Huizenmarkt in Hongkong vrijwel stilgevallen; Gebied klein, ruimte beperkt en peperdure prijzen; Hongkongse 'vastgoedballon' op knappen

Hongkongers zijn meesters in het wonen op de vierkante meter. Hun appartementen zijn minuscuul maar peperduur. Door de economische crisis is de onroerendgoedballon echter wat leeggelopen.

HONGKONG, 17 JAN. Vanaf de voordeur tot de achterwand van de flat doet Zoë Ng zes grote passen. Groter is haar flat niet; twee kamers die bij elkaar zo'n zeventig vierkante meter bestrijken. Woonde ze daar alleen dan bestond geen al te grote reden tot klagen, maar Ng deelt haar appartement in Tsuen Wan, in de New Territories van Hongkong, met vier van haar familieleden; haar ouders, zus en grootmoeder. In beide kamers staan stapelbedden. Als gegeten wordt, moet het bed van oma overeind tegen de muur en kan de eettafel worden uitgeklapt.

De dertig-jarige Ng huurt haar woning, evenals vijftig procent van de bevolking van Hongkong, van de gemeente. Kopen en gerieflijker wonen is geen overweging. Gemiddeld kost een woning in Hongkong, waar 6,2 miljoen mensen samengepakt wonen op een grondgebied dat niet veel groter is dan de provincie Utrecht, 750.000 gulden. Woningen met een kamer extra kosten al gauw het dubbele.

Dergelijke bedragen hebben ervoor gezorgd dat de handel in de onroerendgoedsector een der lucratiefste en belangrijkste pijlers van de Hongkongse economie is geworden. “Het gebied is klein, er is weinig grond en de vraag is enorm”, zegt een projectontwikkelaar. “Ben je in Hongkong eenmaal in het bezit van een huis, of beter nog een stuk grond, dan ben je binnen.” Vooral omdat altijd alles in Hongkong de hoogte in gaat - de grondprijzen, de huren en de beurskoersen. Maar, zo erkennen velen met enige tegenzin, dat is voorlopig geschiedenis.

Sinds Azië is gegrepen door een verstikkende economische crisis, zijn het alleen de torenflats die overeind zijn gebleven. De onroerendgoedprijzen zijn met meer dan twintig procent gedaald en de effectenmarkt, die voor meer dan de helft bestaat uit aan de huizenmarkt gerelateerde aandelen, leidt grote verliezen. De huurders en potentiële huizenkopers spreken van gerechtigheid; de zeepbel is geknapt en het inkomen wordt herverdeeld. De makelaars en projectontwikkelaars zien in de neergang de praktische gevolgen van het verhogen van de rentevoet. Een maatregel die banken hebben genomen om de waardevaste koppeling van de Hongkongse munt aan de Amerikaanse dollar te consolideren.

Door de verhoging van de rentevoet is de geldstroom verminderd, lenen duur geworden en wordt vrijwel niet gekocht.

Nelson Ng, verbonden aan Bureau van huisvesting, een overheidsinstelling die verantwoordelijk is voor de uitvoering van het beleid van sociale woningbouw, behoort tot degenen die van mening zijn dat de scherpe prijsdalingen op de huizenmarkt terecht zijn. “Het begon zo langzamerhand een ongezonde situatie te worden”, zegt hij. Ng vindt dat de huur- en koopprijzen zich nu pas op een redelijk niveau bevinden. Het bureau van huisvesting is daarbij gebaat, want een samenleving waar het kopen van een huis een privilege is dat voor steeds minder mensen is weggelegd, doet de economie geen goed, gelooft Ng.

Jaarlijks staan 150.000 mensen op een wachtlijst van het bureau in de hoop een woning te huren die de overheid tegen zeer gunstige prijzen verstrekt. Maar aan dergelijke woningen is een nijpend tekort en de gemiddelde wachttijd is zeven jaar. De toekomstige huurders moeten, als zij eenmaal een woning toegewezen krijgen, niet al te kieskeurig zijn, want anders worden zij van de lijst geschrapt. Ruim de helft van de bevolking van Hongkong huurt op die manier een appartement, de andere helft bezit de woning zelf.

