Schrikken van verhoging erfpacht

In Amsterdam lopen dezer jaren vele langdurig afgekochte erfpachtscontracten af. De gemeente wil bij de herziening de prijzen flink verhogen, tot schrik en ongenoegen van bewoners.

AMSTERDAM, 15 SEPT. De benedenwoning aan de Okeghemstraat was net gekocht, toen de brief van het Gemeentelijk Grondbedrijf op de deurmat viel. Bewoner/eigenaar P. Offerman schrok van de inhoud. Of hij even in plaats van 214 gulden 4.800 gulden per jaar wilde betalen aan erfpacht. “Dat was geen prettige mededeling. Met dat bedrag hadden we absoluut geen rekening gehouden”, zegt Offerman.

Veel 50- en 75-jarige erfpachtcontracten in Amsterdam lopen af en de gemeente ziet haar kans schoon om met herziene contracten veel hogere pachtbedragen binnen te halen. De komende jaren zijn vooral Zuid, de Rivierenbuurt en de Pijp aan de beurt. Voor woningbezitters komt de stijging, die gemiddeld vijftien keer het oude bedrag bedraagt, vaak als een verrassing.

De makelaar had Offerman wel verteld dat de erfpachtperiode nog dat jaar zou aflopen en dat de gemeente het pachtbedrag, de canon, zou kunnen verhogen. “Het zou ongeveer tien keer zo duur worden, en in het allerslechtste geval misschien vijftien keer. Maar 25 keer, dat was een complete verrassing.”

Tegenstanders van erfpacht vinden dat Amsterdam een uitzonderlijke positie inneemt. Waar andere gemeenten erfpacht in de laatste decennia hebben afgeschaft of overgaan op eeuwigdurende erfpacht, houdt Amsterdam het aloude systeem intact. “Amsterdam gebruikt erfpacht als financiële melkkoe”, zegt adjunct-directeur F. van Loon van de Vereniging Eigen Huis.

Voorstanders vinden juist dat erfpacht rechtvaardig is, omdat niet alleen huizenbezitters maar de hele gemeenschap profiteert van de grondwaardestijging. Wethouder D. Stadig (grondzaken): “Wij pompen het geld dat we met de nieuwe erfpachtcontracten verdienen, terug in Amsterdam. In de arme wijken, in de openbare ruimte. Het is een heel verstandig systeem. Noem het grondlease en het klinkt heel modern.” De canon kan bovendien van de belasting worden afgetrokken.

Volgens VVD'er R. Ronteltap, voorzitter van het stadsdeel Zuid, is er sprake van een groeiend rumoer onder de bevolking. “Het grote oproer blijft nog uit, omdat het zo sluipenderwijs gaat. Het grondbedrijf ziet het als zijn taak zo veel mogelijk geld binnen te halen zonder dat daar enige politieke discussie over wordt gevoerd.” Ronteltap en gemeenteraadslid E. Bouma (VVD) willen dat veranderen. Ze hebben met het oog op de raadsverkiezingen een notitie opgesteld waarvan er de komende weken drieduizend in de stad worden verspreid.

Wethouder Stadig (PvdA) vindt dat de VVD'ers “een beetje overdrijven”. “Het speelt vooral bij de huiseigenaren in Zuid, het stadsdeel van Ronteltap. Die woningen zijn enorm in waarde gestegen. Daarom moeten ze meer betalen.”

Erfpacht is in de steden ruim honderd jaar oud. In de binnenstad van Amsterdam en de woningen rond het Vondelpark komt erfpacht niet voor omdat deze stadsdelen voor die tijd zijn gebouwd en het volle eigendom van de grond aan de eigenaren werd verkocht. Maar in de omliggende gebieden is de meeste grond in erfpacht uitgegeven. Het gaat om tachtig procent van de 360.000 woningen in Amsterdam.

In de loop der jaren zijn de eigenaren van de huizen op erfpachtgrond zich de volledige eigenaar gaan voelen. Ze hoefden maar een paar honderd gulden per jaar aan canon betalen en velen hielden er geen rekening mee dat het erfpachtcontract eindig was. Maar bij het herafsluiten van de erfpachtcontracten worden ze nu onverwacht met enorme stijgingen geconfronteerd. “Ik betaalde 500 gulden, maar nu wordt dat 9.000 gulden per jaar. Daar kun je een heel huis van huren. Niemand heeft ons ooit gezegd dat het zo erg zou worden”, zegt bewoner J. Honnebier van de Reinier Vinkeleskade. Ze is juriste van haar vak en heeft zich opgeworpen als “moeder-overste” van een blok woningen waarvan de bewoners tegen de verhoging protesteren.

Voor de herberekening bepalen drie makelaars de grondwaarde waarop de nieuwe canon wordt gebaseerd. Honnebier is vooral verbolgen over de ondoorzichtige manier waarop de berekening plaatsvindt. Bewoners kunnen volgens haar de stijging niet tevoren inschatten.

Bovendien is er sprake van rechtsongelijkheid, vindt ze. Woningbezitters die vijf jaar geleden een verhoging kregen, moesten ongeveer zeven keer hun oude bedrag betalen, terwijl het recent om gemiddeld vijftien keer gaat. “Waarom betalen zij de komende decennia meer dan helft minder dan wat ik betaal”, vraagt de juriste zich af. Eigenaren van huizen op eigen grond betalen bovendien helemaal niets extra's aan de voorzieningen in de stad. “De gemeente maakt misbruik van haar machtspositie. Erfpacht is een privaatrechtelijk contract tussen twee partijen, maar de gemeente bepaalt eenzijdig hoe het herziene contract eruit ziet”. Daarnaast hebben woningbouwverenigingen, die in Amsterdam tweehonderdduizend woningen bezitten, onlangs met ambtenaren van de gemeente een veel gunstiger regeling getroffen, waarbij sprake is van een gemiddeld vier keer zo hoge canonstijging. Honnebier: “Dan kunnen ze wel zeggen: die hebben een sociale taak. Maar de particuliere verhuurders dan? Hebben die geen sociale taak?”

Adjunct-directeur Van Loon van Eigen Huis vindt dat makelaars en notarissen kopers onvoldoende waarschuwen. “Zij steken vaak hun kop in het zand. En door gebrekkige voorlichting van de gemeente weet je als eigenaar niet waar je aan toe bent.” Wethouder Stadig zegt te begrijpen dat een onverwachte kostenstijging vervelend kan zijn. “Maar iedereen kan het weten. Het staat allemaal in het Kadaster.”

VVD'ers Ronteltap en Bouma hebben berekend dat Amsterdam met erfpacht 160 miljoen gulden per jaar verdient. Ronteltap: “Als Amsterdam dat extra van zijn burgers binnenhaalt, wordt de gemeente in de toekomst ongetwijfeld voor hetzelfde bedrag gekort op de bijdrage uit het gemeentefonds. Dus uiteindelijk is het alleen maar goed voor het Rijk.” Volgens Stadig is dat onzin, omdat het geld wordt besteed aan stadsvernieuwing, wat gemeenten in hoofdzaak zelf moeten betalen.

Bewoners Honnebier en Offerman zeggen goede hoop te hebben onder erfpachtverhogingen uit te komen. Zij horen bij een groep van enkele honderden bewoners bij wie het Grondbedrijf te laat kenbaar zou hebben gemaakt dat de canon omhoog gaat. Honnebier: “Ze hadden een jaar voor het einde van het contract bij de bewoners moeten melden. Dus zeggen wij nu: kom over vijftig jaar maar terug.” Ze verwacht dat het binnenkort tot juridische procedures zal komen.