Verbannen naar de zijstraat; Winkelketens bezetten steeds meer vierkante meters in het centrum

'Ben ik nu in Apeldoorn of Groningen?' Door oprukkende winkelketens lijken Nederlandse binnensteden steeds meer op elkaar. De huurprijs van de panden blijven stijgen. De laatste sigarenboeren, ambachtelijke slagers en drogisten verdwijnen in de zijstraten. En er is niemand die ze opvolgt.

Tegenover Hema en Free Record shop en naast Blokker en Spring Garden valt koffie- en pindabranderij Eka in de Apeldoornse Hoofdstraat uit de toon. Hier geen verkoopster die je jofel met 'hoi' welkom heet. Hier geen Janet Jackson beat of Wibi Soerjadi die het koopproces begeleidt. En hier ook geen iets te strak in het pak gestoken verkoper die je problemen zo goed begrijpt.

Bij Eka hangt een stilstaande Droste-klok, staat een grote oven en vraagt een heer in witte jas en sandalen mij waar hij me mee van dienst kan zijn. Verder is het doodstil in de zaak. Koffiebonen wachten achter glas op het moment dat de witte jas ze voor het oog van de klant verpulvert in de koffiemolen. Eigenaar W. Gerritse (59) is als zelfstandig ondernemer op zo'n prominent stukje binnenstad zo langzamerhand een uniek exemplaar geworden. Gerritse - “Ik verkoop tévens souvenirs” - ziet zichzelf als te koesteren museumstuk, maar werkt door tot hij niet meer kan. Een opvolger heeft vrijgezel Gerritse niet, buitenstaanders tonen weinig interesse. Als Gerritse stopt gaat de winkel dicht, en wordt het pand verkocht.

Dat moment van stoppen is heilig voor de makelaars van winkelpanden in Nederland. Keurig in krijtstreep proberen zij zelfstandige ondernemers die in het duurste stukje van de stad een eigen pand hebben te vriend te houden. Op het moment suprème (pensionering, gezondheidsproblemen, overlijden) zijn ze er als eerste bij om het pand - dat vaak miljoenen waard is - te verkopen of verhuren.

Eigenaar H. van Tongeren (45) van lampenwinkel de Kampioen in de Utrechtse Lange Elisabethstraat heeft zijn straat in de twintig jaar dat hij al actief is in de familiezaak sterk zien veranderen. “Begin jaren zeventig zaten hier allemaal zelfstandige ondernemers. Er was een viswinkel, slagers, fietsenmakers, een kinderkledingzaak, een parapluwinkel en wat kledingzaken.” Nu overheersen de kledingketens. “Het is een verschraling. Maar dit is beter dan al die ranzige winkeltjes die je elders ziet. Er zit veel geld achter die ketens en daar is de straat inclusief mijzelf beter van geworden.”

De moderne winkel van Van Tongeren wordt ook wel eens als één van een keten gezien. “U bent toch een Lampenier?” “Nee mevrouw, ik ben Lampenkampioen.”

Filialisering

Op toplokaties draait alles om het aantal passanten. Huurprijzen van winkelpanden zijn daarop afgestemd. De huur van de vierkante meters aan de slagaders van binnensteden, waar duizenden bezoekers zich dagelijks doorheen persen, is twee maal hoger dan die in zijstraatjes die net buiten de looproute vallen. In die zijstraatjes komen ook maar half zoveel passanten. Volgens makelaar Jones Lang Wootton is de jaarlijkse huur in topstraten als de Lange Elisabethstraat, de Groote Straat in Maastricht en de Herestraat in Groningen ongeveer 1900 gulden per vierkante meter. Maar als een gek meer biedt gaan de prijzen verder omhoog. Dat loopt op tot meer dan 3000 gulden per vierkante meter.

Het zijn grote concerns als KBB, Vendex, Ahold, C&A, Coltex (onder meer Didi, Yanks, Vet) die de tophuren op A-1-locaties ophoesten. Buitenlandse ketens als Foot Locker en Boots gaan daar weer overheen om een plaats te veroveren. En zo gebeurt het dat de looproutes van grote en middelgrote steden grotendeels geëxploiteerd worden door formules als Scapino, Claudia Sträter, Canadian Stocks, Foot Locker, Het Kruidvat, Etos, Sting, Cool Cat, Didi en Olympus sport. Filialisering wordt dit genoemd, of ketenvorming.

