Hypotheekkeuze fiscaal bepaald; Overwaarde op huis wordt vaak belegd

In ons klimaat behoort het wonen in een huis tot de primaire levensbehoeften. De keuze is huren of kopen. Kopen gaat meestal niet zonder hypothecaire lening. Een schuld, die op verschillende manieren kan worden afgelost.

De meeste mensen financieren de aankoop van hun huis met een hypothecaire lening. In tegenstelling van wat dikwijls gedacht wordt zijn er in feite maar weinig verschillende hypotheekvormen. Er kan gekozen worden voor een lineaire hypotheek, een annuïteitenhypotheek, een levenhypotheek of een aflossingsvrije hypotheek. Aan deze vier thema's zijn talrijke variaties toegevoegd.

De keuze van de hypotheek wordt in belangrijke mate fiscaal bepaald. Het Nederlandse fiscale systeem staat nog steeds volledige aftrek van de hypothecaire rente toe, mits de hypotheek is bestemd voor het financieren van de eigen woning die tot hoofdverblijf van de bewoner dient of voor de verbouwing, het onderhoud of herstel van de eigen woning. Tot 1997 was het mogelijk om de hypotheek te verhogen voor andere zaken, bijvoorbeeld voor de aankoop van een boot. Vanaf 1997 moet een lening rechtstreeks in verband met de eigen woning staan. In alle andere gevallen geldt de rente van de lening niet als hypotheekrente. Hierdoor valt de rente onder de sterk beperkte aftrek van rente van consumptieve schulden. Voor 1998 bedraagt de maximale aftrek van deze rente 7.500 gulden per persoon en voor gehuwden 15.000 gulden.

Als de verkoopprijs van het eigen huis hoger is dan de aankoopprijs vormt dit een onbelaste vermogenswinst. Deze fiscale gegevens zijn een grote inspiratiebron gebleken voor de aanbieders van hypotheken. In het verleden was een hypothecaire lening uitsluitend een middel om een huis te kopen als de eigen middelen daarvoor niet toereikend waren. Men ging een lening waarop rente en aflossing verschuldigd waren aan. De rente werd betaald op de hoofdsom waarop afgelost werd. Naarmate de hoofdsom kleiner werd ging ook de rente omlaag. Dit is het principe van de lineaire hypotheek.

Met de opkomst van het eigen woningbezit in een bredere laag van de bevolking werd de meerderheid van de hypotheken in de vorm van een annuïteitenhypotheek gesloten. Bij deze vorm blijven de maandelijkse lasten gedurende de looptijd van de hypotheek gelijk. Echter in het begin van de looptijd is de aflossing gering en vormen de rentelasten de hoofdmoot, terwijl deze verhouding tijdens de looptijd geleidelijk omkeert.

Vervolgens kwamen de levenhypotheken op de markt. Bij levenhypotheken wordt gedurende de looptijd rente betaald en wordt de hoofdsom aan het einde van de looptijd afgelost uit de kapitaalverzekering waarvoor gedurende de looptijd premie betaald is. De renteaftrek is het meest aantrekkelijk voor diegenen die in het hoogste tarief van de inkomstenbelasting vallen. Daarnaast is de rente, die vergoed wordt op het spaardeel van de kapitaalverzekering die voor de aflossing bestemd is, onbelast bij de uitkering van de verzekering als er voldaan wordt aan de fiscale voorwaarden. Deze voorwaarden hebben betrekking op de looptijd, de bandbreedte tussen de hoogste en de laagste premie en de hoogte van het uit te keren bedrag.

