Na uitspraak hof; Markt moet waarde nieuw huis bepalen

DEN HAAG, 10 AUG. Gemeenten moeten bij het bepalen van de waarde van nieuwbouwwoningen rekening houden met de werkelijke waarde van die woning en met de markttrend. Ook kunnen bestaande huizen niet model staan voor nieuwbouw.

Dat heeft het gerechtshof in Amsterdam beslist naar aanleiding van een zaak die een man uit Amersfoort tegen de gemeente Amersfoort had aangespannen. De uitspraak kan gevolgen hebben voor tienduizenden huiseigenaren die na 1 januari 1995 een nieuwbouwhuis hebben gekocht en voor duizenden huurders die mogelijk teveel onroerendzaak belasting (OZB) hebben betaald.

De Amersfoorter was het niet eens met de taxatie van de ambtenaar van de gemeente. De man kocht in juni 1995 een op dat moment nog te bouwen huis voor 269.000 gulden. De gemeenteambtenaar stelde vorig jaar echter vast dat de waarde van het toen nog niet bestaande huis op de wettelijk vastgelegde taxatiedatum, 1 januari 1995, op 275.000 gulden lag, 6.000 gulden meer dan de man ervoor had betaald.

Omdat de hogere waarde van zijn huis negatieve gevolgen heeft voor de onroerend zaakbelasting die de man jaarlijks aan de gemeente moet afdragen, stapte hij naar de rechter. Niet de waarde van het huis op 1 januari 1995 maar de werkelijke aankoopwaarde moest volgens hem het bedrag zijn waarover de OZB geheven werd. Het gerechtshof in Amsterdam stelde de Amersfoorter in het gelijk. Het wijst in haar uitspraak op de koop/aanneemovereenkomst tussen twee partijen, waarin de verkoopwaarde van het huis is vastgelegd. De gemeente had, gezien de markttrend van stijgende huizenprijzen, rekening moeten houden met de werkelijke prijs in juni 1995 en derhalve het huis goedkoper moeten taxeren dan het koop/aanneembedrag.

Op 1 januari 1995 werd de Wet waardering onroerende zaken (WOZ) van kracht. Met de berekening volgens het referentiemodel taxeren gemeenten de waarde van (nieuwbouw)huizen aan de hand van de marktwaarde van vergelijkbare woningen in de omgeving. De uitspraak van het Amsterdamse gerechtshof lijkt daar nu tegenin te gaan. Gemeenten kunnen niet zomaar een referentiewoning uit een andere wijk gebruiken, maar moeten rekening houden met de werkelijke waarde in de nieuwbouwwijk. De Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) verwacht niet dat de uitspraak verregaande gevolgen zal hebben. “Amersfoort heeft zich aan het referentiemodel gehouden”, aldus een woordvoerder van de VNG. “Er ligt een uitspraak van een ander gerechtshof die precies het tegenovergestelde zegt. De Hoge Raad zal hier uiteindelijk uitsluitsel over moeten geven.” De gemeente Amersfoort overweegt nog of ze tegen de uitspraak van het gerechtshof in cassatie gaat.