Sinds een jaar of tien proberen makelaars de laatste zelfstandigen in dure winkelstraten eruit te krijgen. Grote beleggers zoals pensioenfondsen en banken, die de meerderheid van de panden op toplokaties bezitten, beschouwen de winkelpanden als eindbeleggingen en gaan niet verkopen. Zij verhuren de panden langdurig. De markt is daarmee stil komen te liggen. De zelfstandige die zijn winkelpand nog in eigen bezit heeft, is de laatste die voor beweging kan zorgen. Makelaars corresponderen daarom veelvuldig met de zelfstandige koffiehandelaren, lampenmannen en slagers op toplokaties. Er zijn voldoende gegadigden om de panden te huren. De oude eigenaar of diens nazaten kiezen bij het gevecht om hun winkelpand naast geld, net als de professionele beleggers voor zekerheid door lange termijn huurcontracten af te sluiten. Zekerheid die welbekende namen als Het Kruidvat, Etos en V&D meer kunnen bieden dan zelfstandigen of kleinere ketens. Volgens de makelaars W. Engelberts van Healey & Baker en P. Kroon van Jones Lang Wootton werken eigenaren van winkelpanden hiermee de filialisering in de hand.Volgens directeur onderzoek J. Verwaaijen van het bureau Strabo dat onderzoek doet naar filialisering in de Amsterdamse binnenstad, werkt juist de voorzichtigheid van professionele beleggers filialisering in de hand en zorgen particuliere eigenaren voor diversiviteit. “Particuliere eigenaren nemen iets meer risico omdat ze geen rendementseisen hebben. Dat resulteert in onbekende winkels.” Toch ziet Verwaaijen liever professionele beleggers panden aankopen. “Die kijken verder dan de eigen huurinkomsten en zijn actiever in de lange termijn ontwikkeling van een winkelgebied.”

“Ik kan de muur behangen met brieven van makelaars en professionele beleggers”, zegt Van Tongeren van lampenwinkel De Kampioen. “En allemaal beloven ze een superprijs.” De eigenaar van winkel en pand houdt voorlopig zijn poot stijf. “Ik profiteer ook van de funshoppende passanten. Ik zou anders nooit zoveel lavalampjes hebben verkocht!”

Voor T. Kok (51) van fietsenwinkel Torpedo in de Lange Elisabethstraat is het mooi geweest. Hij sluit in oktober zijn zaak. “De zaken zijn economisch gezien niet meer rendabel op deze plaats,” erkent de eigenaar weemoedig. Maar ik tel het plezier in het werk erbij op. Is er toch winst.” Kok is niet zo te spreken over de makelaars die azen op zijn pand. “Ze zoeken bij het kadaster welke panden nog niet in beheer van beleggingsmaatschappijen zijn en gaan vervolgens een 'relatie' opbouwen. Zo jagen ze de laatste der Mohanicanen de straat uit.” Kok kan zijn zaak moeilijk aan een opvolger verkopen omdat de reëele huurprijs te zwaar op de resultaten drukt. “Dat heeft met de branche te maken. Op kleding, schoenen en tegenwoordig ook telecommunicatie wordt veel meer verdiend. Voor dat soort zaken is de huur goed op te brengen.” Kok kiest daarom eieren voor zijn geld en verhuurt zijn pand aan een telecomgigant.

De zelfstandige Utrechtse winkeliers klagen regelmatig over de binnenstad. “Onbereikbaar, duur parkeren en een eenzijdig aanbod van kleding en schoenen. En vrijwel alle bovenverdiepingen in de straat staan leeg. Want een opgang maken is te duur. Dan verlies je weer een paar meter verkoopruimte. Je kan bij wijze van spreken de WC beter verhuren dan gebruiken.” Projecten in Amsterdam en Utrecht om bewoning te stimuleren mislukten keer op keer. “We kunnen een winkel niet dwingen de opgang te herstellen,” aldus de gemeente Amsterdam.

Groot en bekend

In de Amsterdamse Kalverstraat zijn nog twintig van de 170 winkels zelfstandig. Voorzitter W. Koster van de vereniging van eigenaren van onroerend goed ziet filialisering als iets onontkoombaars. “Dat schattige zelfstandige winkeltje vinden maar een paar mensen leuk. De meeste willen toch naar de H&M's van deze wereld. De klant zoekt nu eenmaal die grote bekende ketens in de bekende winkelstraat. Ik geef toe dat er uniformiteit is in winkelstraten, maar dat is op verzoek van de klant.”

