Nu de verbouwingskoorts, straks de kater

De zoektocht naar het eigen droomhuis kost niet alleen tijd, maar ook veel geld. Dankzij bereidwillige hypotheekverstrekkers stijgen de bedragen die worden geïnvesteerd in aankoop en renovaties. Veel verbouwingen zijn onderhevig aan modetrends en worden nooit terugverdiend.

De jacht op het huis met de originele details is een intensieve en vooral tijdrovende bezigheid. Tijdens de vele bezichtigingen blijken de 'oude originele details', zoals in de advertentie beloofd, doorgaans in slechte staat of door verbouwingen zo aangetast dat ze nauwelijks het predikaat origineel verdienen.

Na veel geduld en een spartaans uithoudingsvermogen wordt de zoeker door de makelaar gebeld. “Als u vanmiddag voor vier uur nog kan bezichtigen, houd ik de woning voor u vast”, biedt de makelaar goedmoedig aan. En de vraagprijs, informeert de zoeker. “Gezien de staat waarin de woning verkeert vinden wij 525.000 gulden heel redelijk”, antwoordt de makelaar. Behoorlijk boven mijn budget, denkt de zoeker, maar hij maakt toch de afspraak voor de bezichtiging.

Inderdaad staat de woning in een goede laan en tussen het voorjaarsgroen ligt de eind negentiende-eeuws gebouwde twee-onder-een-kapper er romantisch bij. De gedecoreerde marmeren schouwen, de bewerkte plafonds, het massief eiken parket in visgraatmotief met randbies, zelfs de schilderijlijsten hebben alle voorgaande inrichtingsplannen overleefd.

Helaas laat het onderhoud en de technische staat te wensen over. De stuclaag op de buitengevel heeft de tand des tijds niet ongeschonden doorstaan. Ook de kozijnen hebben hun beste jaren al enige tijd achter zich. De verfbladders aan de houten delen van het dak bewegen vrolijk in de wind. De dakpannen zijn authentiek maar liggen ongelijk. In de hal vertoont het lichtgrijze geaderde marmer barsten. Het aanrecht in de keuken bevindt zich op kabouterniveau. De geiser en de centrale verwarmingsinstallatie hebben een hoog museaal gehalte.

De atmosfeer van de woning beantwoordt precies aan het droombeeld dat het echtpaar voor ogen heeft. “Als u iets met deze woning wilt, moet u niet te lang wachten met het uitbrengen van een bod. Ik kan dit object niet te lang voor u vasthouden, want er zijn meer gegadigden” waarschuwt de makelaar die de verliefdheid voor de woning met genoegen observeert.

Tussen droom en werkelijkheid gaapt echter een aanzienlijke budgettaire kloof. De woning moet gekocht worden tegen een prijs die al boven budget ligt en vervolgens is veel geld nodig om de bouwkundige staat te verbeteren. De volgende ochtend wordt in een telefoongesprek met de makelaar, dat nog geen tien minuten duurt, een koopprijs overeengekomen van 522.500 gulden. Inclusief de kosten die voor rekening van de koper komen, zet het echtpaar die middag handtekeningen onder de koopovereenkomst waarop 574.500 gulden prijkt.

Het echtpaar krijgt een week de tijd om de financiering rond te krijgen. “Met uw beider inkomen moet het niet moeilijk zijn om 830.000 gulden uit de markt te kloppen”, stelt de makelaar gerust bij het afscheid. De hypotheekbemiddelaar rekent de volgende ochtend op het laptopje snel de verschillende hypotheekvarianten uit. “In uw geval zou ik een beleggingshypotheek nemen. Fiscaal aantrekkelijk en uw gezamenlijk inkomen kan wel wat risico verdragen”, adviseert de hypotheekmevrouw. “Bovendien heeft u een verbouwingshypotheek nodig en die financieringsconstructie biedt voor u de beste mogelijkheden.” Het echtpaar had een bevriende interieurarchitect geconsulteerd en het bedrag voor de verbouwing was bekend na een avondje rekenen en heel wat slagen om de arm. Honderddertigduizend gulden leek een realistisch bedrag.

