11 Inkomsten uit eigen woning; Taxatie; Het huis krijgt een vaste waarde

De waardebepaling van het eigen huis is dit jaar veranderd. Voor huiseigenaren kan dit tot een forse belastingverhoging leiden.

HET IS EEN bekende truc: de waarde van het eigen huis consequent te laag opgeven om zo minder belasting te hoeven betalen. Dat kan volgend jaar niet meer. Het is bij de aangifte over het belastingjaar 1997 niet meer mogelijk zelf de waarde van het huis op te geven en op basis daarvan het huurwaardeforfait te berekenen. Voortaan geldt de WOZ-waarde: een berekening op basis van de Wet Waardering Onroerende Zaken.

Deze weken ontvangen huiseigenaren en huurders de eerste WOZ-beschikkingen. Van de massale hertaxatie van onroerend goed die hieraan voorafging, hebben de meeste huiseigenaren niets gemerkt. Taxateurs hebben de waarde van woningen meestal bepaald aan de hand van 'referentie-woningen': panden die naar omvang, ligging, soort en bouwjaar vergelijkbaar zijn.

De nieuwe berekening wordt gebruikt bij de heffing van vier belastingen: de Onroerend Zaak Belasting (OZB), het huurwaardeforfait van de inkomstenbelasting, het deel 'eigen woning' van de vermogensbelasting en de waterschapsomslag. Voorheen golden hiervoor verschillende regelingen en rekensleutels, wat weinig effeciënt was en rechtsongelijkheid in de hand werkte. De uniform berekende WOZ-waarde van een pand geldt voor vier jaar; het eerste tijdvak loopt van 1997 tot en met 2000.

De hertaxaties worden uitgevoerd door de gemeenten. De gemeentelijke rekenmeesters gaan bij de hertaxatie uit van de marktwaarde van een pand. Peildatum is 1 januari 1995. Het bleek echter onmogelijk te zijn alle zeven miljoen 'belastingobjecten' tussen januari 1995, toen de wet-WOZ van kracht werd, en januari 1997 opnieuw te taxeren. De wet bood daarom gemeenten die taxaties hadden uitgevoerd per 1 januari '92, '93 of '94 de mogelijkheid die data als peildatum te gebruiken. In 375 van de circa 625 gemeenten is 1 januari 1995 aangehouden. In 250 gemeenten geldt een andere datum. In deze gemeenten zijn verschillende 'ophogingspercentages' vastgesteld om de WOZ-waarde van huizen en bedrijfspanden vast te stellen. Die percentages verschillen per gemeente, afhankelijk van het gehanteerde peiljaar en de regio. Huizen in het westen van het land stijgen sneller in prijs dan huizen in andere delen. Voor Groningen (peiljaar '94) geldt daarom een percentage van 6 procent, voor Amsterdam (peiljaar '92) 30 procent.

De WOZ-waarde zal veelal tot een aanzienlijk hogere taxatie leiden. Huizen zijn tussen 1990 en 1995 gemiddeld bijna 37 procent in prijs gestegen. Zonder correcties zou dit resulteren in forse belastingverhogingen. Gemeenten proberen deze stijging te voorkomen door hun OZB-tarieven te verlagen. Ook kunnen gemeenten compensatie bieden door andere heffingen, zoals de reinigingsheffing, te verlagen.

Volgens belastingdeskundige prof.dr. L.G.M. Stevens van de Erasmus-universiteit in Rotterdam is de algemeen heersende vrees voor hogere belastingen als gevolg van de WOZ “in zijn algemeenheid sterk overdreven”. De Vereniging Eigen Huis, altijd bezorgd dat de overheid de bezitter van een eigen huis als melkkoe exploiteert, zegt bij monde van adjunct-directeur F.A.P.M. van Loon dat het nog te vroeg is om te zeggen of de WOZ-hertaxaties over het hele land bezien tot substantieel hogere belastingen zullen leiden. “Ik durf nog geen conclusies te trekken.”

Niet in elke gemeente wordt voldoende compensatie geboden voor de waardestijging. In de gemeente Rotterdam is de WOZ-waarde al gehanteerd bij de OZB-heffing in 1996. De gemeenteraad besloot weliswaar het tarief van de OZB met 5 procent te verlagen, maar dat bleek onvoldoende lastenverlichting: de prijzen op de Rotterdamse huizenmarkt waren met gemiddeld 53 procent gestegen.

