alleen een lichte stijging in de kosten die voor promotiedoeleinden worden gemaakt. Onderzoeker P. Risseeuw wijt dat aan de toenemende concurrentie onder makelaars.

Het inkomen van Makelaars is niet eenvoudig vast te stellen. Als zelfstandig ondernemer zijn zij afhankelijk van de omzet en de kosten. De omzet van de NVM-makelaars groeide in 1997 met 11,3 procent naar 1,7 miljard gulden. De totale exploitatiekosten bedroegen in dat jaar zo'n 1,4 miljard gulden. De totale winst was dus 300 miljoen gulden. Verdeeld onder de 1500 NVM-makelaarkantoren komt dat uit op een winst van gemiddeld 2 ton. Daarbij moet wel in aanmerking genomen worden dat het om gemiddelden gaat. Bijna de helft van de makelaarskantoren werkt als eenmanszaak of als Vennootschap onder Firma. De rest heeft zijn activiteiten ondergebracht in een BV. Niet elke makelaar heeft een grote zaak met veel personeel en meerdere vestigingen. Winsten kunnen per makelaarskantoor nogal verschillen.

Winst is natuurlijk nog geen inkomen. In het bedrijfsvergelijkend onderzoek van ESI-VU wordt aan de bv-directeuren en eigenaars een salaris toegekend van 105.000 gulden . Dit bedrag is gebaseerd op het gemiddelde salaris dat een bv-directeur aan de belasting opgeeft. Het inkomen kan verhoogd worden door de winst erbij op te tellen maar vaak wordt in ieder geval een deel weer geïnvesteerd of gereserveerd. Onderzoeker P. Risseeuw: ,,lang niet elke directeur gebruikt de winst om met vakantie te gaan. Makelaars verdienen niet slecht, maar ik vind het niet excessief''.

De Vereniging Eigen Huis klaagt wel over de inkomsten van makelaars. De belangenvereniging voor huiseigenaren vindt de tarieven die makelaars hanteren veel te hoog. Sinds de afschaffing van het vaste tariefsysteem in 1994 hanteert de NVM een adviestarief van 1,85 procent. Volgens de Vereniging van Huiseigenaren zou er sinds 1994 een situatie moeten zijn ontstaan waarin makelaars met elke koper of verkoper onderhandelen over de courtage. Maar de VEH denkt dat bijna alle makelaars stilzwijgend het adviestarief gebruiken. Van de gewenste concurrentie in de branche is vrijwel niets terechtgekomen, vindt directeur algemeen ledenbelang F. van der Loon. Vooral voor de verkopende partij is volgens hem onderhandelingsruimte. Kopers hebben het een stuk moeilijker: ,,Het probleem is de krapte op de markt. Dan ga je als koper niet onderhandelen over het percentage dat de makelaar krijgt. Veel kopers hopen gewoon dat de makelaar hen om drie uur 's nachts belt om zes uur 's ochtends als eerste in de rij te staan voor een pandje''. In het onderzoek van het ESI-VU wordt overigens wel melding gemaakt van verschuiving in de tarieven: de courtage voor goedkope panden gaat omhoog, die voor duurdere woningen omlaag. De onderzoekers van de VU danken dit wel aan meer marktwerking. De Vereniging van Huiseigenaren erkent dat er wel iets aan het veranderen is, maar zegt nog steeds dat het veel goedkoper kan.

Makelaars zullen ook de komende jaren zelf waarschijnlijk niet gaan klagen over hun inkomen. De vooruitzichten in de woningmarkt blijven goed voor de beroepsgroep.