De regeling, die van toepassing is op gezinnen die minder dan 7.500 gulden per maand verdienen, kost de overheid veel geld. Hongkongs nieuwe leider, chief executive Tung Chee-hwa, heeft er dan ook een politiek programmapunt van gemaakt de woningnood en het probleem van de duizelingwekkende onroerendgoedprijzen op te lossen. Zo wil hij vanaf 1999 jaarlijks 85.000 nieuwe woningen laten bouwen en moet in het jaar 2007 zeventig procent van de bevolking in het bezit zijn van een eigen huis. Onderwijl moedigt de overheid mensen aan hun huurwoning te kopen. Zij hanteert daarbij echter methoden die niet iedereen aanspreken.

Elizabeth Tang woont in sociale woningbouw, maar zij wordt voortdurend gecontroleerd op de hoogte van haar inkomen en de al dan niet veranderlijke gezinssituatie. “Dat is vreselijk”, zegt ze. “Verdien ik maar een dollar meer dan moet ik vertrekken. Gaat er een kind uit huis, dan kan er volgens het bureau van huisvesting wel een bejaard gezinslid bij. Ik wil best een eigen woning kopen, maar zelfs al had ik het geld, dan is het heel lastig. Ik heb vrienden die al tien jaar proberen een appartement te kopen. Dat is ze tot dusver niet gelukt. Iedere woning trekt zoveel belangstelling dat via een loting wordt bepaald wie het krijgt. Zij zijn nog nooit getrokken.”

Projectontwikkelaars en huizenmakelaars vinden dat de overheid het de mensen te gemakkelijk maakt. Alex Tang is senior manager van Centaline Property Agency, Hongkongs grootste onroerendgoedbedrijf dat vorig jaar meer dan een half miljard winst heeft gegenereerd. Hij is ervan overtuigd dat veel van de Hongkong-Chinezen die in aanmerking komen voor sociale woningbouw, feitelijk over voldoende geld beschikken een huis te kopen. “Ze doen het alleen niet, want zolang de overheid subsidieert, kunnen zij erop verdienen.” De gedachte dat de Hongkongse onroerendgoedmarkt te duur is voor velen, wijst Tang van de hand. “Het geld is er. Het inkomen per hoofd van de bevolking is 23.000 Amerikaanse dollars en de belasting van 15 procent is laag. Een bankdirecteur verdient gemiddeld zes tot acht keer zoveel als een baliemedewerker. Dat lijkt mij in Nederland niet het geval.”

Desondanks ligt de huizenmarkt vrijwel stil. Maar dat komt volgens Tang omdat de meeste makelaars en projectontwikkelaars de kat uit de boom kijken, tot de economie weer stabiliseert. “Nu is investeren onaantrekkelijk. Als de banken hun rentevoet niet verlagen, en lenen goedkoper maken, gebeurt er voorlopig niets.” Volgens Tang maakt het zijn bedrijf weinig uit dat de onroerendgoedprijzen zijn gezakt. “Wij verdienen op de transacties en niet zozeer op de hoogte van de prijzen. Het probleem bestaat hoofdzakelijk bij de banken.”

Die lijken voorlopig evenwel niet bereid tot verlaging van de rentevoet. “Zolang de situatie in Azië niet is gestabiliseerd, gaan wij niet omlaag”, zegt een econoom van een grote Amerikaanse bank in Hongkong. “De banken van Hongkong hebben een lange adem”, zegt hij. “Bovendien, in vergelijking met de rest van de regio, zoals de Filippijnen, waar de rentevoet 28 procent is, zijn wij met 10,25 procent niet extreem hoog.”