De knoppen moeten om

In de grote nieuwbouwwijken (Vinex-locaties) heerst eenvormigheid en een gebrek aan luxere woningen. Staatssecretaris J. Remkes van volkshuisvesting vertrouwt er op dat de markt wat dit betreft zijn werk zal doen. Gemeenten en bouwers moeten alleen nog aan het fenomeen `kopers- markt' wennen. En opdracht- gevers als woningbouwcor- poraties zijn ook op zoek naar een nieuwe rol. Remkes zal ze daarbij enige aanwijzingen geven.

Over het woningbeleid in Nederland is de laatste maanden veel geklaagd.Vooral de zogeheten Vinex-locaties, grootschalige nieuwbouwwijken aan de rand van de grotere steden, zijn in het brandpunt van de kritiek komen te staan. Het is allemaal eenheidsworst en landschapsvervuiling, roept een bonte groep van architecten en politici. We moeten van de gemeenten te veel goedkope huizen neerzetten, terwijl de mensen juist vragen om duurdere woningen, klagen de projectontwikkelaars. Er rijden geen bussen, er is geen crèche en we kunnen de buren horen hoesten, mopperen bewoners. Het gaat te langzaam, zeggen de bouwers. Het gaat te snel, waarschuwen de woningcorporaties. Als het huidige bouwtempo doorzet, stellen zij, is de binnenstad straks leeg en verloederd.

Alle argumenten kent hij inmiddels van binnen en van buiten. De 47-jarige staatssecretaris J. Remkes (VVD) van Volkshuisvesting viel een half jaar geleden bij zijn aantreden op het ministerie van Vrom met zijn neus in de boter. Leidde de discussie over Vinex tot dan een sluimerend bestaan, na de zomer laaide de kritiek opeens fel op. Aanjager van de publiciteit was PvdA'er Adri Duivesteijn, voor zijn partij woordvoerder voor volkshuisvesting. ,,Ik ben in de afgelopen zomer langs heel veel Vinex-locaties gegaan en alleen de buitenkant is anders'', zei Duivesteijn half oktober vorig jaar in de Tweede Kamer.

Volgens Duivesteijn hebben een paar grote projectontwikkelaars op bijna alle Vinex-locaties de touwtjes in handen. Dat heeft in zijn ogen geleid tot forse prijsopdrijving en eenvormigheid bij de bouw. Duivesteijn wilde een onderzoek naar mogelijke kartelafspraken tussen bouwbedrijven op de Vinex-locaties door de Nederlandse Medededingsautoriteit (NMa). Zover wilde Remkes niet gaan, maar hij zegde wel toe dat er een vooronderzoek zou komen naar eventuele kartelpraktijken.

Hoe staat het met het vooronderzoek?

,,De zaak wordt op dit moment binnen het ministerie in kaart gebracht. Ik weet niet wat er waar van is, maar ik wil in ieder geval weten hoe die aanbodstructuur op de Vinex-locaties in elkaar zit. Dat heeft onder andere te maken met de grondposities, dus met wie de grond in eigendom had toen de Vinex-locaties werden aangewezen, en met de posities die gemeenten in dat proces hebben ingenomen. In de loop van het jaar moet dat vooronderzoek zijn afgerond. Dan kijken we verder.''

Waarschijnlijk heeft u er sinds uw aantreden al de nodige bouwplaatsen bezocht. Is het werkelijk zo erg als de critici beweren?

,,Laat ik ten eerste zeggen dat dè Vinex-locatie niet bestaat. Er wordt op heel veel plekken gebouwd, in veel verschillende stijlen. Vaak zien die huizen er goed uit. Maar ik geef toe dat ik op sommige locaties de indruk heb gekregen dat het wel wat gedifferentieerder mag. En dan heb ik het niet eens zozeer over de dichtheid waarmee de huizen worden neergezet. Want dat huizen die dicht bij de stad staan wat meer op elkaar worden gebouwd, vind ik op zich niet erg.''

