Zuidas moet nieuwe Gouden Bocht worden

Philips overweegt naar de Zuidas in Amsterdam te verhuizen. Deze kantorenlocatie bij station Amsterdam-Zuid/WTC ontwikkelt zich tot nu toe als een lappendeken. De gemeente Amsterdam wil er dé toplocatie van Nederland van maken. “De Zuidas is de natuurlijke plek.”

AMSTERDAM, 3 OKT. De buit leek binnen. Autofabrikant Chrysler koos in 1994 voor Amsterdam om zijn nieuwe Europese hoofdkantoor te vestigen. De multinational had zijn oog laten vallen op de Nederlandse hoofdstad boven Brussel, Frankfurt en Wenen vanwege zijn goede bereikbaarheid ten opzichte van Schiphol en het feit dat er zo goed Engels wordt gesproken. Maar Chrysler kwam op het besluit terug en koos toch voor Brussel. “Amsterdam had uiteindelijk geen locatie beschikbaar met genoeg status en allure voor Chrysler”, zegt bedrijfsmakelaar J.M. Kwak van De Boer Den Hartog Hooft.

Een strook van ongeveer anderhalve kilometer meter breed en drie kilometer lang, ten zuiden van het centrum van Amsterdam, genaamd de Zuidas, moet voorkomen dat interessante investeerders als Chrysler aan de neus van Amsterdam voorbij gaan. De Zuidas moet dé toplocatie worden voor kantoren van grote internationale bedrijven. De directie van Philips liet onlangs weten een verhuizing van het hoofdkantoor van Eindhoven naar de Zuidas te overwegen. “Dat was zeer verheugend voor ons om te horen. Kennelijk zijn we goed bezig”, zegt Kwak. Hij is gedelegeerde van het Amsterdamse college van B en W en belast met het opstellen van het Masterplan Zuidas. ABN Amro bouwt er al zijn hoofdkantoor. “De beste reclame voor het gebied”, zegt Kwak.

Ontwikkeling van de Zuidas is nationale noodzaak, vindt de gemeente Amsterdam. “Nederland moet ergens een toplocatie voor kantoren te bieden hebben. De Zuidas is de natuurlijke plek. Dichtbij Schiphol én Amsterdam. Zonder dat we er speciaal beleid voor hadden, hebben bedrijven zich er toch gevestigd. Dat zegt genoeg over de kansen”, zegt W. Vehmeyer, directeur economische zaken van de hoofdstad. Ook Philips heeft inmiddels bij de gemeente geïnformeerd naar de mogelijkheden. Vehmeyer vindt het voor Amsterdam “heel belangrijk dat Philips komt”. Premier Kok sprak dit jaar in een brief zijn steun uit voor miljardeninvesteringen in de Zuidas, maar hij drong ook aan op particuliere investeringen.

De Zuidas is het gebied langs de A 10 in de stadsdelen Buitenveldert, Rivierenbuurt en Zuid. Het World Trade Centre (WTC), het Atrium, de gerechtelijke diensten, de Vrije Universiteit en de Rai zijn er al gevestigd. ABN Amro bouwt er sinds vorig jaar zijn hoofdkantoor en ook ING heeft besloten hier zijn hoofdkantoor te vestigen. “Maar tot nu toe is er sprake van een lappendeken van ontwikkelingen”, zegt Kwak. Telkens wordt een apart bestemmingsplan gemaakt zonder dat daaraan een duidelijke visie ten grondslag ligt. Bij de ontwikkeling van de plannen zijn de gemeente, de drie aangrenzende stadsdelen, de Vrije Universiteit, ING, ABN Amro, RAI, NS en Rijkswaterstaat betrokken.

Het gebied rond station Amsterdam-Zuid/WTC zat jaren op slot, zoals Kwak het zegt. De gemeente Amsterdam wilde de IJ-oevers ontwikkelen als toplocatie voor de kantorenmarkt. Daarmee moest de werkgelegenheidsfunctie van de binnenstad worden versterkt. Maar het bedrijfsleven zag niet veel in de IJ-oevers, vooral door de slechte bereikbaarheid. De gemeente hield het toch ruim tien jaar vol. KPMG en de Sociale Verzekeringsbank kozen daarom voor Amstelveen.

