Leuk rendement; Asielopvang als investering

Er zijn handelaren die 'dollartekens in hun ogen' hebben gekregen van het tekort aan asiel- opvang. Nee, zegt de verantwoorde- lijke overheids- dienst, de huidige schaarste drijft de prijs niet op. Dat neemt niet weg dat lokaties voor asiel- zoekers aardig wat kunnen opleveren, voor project- ontwikkelaars en voor gemeenten.

Die middag had er nog iemand gebeld met een woonboerderij. Of dat niks voor Van der Burgt was. Met een beetje timmeren konden er wel twintig mensen in. En Van der Burgt had toch plek nodig voor zijn asielzoekers? Nou, dan zouden ze het vast wel eens kunnen worden.

Sinds het tekort aan asielopvang in het nieuws is, krijgt Gerard van der Burgt,regio-manager Oost-Midden van het COA (Centraal Orgaan opvang Asielzoekers), dit soort telefoontjes dagelijks. Kleine scharrelaars die kwijnende discotheken aanbieden, opgedoekte winkeltjes, lege schuren, een lap grond voor caravans. Maar bij hem zijn ze aan het verkeerde adres. Twintig plaatsen? Hij heeft er zeshonderd per week nodig.

Woensdagavond zat Van der Burgt in Steenwijk bij een drukbezochte informatie-avond over een nieuw asielzoekerscentrum. Het COA en de gemeente willen een overeenkomst afsluiten over een kazerne. Zeshonderd plaatsen, dat schiet op. Er gaat een kleine huivering door de zaal als de COA-vertegenwoordiger zegt dat de opening weliswaar gepland was in het eerste kwartaal van 1999, maar dat hij “niet uitsluit dat het sneller gaat”. In de pauze laat Van der Burgt zich ontvallen dat hij “vóór het weekeinde nog vierhonderd plaatsen moet hebben”.

De overheid is in nood. In woningnood. De opvangcapaciteit van het COA bedraagt nu 42.000 plaatsen, dat moeten er voor het eind van dit jaar 50.000, liefst 55.000 zijn. “En we hebben de markt wel tien keer afgestroopt”, aldus Van der Burgt. “Wij hebben bijna alle oude kazernes van de dienst Domeinen al.Als wij vandaag een hotel vinden, willen we er morgen in.” En zolang het COA geen hotels vindt, moeten asielzoekers plaatsnemen in tentenkampen.

Waar de nood zo hoog is, stijgen de prijzen. En waar prijzen stijgen, duiken handelaren op. Ja, zegt Van der Burgt, projectontwikkelaars kunnen van het publiekelijk bekende tekort profiteren. Hij komt steeds vaker “mensen met dollartekens in hun ogen” tegen. Onlangs kreeg hij een pand aangeboden dat het COA eerder op het oog had gehad. Nu was de prijs vier keer zo hoog als tevoren.

Maar Van der Burgt ontkent dat het COA speculatie in de hand werkt. Het COA, zegt hij, doet geen zaken met mensen die niet de eigenaar zijn van de grond of het gebouw in kwestie. Dus heeft het voor projectontwikkelaars geen zin om eerst bij het COA langs te gaan om een prijs af te spreken en dan met de eigenaar hard te onderhandelen voor de winst. Bovendien: “Wij hebben ons gewoon aan ons budget te houden.”

Toch zegt Michiel Ensink, die voor het COA in zes provincies de onderhandeling over onroerend goed voert, dat hij “niet meer het onderste uit de kan kan halen. We moeten ons nu flexibeler opstellen in onderhandelingen.”

Voor Steenarend bv in Groningen is het COA altijd een mogelijke klant. Enkele jaren geleden kochten de compagnons Steeneker en Van den Arend een motel bij Gasselte, nu is het omgebouwd tot zogeheten aanvullende opvang voor 150 asielzoekers. Steeneker zelf voert er het beheer en vertimmert de kubushuisjes. Hij vertelt dat Steenarend bv ook in een pand in de stad Groningen graag asielzoekers had gevestigd. De gemeente lag echter dwars en nu zitten er studenten in. “Je kijkt gewoon waar je je winst kunt maken”, zegt Steeneker. Is het niet de asielzoekerij, dan is het de kamerverhuur.

Opgekalefaterd

Volgens André van Leeuwen, mede-directeur van Hazeleger Investment in Venlo, is zaken doen met het COA “financieel wel leuk. Maar alleen voor de korte termijn.” Als hij bijvoorbeeld een pand heeft waarvan de bestemming in een lange procedure moet worden gewijzigd, is tijdelijke plaatsing van asielzoekers een aantrekkelijke optie.