De grote bonafide verstrekkers van hypothecaire geldleningen bieden sinds enige tijd verbouwingshypotheken aan. Daarbij wordt de waarde van de woning na verbouwing als maatstaf genomen. Om in aanmerking te komen voor deze vorm van financiering kijken de hypotheeknemers naar het inkomen van de geldlener. Een woordvoerster van ING Bank zegt dat bij de beoordeling van een verbouwingshypotheek naar standaardbedragen wordt gekeken waarmee de woning in goede staat is te brengen, maar dat ook per hypotheekofferte wordt beoordeeld of de gevraagde hoeveelheid geld in redelijke verhouding staat tot de toekomstige waardeontwikkling van de woning.

Binnen een week na de bezichtiging is het echtpaar de gelukkige bezitter van de droomwoning en een schuld van 710.000 gulden. Drie maanden later betrekken ze de felbegeerde woning. Bij de verbouwing zijn kosten noch moeite gespaard. De keuken is naar het meest recente Italiaanse design. De badkamer, uitgerust met bubbelbad, een aparte douchecabine en een dubbele wasbak, de vloeren en wanden afgewerkt met roze marmeren tegels. Het lichtparelgrijze stucwerk door de gehele woning contrasteert fijnzinnig met de iets donkerder hoogglanzend geschilderde binnenkozijnen. Uiteindelijk moeten de ouders bijspringen om de gevels en het dak nog te kunnen opknappen. De maandelijkse financiele verplichtingen vallen hoger uit dan verwacht, de gebruikelijke wintersportvakantie wordt geannuleerd, maar daar staat een niet te kapitaliseren woongenot tegenover.

Carola Eybergen van de Vereniging Eigen Huis herkent dit soort praktijkgevallen. “ Mensen besteden tegenwoordig veel geld aan woonmodes die zo snel vervliegen als ze opkomen. Die 'enige' paarse keuken met bolle deurtjes en veel te grote grepen die nu zo 'in' zijn is over twee jaar 'uit'. Het oppoetsen van het woongenot is nogal eens de oorzaak dat het totale verbouwinsbudget wordt overschreden en dan blijven echt noodzakelijke bouwkundige verbeteringen onuitgevoerd”.

Een verbouwingshypotheek is volgens Eybergen hoofdzakelijk bedoeld voor het wegwerken van achterstallig bouwkundig onderhoud, om installatietechnische verbeteringen uit te laten voeren, zoals het vernieuwen van de centrale verwarming en electrische bedrading en om het wooncomfort binnen redelijke grenzen aan te passen.

Ook Jouke Wijnstra, makelaar en taxateur in Voorburg, ziet in zijn dagelijkse praktijk een toenemende tendens van luxueuze woontrends. “Mensen deinzen er niet meer voor terug om 40.000 tot 50.000 gulden in een keuken te steken en ze vergeten dat dit soort investeringen nauwelijks toegevoegde waarde oplevert voor de woning. Als taxateur ben je erop getraind om je niet te laten beïnvloeden door de smaak van iemand die zijn of haar huis wil verkopen. Ik moet al te ambitieuze vraagprijzen waarvan verkopers dromen nogal eens temperen, want ze vergeten dat ze in hun eigen smaak hebben geïnvesteerd en dat die smaak maar zelden overeenkomt met die van een potentiele koper”.

Een jaar nadat het echtpaar de woning betrok, krijgt de heer des huizes een baan in het buitenland aangeboden. De makelaar bij wie ze het huis kochten wordt uitgenodigd om de woning te verkopen. “U hebt er nogal wat in geïnvesteerd”, observeert de makelaar voorzichtig. Of mevrouw en meneer een vraagprijs in hun hoofd hebben. “Achthonderdvijftigduizend gulden”, antwoorden de eigenaars zelfverzekerd. De makelaar legt uit dat hij de vraagprijs overspannen vindt, maar spreekt af dat hij de woning gedurende twee weken voor 850. 000 gulden in de etalage zet. Als op dat bedrag onvoldoende respons komt, moet de vraagprijs worden bijgesteld.

Uiteindelijk accepteert het echtpaar na harde en onaangename onderhandelingen een bod van 675.000 gulden. De bank is bereid om voor het verlies een persoonlijke lening van 35.000 gulden te verstrekken. De dag waarop het droomhuis aan de nieuwe eigenaars wordt geleverd, staat de puincontainer al voor de deur, 's middags liggen de resten van de keuken erin, samen met de roze marmeren badkamertegels.

    • Wilfred Boom