Als de Vinex-operatie is afgerond, in 2005, moet Nederland ruim 400.000 nieuwbouwwoningen rijker zijn. Zowel vanuit de bouwwereld als vanuit de corporaties worden daar nu vraagtekens bij gezet. De bouwers zijn bang dat er teveel goedkope huizen worden neergezet waar te weinig behoefte voor is, de corporaties vrezen dat het grote aanbod aan huizen van twee à drie ton teveel mensen zal weglokken uit de binnensteden.

Wat gaat u met die kritiek doen?

,,In eerste instantie ging de discussie vooral over kwantiteit, dus over de hoeveelheid huizen. In de Vinex-nota is opgenomen dat het beleid halverwege de bouwperiode, in 2000, herijkt zou worden. Daarbij zou alleen gekeken worden of de bouw op schema lag en of de aantallen alsnog zouden moeten worden aangepast. Het was niet de bedoeling dat het bij de herijking ook over kwaliteit zou gaan. Dat gebeurt nu nadrukkelijk wel. Als er zoveel discussie is, kunnen wij als overheid natuurlijk niet doen alsof onze neus bloedt.

,,Eén van de elementen in die herijking is dat kopers van nieuwbouw meer invloed krijgen op de buiten- en binnenkant van het huis. Om dat te bereiken, moeten zowel bij de gemeenten als bij de bouwers de knoppen om. We zijn op de woningmarkt bezig een omslag te maken van een verkopers- naar een kopersmarkt. Dat is een markt waar mensen eisen gaan stellen, waar ze meer invloed willen krijgen.''

Aan de huizenprijzen is die omslag nog niet terug te vinden. Uit de cijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) blijkt dat de huizenprijzen vorig jaar gemiddeld weer met acht procent zijn gestegen, met forse uitschieters in steden als Amsterdam en Utrecht.

,,Er zijn grote verschillen per gebied. Dat heeft met allerlei factoren te maken, ook met gemeentebeleid bijvoorbeeld. In de NVM-cijfers kun je lezen dat in Amsterdam maar twaalf procent van de huizen uit koopwoningen bestaat. Dat is natuurlijk belachelijk. Er zijn steden, maar dat is deels wijsheid achteraf, waar de afgelopen decennia veel te veel accent op de sociale woningbouw heeft gelegen.''

Wat vindt u van de klacht van de woningbouwcorporaties dat hun huizen in de binnensteden leeg komen te staan omdat die bewoners massaal naar de Vinex-locaties zouden willen vertrekken?

,,Leegloop is geen natuurwet. Als het al zo zou zijn dat mensen vanuit de stad naar de Vinex-locaties vertrekken, is het aan de corporaties zelf en aan de gemeenten om de kwaliteit van de bestaande stad zo op te vijzelen dat er mensen willen blijven wonen. Niet iedereen wil hetzelfde: er zijn mensen die graag in het groen zitten, maar er zijn ook heel veel mensen die juist graag in stedelijke gebieden wonen. Daar moeten de corporaties op in leren spelen.''

In veel steden is het woonklimaat de afgelopen jaren sterk verslechterd. Om verdere verpaupering te voorkomen, heeft het kabinet besloten dat de steden (zowel de centra als de buitenwijken) grootscheeps moeten worden aangepakt. Vanaf volgend jaar kunnen gemeenten voor de aanpak van hun stad een beroep doen op het `Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing' (ISV), waarin verschillende subsidiestromen worden gebundeld. In totaal komt er tot het jaar 2010 bijna 10 miljard gulden beschikbaar voor deze `opknapbeurt'. Daarbij gaat het niet alleen om renovatie, maar ook om vervanging door nieuwe woningen en de vestiging van bijvoorbeeld nieuwe bedrijvigheid.

Hoewel het wetsvoorstel Stedelijke Vernieuwing pas naar verwachting rond de zomer in de Tweede Kamer zal worden behandeld, maken alle mogelijke partijen zich al op voor deze miljardenoperatie. Vooral de grotere huizenbouwers (zoals NMB-Amstelland), die een einde zien komen aan de grootscheepse nieuwbouw aan de rand van de steden, willen graag in een zo vroeg mogelijk stadium een flink deel van de herstructureringsopdrachten binnenslepen.

