Nieuwe ronde in debat over taxatie van woningen

Een uitspraak van het hof in Amsterdam heeft de discussie over de taxatiewaarde van huizen weer opgerakeld. Moet de overheid de markt volgen of mogen hele wijken worden beoordeeld aan de hand van één modelwoning?

DEN HAAG, 11 AUG. Op de 's Gravendreef in Capelle aan de IJssel stegen de huizen in december 1994 volgens de gemeente in nog geen maand tijd soms met meer dan een ton in waarde. In Amersfoort daalden ze juist van januari 1995 tot juni 1995, weer volgens de gemeente, met zesduizend gulden.

De algemene markttrend (de huizenprijzen stegen van 1994 tot 1997 met gemiddeld zeven procent per jaar) vertoonde echter een beeld dat geenszins lijkt op bovengenoemde voorbeelden. En daar moeten gemeenten volgens een uitspraak van het gerechtshof in Amsterdam wel degelijk rekening mee houden.

Bovenstaande voorbeelden zijn twee uitersten in de nog steeds voortdurende discussie over de Wet waardering onroerende zaken (WOZ). Deze Wet werd in 1995 ingesteld om een einde te maken aan de praktijk dat huiseigenaren de waarde van hun huis op basis van oude taxaties te laag op het belastingformulier zetten. Immers, hoe lager de waarde van het huis, des te lager de toenmalige onroerend-goedbelasting (nu onroerende-zaakbelasting, OZB) en het huurwaardeforfait toen waren.

Gemeenten hebben in 1997 hun alle onroerende zaken opnieuw moeten laten taxeren en ten behoeve van de eenvormigheid is als datum, de zogenoemde waardepeildatum, 1 januari 1995 gekozen. Voor iedereen dezelfde datum, dat is wel zo eerlijk. En omdat het ondoenlijk is ieder huis in Nederland afzonderlijk te taxeren, is in de wet vastgelegd dat de overheid zogenoemde referentiewoningen mag hanteren. Eén getaxeerde woning staat model voor soortgelijke woningen in soortgelijke wijken.

En daar zit hem nu juist de crux. Afgezien van de tienduizenden 'reguliere' en te verwachten klachten van mensen die het niet eens zijn met hun taxatie (en waarbij de rechter vaak beslist dat de klacht ongegrond is), zijn er ook zeer opmerkelijke gevallen. Bijvoorbeeld van huizen die op 1 januari 1995 nog helemaal niet bestonden, noch op in het echt, noch op papier.

Naarmate de koop/aanneemovereenkomst (de daadwerkelijke koopovereenkomst tussen koper en makelaar) dichter bij de waardepeildatum ligt, zijn verschillen in de taxatie- en de werkelijke waarde interessanter. De daadwerkelijke aankoopdatum (met bijbehorende daadwerkelijke koopprijs) ligt dan zo dicht bij de waardepeildatum, dat grote verschillen tussen die waarden eigenlijk niet zouden moeten voorkomen. Echter, de genoemde voorbeelden in Capelle aan de IJssel en Amersfoort tonen het tegenovergestelde aan.

De zaken in Capelle aan de IJssel moeten nog voor het gerechtshof komen, maar in Amersfoort is vorige week met succes een beroepsprocedure tegen de gemeente gewonnen. Het hof oordeelde dat de gemeente niet aannemelijk had kunnen maken dat de taxatiewaarde per 1 januari 1995 hoger lag dan de verkoopprijs op 1 juni van datzelfde jaar. “Van algemene bekendheid is immers dat zich tussen januari en juni 1995 landelijk een waardestijging heeft voorgedaan. Niet gesteld of gebleken is dat zich in Amersfoort een waardedaling zou hebben voorgedaan”, schrijft het hof in het proces-verbaal. De markttrend weegt hier kortom zwaarder dan de regelgeving. Een interessante uitspraak, vindt ook de Vereniging Eigen Huis (VEH), omdat er duizenden bewaarschriften liggen tegen de gemeentelijke taxaties. “Het blijft ook een absurde figuur”, zegt F. van Loon, adjunct-directeur van VEH. “Met terugwerkende kracht wordt een waarde aan een huis gehangen, terwijl dat huis er op die datum nog niet was. Waarom zouden gemeenten een imitatiewoning gebruiken voor de waardebepaling als ze een echte hebben die dicht bij die datum ligt?”

“Er is een aantal gemeenten in Nederland dat zich rijk heeft gerekend met de Wet WOZ.”, aldus Van Loon. Volgens hem nemen gemeenten veel te gemakkelijk een woning in een “aangeklede wijk” als referentiewoning. “Maar mensen betalen nu eenmaal meer voor een huis in een wijk waar alle lanen al klaar zijn en er veel bomen en groen is en minder voor een soortgelijk huis in een nieuwbouwwijk. Dat weten makelaars ook en dus gaat de vergelijking niet op”, aldus Van Loon. Het is daarom ook logischer om voor huizen die gekocht zijn rond de waardepeildatum de werkelijke koop/aanneemsom als leidraad te nemen voor de OZB, vindt de VEH. En dat vindt het hof in Amsterdam dus ook.

Niet bekend

In het kader van de Wet WOZ wordt in 2001 een volgende algemene taxatieronde uitgevoerd. Als waardepeildatum wordt dan 1 januari 1999 gehanteerd. Eens kijken of de gemeenten zich, zoals de VEH meent, “weer rijk zullen rekenen” of dat ze de koop/aanneemsommen die nu en in de komende tijd gesloten worden als leidraad voor de toekomstige OZB zullen hanteren.