Circa 45.000 Rotterdammers dienden een bezwaarschrift in tegen de vastgestelde WOZ-waarde, mede door acties van de plaatselijke Socialistische Partij die huis-aan-huis standaardformulieren voor bezwaarschriften verspreidde.

In 1997 zal de gemeente de OZB-verhoging compenseren door de reinigingsheffing met 20 gulden te verlagen en door een marge te stellen waarbij de OZB niet meer dan 25 procent hoger mag zijn dan in 1995. Ten opzichte van 1996 betekent dit een belastingverlaging.

Ook gaat Rotterdam gebruikmaken van de nieuwe wettelijke mogelijkheid voor bedrijven en woningen verschillende tarieven te hanteren (met een marge van 20 procent). De waarde van bedrijfspanden stijgt aanzienlijk minder snel dan de waarde van woningen, waardoor de lastendruk verschuift van bedrijven naar particulieren. De havenstad Rotterdam heeft met een uitzonderlijk groot aantal bedrijfspanden te maken.

Voor het bepalen van het huurwaardeforfait geldt bij de aangifte '97 een nieuwe berekening. Voorheen was het huurwaardeforfait gebaseerd op 60 procent van de waarde van het huis, wat gelijk staat aan de waarde in bewoonde staat. Vanaf het belastingjaar 1997 wordt het forfait gebaseerd op 100 procent van de WOZ-waarde. Volgens berekeningen van het ministerie van Financiën zou dit leiden tot 550 miljoen gulden extra staatsinkomsten. In augustus vorig jaar besloot het kabinet echter op aandringen van de Tweede Kamer het huurwaardeforfait te verlagen van 2,8 procent van 60 procent naar 1,25 procent van 100 procent WOZ-waarde.

Bovendien verdwijnen de 14 waardenklassen (van 0 tot 600.000 gulden) van het oude systeem. In het nieuwe stelsel zijn waardenklassen van 1.000 gulden opgenomen. Voor woningen tot 150.000 gulden geldt daarnaast een 'tarieftrapje' met percentages van 0 tot 1 procent. Door deze aanpassingen zal de belastingopbrengst voor de staat min of meer gelijk blijven. Omgerekend naar het oude systeem komt het huurwaardeforfait uit op een percentage van 2.1 procent, een verlaging van 0.7 procent.

Bezwaar aantekenen tegen een WOZ-beschikkking is slechts één keer in de vier jaar mogelijk. Dat moet binnen zes weken na ontvangst van de beschikking gebeuren bij de gemeente. Vervolgens is beroep mogelijk bij de belastingkamer van het gerechtshof. Het is ook mogelijk het taxatieverslag op te vragen waarop de WOZ-beschikking is gebaseerd. Daarin staat vermeld wat de waarde is van 'referentiewoningen' die bij de taxatie als uitgangspunt hebben gediend. Het is straks niet meer mogelijk om bij de vier belastingaanslagen waarvoor de WOZ-waarde geldt tegen de vastgestelde waarde in beroep te gaan.

Pas komend voorjaar wordt duidelijk hoeveel mensen tegen de WOZ-beschikking in beroep gaan. Belastingsdeskundige Stevens verwacht dat het aantal bezwaarschriften hoog zal zijn, omdat de belangen groot zijn. “Als je buurman bezwaar maakt en gelijk krijgt, ben je als huiseigenaar mooi gefrustreerd. Dus gaan sommige huiseigenaren ook maar in beroep. Zo maken we elkaar hartstikke gek.”

Een nieuwe waardebepaling in de loop van een WOZ-periode is in principe niet mogelijk, tenzij - bijvoorbeeld door schade - grote wijzigingen in de waarde van het pand zijn opgetreden. Prijsfluctuaties op de huizenmarkt gelden niet als zo'n 'nieuw feit'. Het vaststellen van een nieuwe WOZ-waarde geschiedt alleen als de wijziging van de waarde significant is: meer dan 5 procent (met een minimum van 25.000 gulden gulden) of meer dan 250.000 gulden. Wie gedurende de vierjarige WOZ-periode een pand koopt, heeft wel het recht tegen de beschikking in beroep te gaan.

Voor het belastingjaar '96 gelden nog de oude tarieven en kan een huiseigenaar zelf de waarde van zijn woning opgeven.