Bij het aantreden van het huidige college van B en W kwam de omslag. Vehmeyer: “We wisten eigenlijk altijd wel dat we op twee benen hinkten. De IJ-oevers vonden we belangrijk om de binnenstad te stimuleren en tegelijkertijd wisten we dat het moeilijk was er een echte toplocatie van te maken. Waarschijnlijk was dat alleen gelukt met vreselijk goede infrastructuur.” Vehmeyer zegt dat de gemeente de IJ-oevers zal blijven stimuleren, maar dan met een lagere doelstelling.

De Zuidas werd aangewezen als de locatie voor grootschalige kantoren omdat het gebied veel sterke troeven heeft. Veel beschikbare ruimte (mits sportvelden wijken), de nabijheid van Schiphol, een goede bereikbaarheid vanuit de regio en de aantrekkelijkheid van wonen in de aangrenzende stadsdelen Zuid en Buitenveldert. Het Masterplan, dat onlangs gereed is gekomen, voorziet in een investering van zes miljard gulden over een periode van circa dertig jaar. Vier miljard is nodig voor de bouw van kantoren en twee miljard voor de infrastructuur. Bij het laatste bedrag wordt uitgegaan van een volledige ondergronds brengen van de sporen en de snelweg. Door hier kantoren en woningen bovenop te bouwen wordt de schaarse grond intensiever gebruikt en daarmee worden de investeringen rendabeler.

Voor de infrastructuur bestaan al veel plannen. De NS gaat ervan uit dat het aantal sporen wordt verdubbeld van twee naar vier, maar wenselijk is het volgens de NS om in 2010 al de beschikking te hebben over acht sporen. In 2002 zal daarnaast de verbreding van de zuidelijke rijbaan van de A 10 beginnen en er moeten extra afslagen van de snelweg komen. Daarnaast zal de metrolijn Noord-Zuid en mogelijk de hogesnelheidslijn door de Zuidas gaan rijden.

In het jaarrapport van Dynamis Bedrijfsmakelaars Nederland over 1996 wordt de Zuidas samen met Schiphol genoemd als de locatie waar de hoogste huurprijzen worden verwacht, namelijk zeshonderd gulden per vierkante meter. Ter vergelijking, in het centrum van Amsterdam en de Kop van Zuid in Rotterdam zijn de verwachte tophuren 325 gulden per vierkante meter. In vergelijking met andere Europese steden behoort Amsterdam met zijn tophuren tot de onderste regionen. Steden als Londen en Frankfurt hebben tophuren van respectievelijk 1500 gulden en 800 gulden per vierkante meter.

Uit marktanalyses blijkt dat er de komende dertig jaar in de Zuidas 660.000 vierkante meter kantooroppervlak en 1.500 woningen zijn te realiseren. Berekend is dat dit gepaard gaat met 40.000 nieuwe arbeidsplaatsen. Andere locaties in en rond Amsterdam, zoals Zuidoost, Sloterdijk en rond het Amstelstation richten zich volgens de plannenmakers volledig op het middensegment van de kantorenmarkt.

G. Middelkoop, docent economie aan de Universiteit van Amsterdam en directeur van de Stichting Ontwerpen voor Nederland, noemt de plannen voor de Zuidas “flinterdun”. “Men roept dat de markt dit wil. Nou ga dan ook maar met de pet rond. Maar het enige dat de markt tot nu toe heeft willen betalen is een bijdrage in de studies”. De overheidsinvesteringen in de Zuidas zullen excessief hoog worden, verwacht Middelkoop.

Hij mist ook een regionale visie achter de plannen. Zo is er geen overleg met Schiphol of de gemeente Haarlemmermeer geweest. “Wie zegt me dat ze daar ook niet een toplocatie willen ontwikkelen. Iedereen kan tien kilometer verderop op hetzelfde idee komen bij misschien wel een betere locatie.”