De looptijd is sinds 1992 vijftien en/of twintig jaar. De bandbreedte houdt in dat de hoogste premie voor de kapitaalverzekering maximaal tien keer de laagste mag zijn. Dit houdt in dat de premie verlaagd kan worden tot een tiende deel van de oorspronkelijke premie als de lasten te hoog worden tijdens de looptijd. Dit heeft tot gevolg dat de lening niet volledig afgelost kan worden. Het huis moet voldoende waarde hebben om als onderpand te dienen. Over de resterende lening blijft rente verschuldigd. Het te bereiken bedrag wordt jaarlijks aangepast, voor 1998 is dit bedrag 60.000 gulden bij een looptijd van vijftien jaar en 203.000 gulden bij een looptijd van twintig jaar. Deze bedragen gelden per persoon, gehuwden kunnen dus tweemaal de genoemde bedragen benutten. De bedragen van beide looptijden mogen bij elkaar opgeteld worden. Iedereen mag eenmaal in zijn of haar leven gebruik maken van de regeling.

De spaarhypotheek is een variatie op de levenhypotheek, waarbij gegarandeerd wordt dat het eindkapitaal voldoende is om de hypothecaire lening af te lossen. Dit kan omdat het spaardeel door de verzekeringsmaatschappij belegd wordt in de eigen hypothecaire lening; de rente over de hypotheek is gelijk aan de rente over het spaardeel van de premie. De spaarhypotheek is een vorm van levensverzekering, dit houdt in dat er overlijdensrisico is meeverzekerd. De premie daarvoor neemt toe met de leeftijd waarop de verzekering gesloten wordt, omdat het overlijdensrisico met het ouder worden toeneemt. Overigens geldt de vrijstelling van inkomstenbelasting over de uitkering bij overlijden alleen als het overlijden plaats vindt voor het 72ste levensjaar, tenzij er minstens vijftien jaar premie betaald is en de hoogste betaalde premie niet meer dan de bandbreedte van tienmaal de laagste bedraagt.

De laatste jaren is de rente op de kapitaalmarkt voortdurend gedaald. Dit betekent ook in het geval van de spaarhypotheek minder belastingaftrek en tevens minder rente op het spaardeel. De verzekeringsmaatschappij moet de lening op de einddatum aflossen uit het spaardeel. Als de rente daarover laag is, zal er meer gespaard moeten worden, waardoor de spaarpremie stijgt. Bij een lage rentestand kunnen kapitaalverzekeringen, waarin door de verzekeraar belegd wordt, een aantrekkelijker alternatief vormen. In dat geval blijft de spaarpremie gelijk. Als dan bovendien de waarde van de beleggingen toeneemt, kan de einduitkering veel hoger worden dan bij de spaarhypotheek het geval zal zijn.

Dit heeft tot nieuwe creativiteit van de aanbieders geleid. Met name de beleggingshypotheek mag zich in een groeiende belangstelling verheugen. Deze hypotheek, die in veel soorten en maten aangeboden wordt, houdt in dat er door de verzekeringsmaatschappij belegd wordt in aandelen, obligaties of een combinatie daarvan voor de aflossing van de hypotheek. Dit is niet zonder risico. Als de aandelenkoersen dalen in plaats van stijgen, komt er minder geld vrij voor de aflossing. Doordat huizenprijzen flink gestegen zijn hebben veel mensen overwaarde in hun eigen huis. Met het huis als onderpand worden extra leningen aangeboden. Voor het bedrag van de lening worden vervolgens aandelen gekocht. Onder het huidige fiscale regime is koerswinst op aandelen immers belastingvrij en is de rente aftrekbaar. Hierbij gaat het niet meer om het financieren van het eigen huis, maar om beleggen met geleend geld. In dit laatste geval is de rente niet aftrekbaar als hypotheekrente, maar als verwervingsrente. Er moeten dan voorzienbaar inkomsten uit de belegging komen zoals contante dividenden, waarover inkomstenbelasting verschuldigd is. Het risico van deze constructie is dat zowel de waarde van de aandelen als de waarde van het huis daalt, terwijl de lening even hoog blijft.

Een alternatief is het gedeeltelijk aflossingsvrij maken van de hypothecaire lening. Dit alternatief houdt in dat er gedurende langere tijd aftrekbare rente betaald wordt, terwijl het bedrag dat anders aan aflossing besteed zou worden vrij besteedbaar blijft.