Stenen rijken

Veel mensen kochten ooit een huis met een flinke hypotheek, losten die in de loop van de jaren al dan niet af, zagen dat huis in waarde stijgen en zitten nu met een vermeend probleem: overwaarde, het verschil tussen die waarde en de nog uitstaande schuld.

Ze zijn steenrijk, maar zien dat niet aan hun inkomen. Voor hun gevoel is die overwaarde eigenlijk overwaardeloos. Hoe zet je dat stenen goud om in contant geld, zonder je huis te verkopen?

Een bezorgde lezer uit Heino is een kind van zulke stenen rijken. Zijn ouders zijn midden zeventig, en wonen in een huis van vier ton met een bescheiden aflossingsvrije hypotheek, die per maand 700 gulden aan aftrekbare rente kost. Hun inkomen bedraagt 40 duizend gulden per jaar. Van iedere gulden rente betalen ze dus zelf circa 64 cent. Hun zoon zoekt een 'leuke financiele regeling' om ze meer armslag te geven. Hij ziet drie alternatieven.

Een hogere hypotheek, of een tweede hypotheek, zit er niet in, omdat de geldverstrekkers kijken naar het inkomen van het echtpaar. Dat ligt voor de hand, want wanneer een van de twee overlijdt, dalen de inkomsten en blijven de woonlasten gelijk. Door een extra hypotheek gaan de maandelijkse rentelasten omhoog, en ook komen er extra kosten aan te pas.

Het oversluiten van de hypotheek naar een goedkopere, als tweede alternatief, leidt tot 5.500 gulden boeterente plus extra kosten. Het voordelig verschil is te verwaarlozen.

De zogenaamde opeet-constructie, een krediethypotheek, levert meer op. De bank geeft krediet tot 75 procent van de waarde van het huis, dat als onderpand dient. De bestaande hypotheek, de lopende hypotheekrente en de kredietkosten gaan van de kredietruimte af. Dat bespaart het paar per maand 690 gulden rente, bruto. Door de belastingaftrek komt dat op 441 gulden netto. Nadelen zijn: eens is het krediet op, en de rente is variabel en kan dus stijgen, en de kredietrente is beperkt fiscaal aftrekbaar. De zoon voelt voor deze derde variant? Is er nog iets beters vraagt hij.

Ja. Bekijk het eens zo. Het gaat hier om een geringe besparing van 441 gulden. Daarvoor moeten de ouders zich stevig binden aan de bank, wat de nodige kosten en beperkingen inhoudt. Waarom kunnen de bezorgde kinderen dat geld (of iets meer) niet aan de ouders schenken? Ze krijgen er in de toekomst (erfenis) een huis voor terug. Een voordelige ruil derhalve, want de netto opbrengst van de erfenis daalt stevig wanneer de ouders de krediethypotheek nemen.

Twee steenrijke eind dertigers uit Groenlo wonen in een huis van zeven ton, schatten ze met een spaarhypotheek (aflossingsvrije lening plus een aflosverzekering) van 350 duizend gulden. De rente bedraagt bijna 10 procent. Over vier jaar wordt die rente opnieuw vastgesteld. Ze willen hun huis verbouwen voor 100 duizend gulden, maar de nodige middelen ontbreken. Hun hypotheekadviseur ziet drie alternatieven.

De bestaande hypotheek openbreken en een nieuwe sluiten voor een hoger bedrag met een lagere rente. Twee: een beleggingshypotheek (aflossingsvrije lening plus een aflosbelegging verpakt in een verzekering) nemen voor de maximale waarde van het huis. En als derde: een tweede aflossingsvrije hypotheek. Die raadt de adviseur af om de hogere (dan een beleggingshypotheek) lasten. Wat is wijs?

De briefschrijver huivert: 'Wij kunnen nergens informatie krijgen over de ontwikkeling van de beleggingshypotheken tijdens en na de afgelopen beurscrisis.'Die informatie bestaat ook niet. Het verleden doet er trouwens niet meer toe. Het gaat er voor u om wat de beurs in de komende tien tot vijftien jaar gaat doen. Een zakelijke adviseur zal optimistisch inzetten en daardoor uitkomen op een flink hoog rendement. Om aan de aflossing te komen, kan je daarom volstaan met lagere maandlasten dan die van een spaarhypotheek.

Dat horen mensen graag en wellicht nemen ze dan een hogere hypotheek. En dat hoort de adviseur graag. Zo zijn beide partijen tevreden, hoewel dat slechts stoelt op een beursverwachting, koffiedikkijken, een beetje rijk rekenen.

Er is een vierde alternatief. Gewoon een annuiteitenhypotheek (regelmatig aflossen en rente betalen) van minstens een ton sluiten. Fiscaal gezien kent die besteding geen belemmeringen. Daarmee gaan de maandlasten weliswaar omhoog, maar over vier jaar komt er vast meer ruimte. Dan wordt de bijna 10 procent-rente van de spaarhypotheek opnieuw vastgesteld tegen een vermoedelijk lager tarief. Daardoor gaat de hypotheekrente omlaag maar de premie van de aflosverzekering juist omhoog. Tegen die tijd kennen we een nieuw belastingstelsel met een lager belastingtarief, waardoor de renteaftrek iets ongunstiger uitkomt. Verbouwen blijft passen en meten en kost altijd geld.