De huur wordt duur betaald

Aan het einde van dit jaar, en waarschijnlijk zonder enige ruchtbaarheid, zal Nederland een historisch moment meemaken. Ergens dit najaar zal de koopwoning in aantal de huurwoning voorbijstreven. Voor het eerst deze eeuw zullen er dan meer Nederlanders in een eigen huis wonen dan in de woning van een ander.

De trend was al langer gaande: huren raakt uit, kopen is in. De huidige lage rente heeft die trend versterkt.

Huren mag dan op zijn retour zijn, toch zijn er nog altijd meer dan drie miljoen huishoudens die in een huurhuis wonen. Zij krijgen op 1 juli allemaal te maken met zowel een nieuwe Huursubsidiewet als de jaarlijkse huurverhoging. Het aardige is: de meeste huurders krijgen weliswaar te maken met een hogere huur, ze hebben vanaf die datum ook recht op een hoger subsidiebedrag.

De nieuwe Huursubsidiewet betekent in de praktijk dat tussen zeventig en tachtig procent van alle huurders er per 1 juli netto op vooruit gaat, variëren van enkele tientjes tot meer dan honderd gulden per maand. Als gevolg van de nieuwe wet profiteren subsidie-ontvangers met kinderen van een hogere kindertoeslag, en worden aan hogere huren ook hogere subsidies gekoppeld. Daarnaast komen huishoudens met hogere inkomens vaker in aanmerking voor een bijdrage in de huursom. Tenslotte is het minimumbedrag dat huurders per maand kunnen ontvangen teruggebracht van 25 naar 10 gulden.

De Huursubsidiewet lijkt een kleine tegemoetkoming in de kostenstijging die huurders de afgelopen jaren hebben doorgemaakt. Zowel het begin van de jaren tachtig als de eerste helft van de jaren negentig kenmerkte zich door forse huurstijgingen, van soms meer dan acht procent per jaar. Een gemiddelde huurwoning kostte in 1990 nog 452 gulden per maand, een bedrag dat vorig jaar was opgelopen tot 625 gulden per maand.

Opvallend daarbij is de snelle stijging van het aantal duurdere huurwoningen. In 1990 was slechts 5,5 procent van alle huurwoningen duurder dan 700 gulden, vorig jaar behoorde meer dan dertig procent tot die categorie. Gezien de ontwikkelingen op de huurwoningen-markt, zal dat aantal blijven toenemen; woningen van meer dan 1200 gulden per maand zijn in de Randstad en in Flevoland (blijkens cijfers van het Centraal Bureau van de Statistiek de duurste provincie om huizen te huren) nu geen uitzondering.

De huurder ontmoet bovendien meer kosten dan de huur alleen. Wie een flat bewoont, moet bijvoorbeeld rekening houden met servicekosten voor groen-onderhoud, conciërge en andere gemeenschappelijke kosten, zoals het schoonhouden van de liften en openbare ruimtes. Ook voor eengezinswoningen gelden vaak servicekosten, al zijn die normaal gesproken lager dan bij flatwoningen. Het bedrag voor de service-kosten komt per maand uit op zo'n 75 gulden. Die kosten worden niet meegeteld bij het vaststellen van de huursubsidie. In het algemeen moeten servicekosten in verhouding staan tot de diensten die ervoor geleverd worden of de werkzaamheden die ervoor verricht worden. Stelregel is dat de verhuurder er niet aan mag verdienen.

De sterk gestegen maandlasten behoren tot de belangrijkste redenen dat steeds meer huurders de overstap maken naar een koopwoning. Wie eenmaal een huis heeft gekocht, komt jaarlijks niet voor hogere kosten te staan. De aspirant-kopers krijgen daarbij medewerking van de Rijksoverheid, die in de persoon van staatssecretaris Tommel (Volkshuisvesting) een zogeheten gewenningsbijdrage geeft aan mensen die een eigen huis aanschaffen. Op die manier moet het huizenbezit onder lagere- en middeninkomens bevorderd worden.

Dat is goed, want juist deze groepen kampen met de problemen van de jaarlijkse huurstijging, stelt directeur M. van Leeuwen van het Nibud, het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting. Het Nibud heeft berekend dat de inkomenspositie van minima de afgelopen jaren fors is verslechterd - met name door de stijgende huren. “Veertig tot vijftig procent van het inkomen van minima moet aan wonen worden besteed. De lasten stijgen sterker dan de koopkracht, en dus is de bestedingsvrijheid van deze mensen de afgelopen jaren afgenomen.” Van Leeuwen oordeelt de nieuwe Huursubsidiewet wat dat betreft als een “duidelijke verbetering”.

Van de drie miljoen huishoudens in een huurwoning ontvangen er circa een miljoen huursubsidie, zo heeft het ministerie van Volkshuisvesting berekend. Opvallend is dat ruim 200.000 huishoudens wel recht hebben op huursubsidie, maar geen aanvraag indienen. Dat gegeven heeft de overheid verleid tot een advertentie-campagne bij Postbus 51 en tot een boekje (Huursubsidiewijzer voor de huurder, '97/'98). Onderzoek heeft uitgewezen dat deze 200.000 huishoudens jaarlijks gemiddeld 1.500 gulden aan subsidie mislopen. Veel huishoudens onderschatten de hoogte van het subsidiebedrag, of menen dat het eigen inkomen te hoog is om voor subsidie in aanmerking te komen. Tien procent van de niet-aanvragers doet dat bewust: men wil niet afhankelijk worden van de subsidie. In het boekje wordt duidelijk gemaakt wie voor subsidie in aanmerking komen. Standaard geldt dat het huurbedrag niet lager mag zijn dan 330 gulden per maand en niet hoger dan 1.085 gulden per maand. Daarnaast wordt gekeken naar het vermogen (het geld op alle rekeningen, gevoegd bij de verkoopwaarde van goederen als auto, boot en caravan) van de huurder en zijn eventuele medebewoners. Wie jonger is dan 65 jaar, alleen woont en een vermogen heeft dat niet hoger is dan 38.000 gulden, kan subsidie krijgen. Wie samenwoont en jonger is dan 65, heeft een vermogensgrens van 56.000 gulden. Voor huurders ouder dan 65 jaar geldt een vermogen van 90.000 gulden (samenwonend) en 65.000 (alleenwonend).