Hypotheekhuiveringen (2)

De koper van een huis met hypotheek is (even) de vriend van bemiddelaars in hypotheken en verzekeringen, geldverstrekkers en andere adviseurs. Hij of zij is een hoeksteen van de financiële samenleving, die een golf(je) van provisie, en toekomstige rentebetalingen en verzekeringspremies genereert.

Door de gretigheid van al die tussenpersonen krijgen particulieren de indruk dat het geld (eigenlijk: de schuld) voor het oprapen ligt. Dat is niet altijd het geval. Geldverstrekkers (hypotheeknemers) bekijken wel degelijk aan wie ze hun geld uitlenen. De niet uitgesproken vuistregel luidt: wie het minst nodig heeft, krijgt het meest. Of: wie het meest verdient en/of bezit, nu en in de toekomst, mag het meest lenen.

Een te strenge selectie op inkomen en vermogen is overdreven, want de hypotheeknemer neemt het huis al als onderpand. Daardoor kan hij wanneer de hypotheekgever (geldlener) zijn verplichtingen niet nakomt het huis verkopen, in het uiterste geval althans. Maar zo'n ingrijpende, emotionele stap vermijden financiële instellingen liever, want het is slecht voor je goede naam. Dus zien zij liever een stabiel inkomen. Dat verklaart waarom zelfstandigen en starters nogal eens moeilijk flink wat geld kunnen lenen op hun huis. De hypotheeknemer wil eerst uitzoeken of het geleende geld niet bestemd is om slechte bedrijfsresultaten op te vijzelen of een faillissement af te wenden.

Veel lezers tonen onbegrip over de verrichtingen van hun (hypotheek)bemiddelaar of geldverstrekker. Wanneer dat onbegrip het gevolg is van incidenteel (juridisch) verwijtbaar gedrag in een individueel geval (dus geen trend), dan verdient een klacht of procedure via de juridische diensten van de Vereniging Eigen Huis of de Consumentenbond de voorkeur boven een paar regels in de krant. Hierna volgt een selectie uit veel gestelde vragen.

Een vader kocht een huis voor zijn studerende zoon en nam daarvoor een extra hypotheek op zijn eigen huis. De belastingdienst vroeg hem de hypotheekrente te splitsen in het eigen woning-deel en het zoon-deel. De dienst stemde in met deze constructie met de toevoeging: ,,Dit heeft overigens geen fiscale gevolgen.'' Maar blijft dat zo in het vanaf 1 januari 2001 geldende belastingsysteem, vraagt de vader zich bezorgd af.

De belastingdienst baseert zich op geldende wetten en regels, of een rechterlijke uitspraak erover of een eigen uitleg, maar zal zich niet uitlaten over het nieuwe belastingsysteem. Alle voorstellen worden immers eerst door de politiek behandeld, gewijzigd, en krijgen pas daarna kracht van wet, of niet. In dit geval draait het om de vraag of deze woning in het nieuwe systeem een tweede woning is, waarvoor de hypotheekrente straks niet langer aftrekbaar is. Daar lijkt het niet op, want het gaat om een belangrijk onmisbaar vruchtgebruik, dat onvergelijkbaar is met de overbodige luxe van een tweede huis, politiek en achterbannelijk geredeneerd.

,,Mijn hypotheekrente bedraagt 6,4 procent en op een spaarrekening (rentevrijstelling geheel benut) krijg ik 3,8 procent. Komt daarmee het voordeel van extra aflossen op 6,4 min 3,8 is 2,6 procent?''

Nee, het voordeel is de werkelijk betaalde (netto) hypotheekrente minus de netto (na belastingbetaling) spaarrente. Wie de rente aftrekt in het 50 procent tarief, betaalt zelf 3,2 procent; 50 procent van 6,4 procent. Aan spaarrente blijft er over 1,9 procent; 50 procent van 3,8 procent. Wie wil kiezen tussen aflossen en sparen, behaalt 1,3 procent (3,2 min 1,9) voordeel met aflossen.

,,Wat zijn de voor- en nadelen van het vervroegd of extra aflossen op een (aflossingsvrije) hypotheek?'' Wie aflost vermindert in het algemeen zijn schuld en vergroot risicoloos zijn bezit, en vergroot bovendien zijn besteedbare inkomen, omdat de zelf betaalde rente over het afgeloste deel van de schuld vermindert. Dat voordeel komt ieder jaar weer terug.

,,Over drie jaar willen mijn vrouw en ik een groter huis kopen, omdat onze flat te klein wordt. Wij willen die fraaie flat, bezwaard met een spaarhypotheek, niet verkopen, maar verhuren aan derden tegen 5.000 gulden per maand. Is zoiets verstandig?''

Uit de ingewikkelde berekeningen blijkt dat de verhuurder in spe goochelt met hypotheken, rentepercentages en instemming van de fiscus, maar niet stilstaat bij de nadelige gevolgen van het nieuwe belastingsysteem, voorzover die al bekend zijn. Hij uit geen mening over de commerciële facetten van zijn opzet. Wie wil er 5.000 gulden per maand betalen voor zijn flat? En voor hoelang? Hoe kredietwaardig zijn deze huurders? Volgen de nieuwe huurders en de oude huurders elkaar direct op, en hoelang duurt een eventuele leegstand? Ook die punten tellen mee in de berekening.

De betrokken flat is sinds de aankoop waarschijnlijk in waarde verdubbeld, hoewel je dat pas zeker weet op het moment van verkoop. Bij die verkoop maak je dus een fantastische onbelaste winst. Waarom dan verhuren, met alle zorgen die daar bij horen? Het lijkt niet verstandig. (wordt vervolgd)