Hazeleger Investment had het oog laten vallen op een joekel van een flat in Venlo, De Knoepert. De projectontwikkelaar wilde De Knoepert gedeeltelijk slopen en er dure appartementen voor terugbouwen. Toen de gemeente niet op die plannen reageerde, ging Hazeleger akkoord met verhuur aan het COA. “Die jongens liepen bij ons de deur plat”, zegt directeur Van Leeuwen.

De gemeente schrok van het vooruitzicht van tweeduizend asielzoekers op één, toch al slecht bekend staande lokatie en kocht Hazeleger uit om de flats zelf opnieuw te ontwikkelen. “Dat is uiteraard ietsje duurder geworden voor de gemeente”, aldus een betrokkene.

“Met het COA kun je snel zaken doen”, zegt een andere onroerend-goedhandelaar. Hij vertelt dat hij in Zeeland een hotel op het oog had. “Ik wilde het hotel rustig ontwikkelen en in de tussentijd konden er misschien asielzoekers in - voor het rendement. Toen de verkopende makelaar mijn plan hoorde, zei die: man, begin er niet aan, de bevolking moet er niets van hebben.”

Wethouder Jeroen Goudt van Enschede waarschuwde er afgelopen zomer al voor: asielzoekers dreigen steeds vaker in de armen van huisjesmelkers te lopen. Enschede telt twee onderkomens, zeg maar noodopvang, samen goed voor zo'n honderd vluchtelingen. Een is een oud sociaal pension. “Niet de opvang die voor ons voor ogen staat; kinderen en alleenstaanden zitten door elkaar heen, de kamers zijn gehorig en er is weinig ruimte. Het woongenot is ronduit slecht.”

Maar de gemeente kon er weinig tegen ondernemen, aldus wethouder Goudt. Particulieren kunnen nu eenmaal rechtstreeks gebouwen verhuren aan het COA. De gemeente gaat alleen over de huisvesting van mensen mèt een verblijfsvergunning en niet over asielzoekers zònder zo'n vergunning - al heeft het COA er gewoonte van gemaakt de gemeente vooraf te benaderen over zijn voornemen.

Terwijl de nood in de asielopvang steeg, stond deze zomer het Enschedese 'doorstroomhuis' - voor vluchtelingen mèt een verblijfsvergunning - half leeg. Twintig statushouders verbleven er, in afwachting van hun verhuizing naar een echt huis in de gemeente. Er was plaats voor veertig. De gemeente wilde dan ook van het doorstroomhuis af; de kosten wogen niet tegen de baten op. Dat bracht één probleem met zich mee. “We vermoedden dat de eigenaar direct naar het COA zou stappen om het pand aan te bieden voor de huisvesting van asielzoekers”, zegt Goudt. “En dan zou hij het pand wel zo verbouwen dat er geen veertig maar tachtig mensen in konden.” Het COA, zo meent Goudt, valt niets te verwijten. De organisatie kan zich financieel niet veel permitteren.

In het regeerakkoord sprak het nieuwe kabinet zich uit voor inrichting van permanente centra. De gemeente Enschede had al laten weten zo'n permanent centrum te willen, met plaats voor circa 350 asielzoekers. Onder twee voorwaarden: in de tussentijd mocht het COA geen nieuwe opvang in Enschede openen, en als het er stond, dan moesten de twee bestaande panden worden gesloten. Het COA ging akkoord. Pas toen zegde de gemeente de overeenkomst met de eigenaar op, die niet meer naar het COA kon stappen. Enschede had eventuele huisjesmelkers een hak gezet.

Onder onroerend-goedhandelaren circuleren forse bedragen die het COA zou betalen voor opvangruimte. Daarbij moeten twee vormen van opvang worden onderscheiden. Het asielzoekerscentrum, waarvan er zo'n zestig zijn in Nederland, is een lokatie voor de langere duur. Het COA sluit langlopende contracten af met de eigenaar van de grond of het gebouw in kwestie en beheert het centrum zelf. Daarnaast is er de aanvullende opvang (AVO): vaak hotels, pensions of recreatieparken. Officieel heet het dat in de AVO's ten hoogste 99 mensen worden opgevangen, maar die grens is opgerekt - zoals de 150 asielzoekers in AVO 't Gasselterveld. De eigenaar beheert meestal het terrein, onder toezicht van het COA, en ontvangt daarvoor een vast bedrag per asielzoeker per dag. Als Van der Burgt hoort dat het bedrag van tachtig gulden per dag per asielzoeker wordt genoemd, schiet hij in de lach. “Dan zouden we snel arm zijn.” Het werkelijke bedrag wil hij niet noemen - “dan gaan sommige mensen rekenen” - maar dat is nog niet de helft ervan. Daarvoor moet het AVO bovendien aan nogal wat eisen voldoen.

