Eigen huis: geliefd en duur; Tien misverstanden over hypotheken

Het eigen huis is geliefd én duur. De hypothekenmarkt draait op volle toeren draaien. Tien misverstanden.Zowel banken en hypothekenwinkels als makelaars en assurantietussenpersonen ontvangen een onophoudelijke stroom hypothekenklanten met wijd open armen, een vriendelijk woord en warme koffie. Volgens officieuze cijfers gaat zo'n veertig procent van de cliëntèle met de modieuze beleggingshypotheek de deur uit. Uw adviseur tuigt dit product graag voor u op met financiële toeters en bellen als arbeidsongeschiktheids-, werkloosheids- en levensverzekeringen. En steeds vaker ook met 'flexibiliteit'. Fijn voor u? Twee écht onafhankelijke hypotheekdeskundigen, de Vereniging Eigen Huis en de Consumentenbond, signaleren over hypotheken de volgende misvattingen. 1. De Beleggings(spaar)hypotheek is het ei van Columbus Lang niet voor iedereen. Jan Klinckenberg, onderzoeker hypotheken bij de Consumentenbond noemt de beleggingshypotheek 'typisch een product voor mensen met vet op de ribben'. Als de aandelenkoersen minder stijgen dan verwacht, moet je of meer premie betalen of het risico lopen dat je op de einddatum te weinig hebt gespaard. Daarbij werkt een rentestijging volledig door in de woonlasten. Klinckenberg: “Het moet dus geen ramp zijn als je netto lasten ineens met dertig of vijftig procent stijgen of wanneer de hypotheek op de pensioendatum nog niet is afgelost.”

Voor velen is dat wel een ramp omdat hun inkomen en belastingtarief na pensioen aanzienlijk daalt waardoor hun netto hypotheeklasten de lucht invliegen. Naast reserves moet je voor een beleggingshypotheek lol hebben in beleggen, vindt Klinckenberg. “Iemand met een zwak zenuwgestel zit erg slecht als het doemscenario van lage beurskoersen, hoge rente, een stagnerende economie, verlies van je baan en dalende huizenprijzen zich voordoet. Je kunt je lasten dan niet meer opbrengen en moet je huis verkopen op een moment dat je portefeuille niks waard is.” 2. Er zijn honderden soorten hypotheken Niet waar, zegt Aldewereld van Eigen Huis. “Er zijn maar vier of vijf basisvarianten: annuïteiten- en lineaire hypotheken, aflossingsvrije hypotheken, en aan levensverzekeringen gekoppelde hypotheken zoals leven- en spaarhypotheken. Geldverstrekkers gooien echter een waas over hun producten om de consument afhankelijk te maken.' 3. De gewone spaarhypotheek is ouderwets De gewone spaarhypotheek de verstandigste hypotheek, vindt Klinckenberg. “Enerzijds heb je de hele looptijd renteaftrek en anderzijds een hoge netto vergoeding. De spaarhypotheek is dus echt iets voor mensen die risicomijdend zijn en willen weten waar ze aan toe zijn.” 4. Een hoge hypotheek is een mooi bezit Aldewereld: “Vooral mensen met hogere inkomens krijgen soms hypotheken van meer dan zes keer hun bruto inkomen. Als de rente slechts vijf tot tien jaar vaststaat en daarna van zes naar negen procent stijgt, zitten ze met een gigantische lastenverhoging.” De Vereniging Eigen Huis adviseert de hypotheek niet verder te laten oplopen dan drie tot vier keer het bruto inkomen. 5. Oversluiten levert geld op (I) Oversluiten moet je nooit doen, vindt Klinckenberg. “De enige die ervan profiteert is de adviseur.” Dat zit zo. Mensen die oversluiten betalen een boete met het oog op toekomstig rentevoordeel. “Van zowel die uitgaven als inkomsten moet je de contante waarde berekenen”, legt Klinckenberg uit. “Vrijwel geen cliënt begrijpt hoe dat werkt.” De hypothekenklant dient daarom elke oversluitofferte met grote reserve te bezien (zie ook 6.).