Koster, in het dagelijks leven directeur van de exclusieve kledingzaak Maison de Bonneterie in de Kalverstraat, ziet positieve kanten aan de filialisering. “De oude jeansboetieks hebben zichzelf sterk verbeterd. Oude en nieuwe ketens blijken meer dan zelfstandigen in staat om aan de veranderende behoeften van de consument te voldoen. We moeten niet tornen aan dit economische proces. Een grote winkelstraat als de Kalverstraat heeft ook maar een functie in de gehele binnenstad. En met die schaalvergroting wordt tevens de kiem gelegd voor een tegendraadse ontwikkeling. Er ontstaan unieke formules die zich graag in de Kalverstraat vestigen. Andere ketens zoals die in de electronica gaan juist weg uit het hart van de stad. Electronicaketen It's ziet zichzelf als een trekker, die hoeft niet meer naast traditionele trekkers als V&D te zitten. Dit soort zaken kiest voor parkeerruimte en lagere huren op minder prominente plaatsen.”

Volgens eigenaar H. Klijntjes van de herenmodezaak Busch in de drukke Arnhemse Vijzelstraat moeten winkeliers in populaire winkelstraten waken voor voldoende diversiteit. “Op lange termijn levert het meer op als we er voor zorgen dat hier voor kleine bijzondere winkels ruimte is. De winkelstraat moet een oerwoud zijn waar je je kunt verbazen over andere winkels en andere mensen. Daarom moet er ook een breed aanbod zijn. En dat moet geen prefab funshoppen worden dat is opgezet door winkelketens. Een aangelegd bos herken je tenslotte altijd en heeft minder charme.”

Gemeenten erkennen de filialisering maar hebben beperkte middelen om er iets tegen te doen. Hoofd afdeling structuur en economie binnenstad Amsterdam R. Pistor: “ Wij kunnen alleen in overleg met winkeliersverenigingen en eigenaren iets uitrichten. Dat overleg is er wel maar de eigenaar bepaalt wat er gebeurt. Als die in Monaco woont en alleen maar geïnteresseerd is in de opbrengst kunnen we als gemeente daar niets tegen doen. Helaas zijn filiaalhouders minder betrokken bij de kwaliteit van de straat.”

In Utrecht overweegt de gemeente de instelling van een welstandcommissie die toetst wat voor type detailhandel er in leegstande panden mag komen. De gemeente erkent dat er veel 'spijkerbroekenwinkels' zijn. “Maar we heben nog geen instrumenten om dit tegen te gaan,” aldus de voorlichter.

Beleggersmarkt

Het vorig jaar uit de grond gestampte winkelcentrum de Kalvertoren in de Amsterdamse Kalverstraat is volgens Koster van de Bonneterie een voorbeeld van een succesvol aangelegd winkelcentrum. Ondanks het feit dat hier ook winkelketens als Douglas, V&D en H&M prominent aanwezig zijn, is er een bewust beleid om meer onbekende - en op lange termijn minder zekerheid biedende - ketens toe te laten. Een wandeling door het centrum leert dat dit zaken zijn met bekende namen als Hugo Boss shop, Mango en Guess. De echt andere zaken zijn Rivièra Maison (woondecoratie) en Nature et Découvertes (Franse keten in reis- en natuurartikelen en -boeken). Volgens makelaar Kroon heeft de Duitse belegger in dit project genoegen genomen met meer onzekerheden - mèt handhaving van de hoge huurprijzen.

Volgens Van der Schoor van Healey & Baker is de filialisering nog maar het begin van een golf van professionalisering in de Nederlandse winkelstraten. “In de jaren zeventig begon de ketenvorming. Nu heeft iedere provinciestad of groot dorp zijn Kruidvat en Gall & Gall. Maar in Nederland zijn nog relatief veel panden in particulier bezit. In het Verenigd Koninkrijk is alles in handen van beleggingsfondsen. Dat gaat in Nederland ook gebeuren. De krapte in de beleggersmarkt zal de prijzen hoog houden.

De zelfstandige zal letterlijk en figuurlijk uitsterven vanwege een gebrek aan erfopvolging. Ook kan de zelfstandige nooit meer de huurprijs terugverdienen. Dat is jammer voor de diversiviteit. Zo wordt het belangrijkste stripje ook wat betreft eigenaars overal hetzelfde.''

Onlangs zocht Healey & Baker voor het pand van de tapijtenhandelaar Wortelboer in Groningen een nieuwe huurder. Wortelboer, die vanwege zijn leeftijd ophield wilde geen snelle kledingzaak in zijn pand in de Herestraat. Het moest iets bijzonders worden, iets speciaals. Vele ketens stonden te springen om het fraaie pand te betrekken. Van der Schoor selecteerde drogistapotheekparfumerie Boots als meest geschikte. Een grote Britse keten met plannen om te groeien in Nederland. Maar de enige tijd later overleden Wortelboer vond het prachtig. Hij rust in vrede. Het is tenslotte geen spijkerbroekenzaak geworden.