Rijk worden terwijl de sterren ploeteren

Rijk worden terwijl quizkandidaten om prijzen strijden of als belegger je bankrekening bijvullen terwijl soapsterren ploeteren met hun teksten. Dat klinkt niet onaardig.

Het is sinds vorige week mogelijk om te participeren in Joop van den Ende's studiocomplex in Aalsmeer. Voor het amusementsparadijs in Aalsmeer is geld nodig omdat het wordt uitgebreid met circa 25.000 vierkante meter.

Showbiz City moet het grootste televisiepretpark van Europa worden, met drie theaters, met restaurants en discotheken. Een veilige belegging, zolang het goed gaat met Van den Ende's amusementsfabriek. Zonder televisiekijkers of publiek bij zijn shows heeft het pretpark geen bestaansrecht. Geld investeren in één gebouw dat afhankelijk is van één bedrijf is een groot beleggingsrisico.

In een paginagrote advertentie werd vorige week reclame gemaakt voor de belegging in Showbiz City.

Daarbij kwam de naam van Joop van den Ende prominent naar voren. Een lokkertje, want hoewel het succes van de belegging afhangt van de resultaten van zijn onderneming, staat het bedrijf Endemol volledig buiten het beleggingsavontuur. Van den Ende wil niet dat een groot deel van zijn vermogen vastzit in niet liquide vastgoed.

Daarom huurt de amusementsgoeroe liever.

In dit geval doet Van den Ende dat bij entrepeneur P.L.M. Brandjes, eigenaar van bouwonderneming De Raad Bouw. Maar Brandjes wil op zijn beurt ook liever beschikken over de 108 miljoen gulden die het complex na de verbouwing waard wordt. Hij heeft daarom besloten om de gebouwen te verkopen aan een fiscaal aantrekkelijke, door hem zelf opgerichte vastgoedmaatschap, genaamd WaardeVastgoed Holland 1. De maatschap maakt onderdeel uit van de in februari door Brandjes opgerichtte besloten vennootschap Waardevastgoed Holland.

Brandjes betaalt de koopsom van het complex aan zichzelf via een hypothecaire lening van 70 miljoen gulden, die hij bij Centraal Beheer heeft afgesloten. Voor het resterende bedrag van 38 miljoen gulden geeft hij 1.526 participaties van 25.000 gulden per stuk uit.

Hierop kunnen particuliere beleggers intekenen.

WaardeVastgoed garandeert in tien jaar tijd (bij een belastingtarief van 60 procent) een rendement van 8,6 procent op de investering. Dat komt neer op 2.150 gulden per participatie van 25.000 gulden. Wie een dergelijk bedrag niet direct op tafel kan leggen, mag het ook lenen. Brandjes heeft daartoe een overeenkomst gesloten met F. van Lanschot Bankiers. Wie het maximum van 80 procent (20.000 gulden) per participatie bij deze bank leent, krijgt na tien jaar een rendement van 25 procent op de belegging. Daar is de 8,5 procent rente op de lening al van afgetrokken.

Dat klinkt zò aantrekkelijk dat de argwanende belegger zich onmiddellijk afvraagt onder welke graspol het addertje ligt. K. Streefkerk, directeur van het vastgoedbeleggingsfonds Vastnet ziet het risico in de afhankelijkheid van één onderneming. “Deze participatieconstructies worden wel vaker toegepast, alleen bezit de vastgoedonderneming dan meerdere panden van diverse huurders of één groot pand met meerdere gelijkwaardige huurders. Staat er dan één gebouw of een gedeelte van het kantoorpand leeg, dan is er geen vuiltje aan de lucht omdat anderen het grootste deel van de huur betalen. Dat is hier niet het geval. Zonder de shows van Endemol, komt er geen volk naar dit complex. De studio is ook zo groot en uitzonderlijk dat je na vertrek van Endemol nooit een andere koper of huurder kunt vinden.”

In de prospectus, die voor de emissie is samensgesteld, meldt Brandjes dat er “gegronde redenen bestaan om aan te nemen dat dit risico aanvaardbaar is.” Maar zo onaantastbaar is het amusementconcern Endemol niet. De beursintroductie van eind vorig jaar verliep aanvankelijk succesvol, maar liep afgelopen zomer uit op een teleurstelling toen de waarde van dat aandeel onder de introductieprijs daalde. Publieke omroepen gingen, om geld te besparen, zelf shows en quizzen produceren waardoor Endemol's inkomsten terugliepen.

N. van de Geest, vastgoedexpert bij SNS Securities vermoedt dat de uitgifte van participaties alles te maken heeft met risicospreiding voor Brandjes. Hij kan zich ook voorstellen dat Centraal Beheer niet meer dan 65 procent van het risico wilde dragen. Van de Geest: “Beleggers moeten zich heel goed afvragen of het investeringsrisico van het totale project niet rust op die 35 procent die zij bezitten.

Moet het pand om wat voor reden dan ook verkocht worden en het levert niet meer dan 70 miljoen op, dan kan het wel eens zo zijn dat Centraal Beheer dat deel volledig opeist, en dat de participanten naar hun geld kunnen fluiten.''