Speurhonden

Een AVO-houder in het midden van Nederland rekent voor dat hij voor vier ton aan een hotel heeft moeten verbouwen om het geschikt te krijgen voor asielopvang. “Eerst zaten er studenten, maar die hadden al vijf jaar geen huur betaald, dus toen leverde het helemaal niks op. Ik zat met het ding in de maag.” Toen hij op televisie een reportage zag over het gebrek aan opvangplaatsen, dacht hij: hee, dat is iets voor mij. De volgende dag zat hij in de auto naar Rijswijk, waar het COA zetelt. Twee maanden later was zijn hotel klaar voor de eerste asielzoekers.

Het is een risico, zegt hij erbij. Nu heeft hij met het COA een contract afgesloten voor één jaar. Als het daarbij blijft “ga ik de boot in”. Hij gokt erop dat hij na dat jaar verlenging van het contract krijgt. Na een jaar of drie, vier kan hij aan winst gaan denken.

Ook als de prijs die het COA aan de grond- of gebouweigenaar betaalt niet te hoog is, is er toch vaak voordeel te behalen. De eigenaar van recreatiecomplex Aqualande in Eexterveenschekanaal, in dezelfde gemeente als Gasselte, probeerde twee, drie jaar tevergeefs het complex tot bloei te brengen. Van de honderd huisjes had hij toen misschien tien verkocht. De 'verwervers' van het COA - “speurhonden die de hele dag in hun autootje het land doorrijden op zoek naar ruimte”, noemt Van Leeuwen van Hazeleger Investment ze - zijn gespitst op vakantieparken en kwamen voor Aqualande als geroepen. Niet alleen heeft de eigenaar nu een huurcontract met het COA voor tachtig huisjes, de overheidsdienst heeft ook geïnvesteerd in een sociaal-culturele ruimte met fitness-gelegenheid in de oude aardappelmeelfabriek bij het terrein. Zelfs als de eigenaar daaraan meebetaalt, dan nog heeft het COA de 'kop van de investering' betaald, zoals burgemeester Rein Munniksma zegt.

Volgens manager Van der Burgt betaalt het COA alleen mee aan voorzieningen die voor het centrum ook aangelegd moeten worden en zijn de extra's voor rekening van de eigenaar. De wet stelt nu eenmaal verplichtingen aan de inrichting van asielzoekerscentra en als het COA die na gebruik weer zou moeten afbreken, kostten ze nóg meer geld. Zo wordt in Ten Boer een nieuw asielzoekerscentrum gebouwd op een lokatie waar op termijn woningbouw moet komen. Daar houden de aannemers alvast rekening mee bij de aanleg van infrastructuur.

Ook gemeenten hebben dus financiële redenen om de komst van asielzoekers te verwelkomen. Venlo, dat zich met hand en tand verzette tegen de inrichting van De Knoepert als asielzoekerscentrum, heeft nu een braakliggend terrein van tien hectare ter beschikking gesteld. Die zal vier hectare bebouwen voor asielopvang en de rest beplanten, waarvoor de gemeente Venlo dan bos-subsidie krijgt. Zo krijgt het COA een goede lokatie in Venlo, voldoet de gemeente aan haar bosverplichting en heeft een moeilijk terrein een mooie bestemming gekregen. “Een vorm van synergie”, vindt Stelder.

Niet alle bestuurders denken er zo over. Burgemeester Munniksma van de gemeente Aa en Hunze, waar Gasselte en Eexterveenschekanaal liggen, vindt dat de toename van ruimte voor asielzoekers inbreuk pleegt op de normale, zorgvuldige planologische procedures. AVO 't Gasselterveld ligt tegen de Hondsrug aan. Toen 't Gasselterveld nog een motel was, werd die mooie natuur strikt beschermd. Nu er asielzoekers wonen, kunnen er ineens wel extra stacaravans worden neergezet. “Een heel klein bestemminksplannetje voor reguliere woningbouw aan de rand van het dorp, mag niet. Maar voor de niet-reguliere bestemming van asielzoekers wordt telkens ruimte gemaakt.”

“In tijden van nood vraag je alles”, zegt Van der Burgt. “Als het COA een lokatie vindt, komt er opvang.”