Belangrijkste spil in het proces van stadsvernieuwing zijn de circa 800 woningbouwcorporaties in Nederland, die gezamenlijk het beheer voeren over zo'n 2,5 miljoen huurwoningen. Zij moeten, samen met de gemeenten en de bouwondernemers, hun huizenvoorraad aanpassen aan de wensen en de smaak van de komende jaren. Dat kan beteken dat bestaande huurhuizen worden opgeknapt, worden verkocht aan de bewoners of worden gesloopt om vervangen te worden door beter in de markt liggende huur- of koopwoningen.

Binnen de bouwwereld wordt de vraag gesteld of de corporaties, met hun ambtelijke cultuur, de ingrijpende herstructureringsoperatie wel aankunnen. De sinds 1995 financieel zelfstandige corporaties willen juist af van hun rol als veredelde huisbaas die alleen de huur int en voor het reguliere onderhoud zorgt. Zij zoeken maar mogelijkheiden om hun activiteiten steeds meer uit te breiden, bijvoorbeeld richting projectontwikkeling. Remkes is bezig met een nota die de nieuwe bewegingsvrijheid van de corporaties moet afbakenen.

Hoe beoordeelt u die bewegingsvrijheid?

,,Zoals het er nu uitziet, zal er een zeer gedifferentieerde ontwikkeling ontstaan. Er zal een groep corporaties zijn die zich puur blijft richten op de uitvoering van sociale taken en er zal een groep zijn die het takenpakket zal willen verbreden, bijvoorbeeld richting makelaardij. Daar is in principe niets tegen. Belangrijk is wel dat deze corporaties dan onder dezelfde voorwaarden gaan werken als marktpartijen, er moet een level playing field blijven.

,,Daarnaast zouden er corporaties kunnen zijn die in de toekomst als `echte' ondernemers willen gaan opereren, volledig los van de overheid. Ook daar ben ik op zich niet tegen, al moet in die gevallen natuurlijk wel goed gekeken worden in welke mate het vermogen van de corporatie is opgebouwd op kosten van de overheid. Die bijdrage zal dan op de een of andere manier verrekend moeten worden. Gezien de niet al te beste vermogenssituatie van de meeste corporaties zal deze optie dus wel grotendeels theorie blijven.''

Corporaties beginnen zich voor te bereiden op de nieuwe marktomstandigheden. Er vinden fusies en overnames plaats en er wordt intern gereorganiseerd. Ontstaat zo niet het risico dat werknemers bij corporaties zich de komende jaren vooral met interne aangelegenheden bezig zullen houden en te weinig aandacht overhouden voor hun eigenlijke werk?

,,Iedere verandering roept natuurlijk zijn eigen emoties op. Maar aan navelstaarderij heb ik geen behoefte. Juist daarom wil ik de corporaties niet te veel regelgeving in detail opleggen. Er zijn ook mensen die denken dat de sociale taak van de corporaties wordt aangetast. Daar gaat het niet om. Het gaat om de vraag welke maatschappelijke effecten je wilt bereiken en of dat door de overheid moet gebeuren of dat de markt die taken wellicht net zo goed of beter kan uitvoeren.''

Toch hebben corporaties soms moeite met de vrijheid. In 1994 bleken verschillende corporaties miljoenenverliezen te hebben geleden door speculatie op de effectenbeurs. Wordt dat risico niet groter als de corporaties nog meer te maken krijgen met marktwerking?

,,De discussie tussen markt en overheid wordt wat mij betreft altijd veel te zwart-wit gevoerd. Ik ben een groot voorstander van meer ruimte voor de markt, maar daar is altijd een sterke overheid bij nodig. De kernvraag is: mag de corporatie een risico lopen zodanig dat maatschappelijk kapitaal verloren kan gaan? Ook bij een vergroting van de marktwerking zal er in deze sector toezicht blijven. Laten de corporaties zich daar geen illusies over maken.''