Kopen, kopen, maar niet kijken

Het is dringen om een eigen huis, ook als dat heel duur is. De Nederlandsche Bank waarschuwt de banken voor de hoge hypotheken en de Vereniging Eigen Huis maant aspirant-kopers om toch vooral voorzichtig te zijn.

AMSTERDAM, 29 SEPT. Om twaalf uur 's nachts, op de eerste inschrijvingsdag, had woningzoekende G. Sleutelberg een fax verstuurd naar de makelaar. Hij wilde bovenop de stapel inschrijvingen liggen voor de 110 nieuwbouwwoningen in het centrum van Amsterdam. In totaal schreven 600 mensen zich ervoor in. Dat Sleutelberg er een kreeg, heeft niets met de vroege fax te maken. “We hebben geloot om te voorkomen dat mensen voor de deur kamperen”, zegt G. van Rossum, verkoopmedewerkster van de betrokken projectontwikkelaar Mabon.

Het is druk op de huizenmarkt, heel druk. In 1991 leverde de gemiddelde Nederlandse woning volgens de Nederlandse Vereniging van Makelaars zo'n 180.000 gulden op. Dit jaar, zo is de verwachting, komt de woningprijs op 290.000 gulden. Vorige week waarschuwde een onderzoeker van De Nederlandsche Bank in het blad Economisch Statistische Berichten dat gezinnen financieel kwetsbaar zijn geworden door de steeds hogere hypotheken die hen door banken en verzekeraars worden verleend.

Overal in het land lijken vraagprijzen te zijn gebaseerd op het motto: 'wat de gek ervoor geeft'.

K. Zager (35), medewerkster bij een rechtbank, bekeek een nieuwbouwwoning in het dorp Rhoon, tien kilometer van Rotterdam. Vrijstaand, met drie kamers, een zolder en een klein tuintje. Vraagprijs: 725.000 gulden. “Ongelofelijk, dát hadden wij er niet voor over”, zegt ze. Ze onderhandelt nu over een monument in Rhoon, pal tegenover het Kasteel van Rhoon. “Van binnen ziet het er niet uit. Er zit waarschijnlijk houtworm, er is vocht in de kelder, er zijn scheuren in de muur en over de fundering en bodemvervuiling is weinig bekend. Maar het is zo sfeervol dat we het graag willen.” Vraagprijs: 550.000 gulden. “We hebben wegens het slechte onderhoud kunnen afdingen tot 470.000 gulden.”

Krapte op de woningmarkt als gevolg van een vertraagde oplevering van nieuwbouwwoningen is één van oorzaken van de gestegen prijzen. Verder zijn de huren flink opgeschroefd door het huidige en het vorige kabinet, om huurwoningen 'marktconform' te maken met koopwoningen. Die aanmoediging van eigen woningbezit stuwde de prijzen van koopwoningen verder omhoog.

Waar overweldigende vraag en beperkt aanbod elkaar in theorie vinden bij een hogere huizenprijs, moet die voor de consument nog wel betaalbaar zijn. En dat is die ook. Een tweede inkomen telt sinds begin jaren negentig volledig mee bij de berekening van het maximale hypotheekbedrag van een gezin. De rente is laag, zodat bij dezelfde maandlasten een hogere hypotheek kan worden afgesloten. En de banken verkennen met een keur aan nieuwe hypotheekvormen de grenzen van wat de particulier nog kan betalen.

Een greep uit het aanbod: spaarhypotheken zorgen voor een maximale rente-aftrek over de gehele looptijd van een hypotheek. Lange rentevaste perioden van meer dan tien jaar zijn uit, kortere rentevaste perioden en zelfs variabele rentes rukken op. Hoe korter de rente vast staat, des te lager hij is en des te meer iemand kan lenen. Bedoeld voor senioren, maar ook verkocht aan jonge huizenkopers, is de aflossingsvrije hypotheek. Daarbij wordt niet eens meer afgelost, maar enkel nog rente betaald, en wordt het huis nooit eigendom. De maandlast kan wel naar beneden, en het maximale leenbedrag navenant omhoog.

Resultaat is dat het maximale hypotheekbedrag explosief is toegenomen.

Tweeverdieners met samen twee maal een modaal inkomen (bruto ongeveer 100.000 gulden) konden in 1991 terecht voor een maximaal hypotheekbedrag van 300.000 gulden. Nu is dat meer dan 500.000 gulden. Tweeverdieners met samen drie maal modaal (150.000 gulden) waren in 1991 goed voor 450.000 gulden, maar kunnen vandaag tegen de 750.000 gulden bij elkaar lenen. Het maximale leenbedrag is daarmee even snel gestegen als de gemiddelde huizenprijs.

Kopers en banken nemen te grote risico's, waarschuwt de Vereniging Eigen Huis, die 500.000 huiseigenaren vertegenwoordigt. Banken verstrekken steeds vaker hypotheken van tot vijf of zes maal het bruto jaarinkomen, stelt de vereniging verontrust vast. “Mensen denken: banken lopen nooit risico en ze zijn bereid mij dat te lenen, dus het zal wel verantwoord zijn”, vertelt A. Trip van de vereniging. “Wij vinden dat banken de klant in elk geval moeten waarschuwen dat hij een bijzonder hoge hyptheek afsluit”, zegt Trip. In mei drong de Vereniging Eigen Huis er bij banken op aan om zo'n waarschuwing in de offerte op te nemen. Tot nu toe hebben de banken geen gehoor gegeven aan die oproep.

Hoe korter de rentevaste periode, hoe gevoeliger de hypotheekgever is voor veranderingen van de rentestand. Mocht de rente stijgen, dan duurt het niet lang voordat de hypotheeklasten ook omhoog gaan. En dan kunnen de maandlasten van een gezin plotseling hoog oplopen. Een goed ingevoerde bron bevestigt dat de gemiddelde rentevaste periode steeds verder terugloopt.

De vergelijking met eind jaren zeventig dringt zich op. Toen stegen de huizenprijzen net zo sterk als nu, de rente was verhoudingsgewijs laag en nieuwe hypotheekvormen zorgden op basis van een verwachte inkomensstijging ook voor een forse toename van het hyptheekbedrag. Toen de recessie begin jaren tachtig toesloeg, de inkomens niet opliepen en de huizenprijzen diep vielen, kwamen veel gezinnen in financiële problemen.

Een sociologe in Amsterdam Oud-West, die haar woning zaterdag te koop aanbood in de krant, profiteert nu van de hausse, die haar eind jaren zeventig dupeerde. Ze kocht toen een drie-kamerverdieping met zolder voor 55.000 gulden met een opknapverplichting van 30.000 gulden. “Dat was een dure tijd, van woningnood en kraakbeweging.” Nu, twintig jaar later, heeft ze “hoog ingezet” met een vraagprijs van 235.000 gulden. Zaterdag al belden twaalf belangstellenden.

De Vereniging Eigen Huis vreest dat kopers te snel en te weinig doordacht toehappen. Makelaars nodigen iedereen op één middag uit om een woning te bezichtigen en dan mag iedereen een bod doen. Voor een bezoek per potentiële koper hebben ze geen tijd. “Uit angst om de boot te missen, grijpt elke woningzoekende zijn kans”, zegt Trip.

Lokatie, lokatie, lokatie, zo luidt het adagium van makelaars: een bouwval verkoopt, als het maar staat op een bereikbare, rustige en 'sfeervolle' plek.