Ten eerste is de boete doorgaans gelijk aan het te verwachten voordeel. Klinckenberg: “Als de cliënt daarnaast oversluit naar een andere geldgever, wat de bemiddelaar vaak aanraadt omdat hij daaraan verdient, dan betaalt de cliënt naast de boete ook nog eens notariskosten, afsluitprovisie en administratiekosten.” Daarnaast wordt de premie voor de eventuele overlijdensrisicoverzekering fors hoger, becijfert Klinckenberg. “Een man van dertig betaalt voor spaarhypotheek van twee ton dertig jaar lang netto 50 gulden per maand. Sluit hij over op z'n veertigste, dan gaat de premie de resterende looptijd naar netto 104 gulden per maand. Bij oversluiten op z'n vijftigste komt hij zelfs op een maandpremie van netto 257 gulden. 6. Oversluiten levert geld op (II) “Het is heel eenvoudig een klant voor te rekenen dat hij voordeel kan behalen”, weet Klinckenberg.

Hij noemt enkele rekentrucs. Bij het oversluiten van een spaarhypotheek 'vergeten' de meeste geldgevers dat de cliënt bij een hogere rente ook altijd een hogere vergoeding krijgt over zijn gespaarde kapitaal. Dat maakt het oversluiten van een spaarhypotheek per definitie al onvoordelig. Een tweede rekentruc is een lage rente aanbieden, maar slechts voor korte tijd vast. Klinckenberg: “Het komt zelfs voor dat men een vast laag percentage voor één of twee jaar afsluit. De offerte berekent het rentevoordeel echter alsof het voor dertig jaar geldt.” Ten derde wordt de boete vaak meegefinancierd, zegt Klinckenberg. “Je hebt dan bijvoorbeeld de eerste vijf jaar lagere maandlasten, maar daarna zit je met een veel hogere hypotheek.” Ook de verlenging van de looptijd maakt de hypotheeklasten schijnbaar lager. Klinckenberg: “Mensen trappen daar massaal in.” 7. Hypotheekadvies is objectief en gratis Onzin. Alle bemiddelaars en tussenpersonen krijgen provisie van hypotheken, levensverzekeringen en andere financiële extraatjes die u via hen afsluit. Een voorbeeld. Een dertig jaar lopende beleggingshypotheek van twee ton voor een veertig jarige klant met een premie van tweehonderd gulden per maand kan de bemiddelaar 4.600 gulden opleveren. Frank Aldewereld, hoofd financiële ledenservice van de Vereniging Eigen Huis, denkt dat het provisiesysteem de populariteit van de beleggingshypotheek deels verklaart. “Tussenpersonen verdienen daar het meest aan, waardoor ze geneigd zijn ten onrechte een beleggingsproduct te adviseren.”

8. Hoe flexibeler hoe beter “Lang niet iedereen heeft flexibiliteit, een pensioenaanvulling of een arbeidsongeschiktheidsverzekering nodig”, zegt Aldewereld. “De meeste mensen moeten hun hypotheek heel simpel houden en zo lang mogelijk vast zetten. Dan hebben ze er lang geen omkijken meer naar.” 9. Overwaarde benutten maakt u rijk “De overwaarde in de hypotheek wordt heel vaak consumptief gebruikt”, zegt Klinckenberg. “Het is niet slim om van een langlopende lening op vakantie te gaan of een auto te kopen. Men denkt vaak dat de lasten laag zijn omdat je ze over lange tijd kunt uitsmeren. Daarnaast vergeet men dat de renteaftrek voor consumptieve leningen waarschijnlijk binnen afzienbare tijd wordt afgeschaft. Voor mensen die hun hypotheek deels consumptief aanwenden, betekent dat een verhoging van de hypotheeklasten.” 10. Hypotheekrente blijft eeuwig aftrekbaar Aldewereld: “De rente van een tweede hypotheek om aandelen van te kopen is nu nog aftrekbaar. Op termijn wordt dat waarschijnlijk zonder overgangsrecht afgeschaft. Wij hebben echter niet de indruk dat aanbieders daar al op wijzen.'

Ook de aftrek van hypotheekrente voor het eerste huis is trouwens niet eeuwig zeker. In veel ander Europese landen kan dat niet. De Raad van State pleitte daarom onlangs voor geleidelijke afbouw.